Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Nội dung môi giới bất động sản

Ý nghĩa của quy định

Điều luật này đặt môi giới bất động sản đúng bản chất là dịch vụ trung gian phục vụ giao kết và hỗ trợ giao dịch. Mục tiêu chính là bảo đảm thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp, đồng thời tách bạch giữa “tìm kiếm – kết nối – hỗ trợ” với việc nhân danh bên giao dịch để thực hiện thủ tục pháp lý.

Điểm đáng chú ý là pháp luật không trao cho môi giới quyền tự mình quyết định nội dung giao dịch. Mọi hoạt động của môi giới đều phải hướng tới việc hỗ trợ các bên có nhu cầu thật sự, trên cơ sở điều kiện mà khách hàng đưa ra và trong giới hạn được ủy quyền nếu có.

Ba nhóm công việc cần phân biệt

Tìm kiếm và kết nối đối tác

Đây là chức năng cốt lõi của môi giới: tìm người mua, người bán, bên thuê, bên cho thuê hoặc đối tác phù hợp để các bên tiến hành đàm phán, ký kết. Hoạt động này chỉ phát sinh khi có nhu cầu môi giới và có đối tượng giao dịch cụ thể. Nếu chỉ dừng ở quảng bá, giới thiệu hoặc đăng tin mà không hướng tới kết nối giao dịch, thì chưa phản ánh đầy đủ bản chất của môi giới theo Điều 62.

Đại diện theo ủy quyền

Đây không phải là quyền mặc nhiên của môi giới mà chỉ xuất hiện khi có ủy quyền hợp lệ. Khi đó, môi giới được nhân danh bên ủy quyền để làm các công việc liên quan đến thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc thuê mua. Nếu không có văn bản ủy quyền rõ ràng, môi giới chỉ có vai trò hỗ trợ, không thể thay mặt khách hàng thực hiện thủ tục pháp lý.

Cung cấp thông tin và hỗ trợ đàm phán

Đây là nhóm công việc thường gặp nhất trong thực tế, gồm cung cấp thông tin về bất động sản, điều kiện giao dịch, hỗ trợ trao đổi, thương lượng và chuẩn bị cho việc ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, việc cung cấp thông tin phải trung thực, chính xác và không làm sai lệch bản chất tài sản hoặc điều kiện giao dịch. Môi giới không được biến mình thành bên bảo đảm kết quả giao dịch nếu thực tế chỉ đang hỗ trợ kết nối.

Điều kiện để áp dụng đúng

Để Điều 62 được kích hoạt trong một quan hệ cụ thể, phải xác định rõ có tồn tại hoạt động môi giới bất động sản hay không. Thông thường cần có: yêu cầu của khách hàng, mục tiêu tìm kiếm hoặc hỗ trợ giao dịch, và sự tham gia của chủ thể làm trung gian trong phạm vi dịch vụ. Nếu có ủy quyền, phải kiểm tra cả hình thức, nội dung và giới hạn đại diện.

Điều luật này cũng cho thấy một nguyên tắc quan trọng: môi giới không đồng nhất với chủ sở hữu, bên bán, bên mua hay người đại diện đương nhiên. Việc xác định đúng vai trò giúp tránh tranh chấp về thẩm quyền ký kết, trách nhiệm cung cấp thông tin và trách nhiệm bồi thường khi có sai sót trong quá trình giao dịch.

Cách hiểu sai thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là coi môi giới như người “toàn quyền lo mọi việc” cho giao dịch bất động sản. Thực tế, môi giới chỉ được làm trong phạm vi dịch vụ và phạm vi ủy quyền; ngoài phạm vi đó, mọi hành vi nhân danh khách hàng đều thiếu cơ sở pháp lý. Nhầm lẫn thứ hai là đánh đồng việc giới thiệu sản phẩm với việc đã có đủ tư cách pháp lý để ký hoặc cam kết thay cho bên giao dịch.

Một hiểu sai khác là cho rằng môi giới chỉ cần kết quả giao dịch, còn cách thức thực hiện không quan trọng. Ngược lại, Điều 62 đặt trọng tâm vào tính hợp pháp của từng nhóm công việc, nhất là minh bạch thông tin và sự hiện diện của ủy quyền khi đại diện. Trong thực tiễn tranh chấp, đây thường là điểm quyết định trách nhiệm của các bên.

Lưu ý khi áp dụng

Khi giao dịch có môi giới tham gia, cần xác định rõ dịch vụ nào là môi giới, dịch vụ nào là đại diện theo ủy quyền, và phần nào chỉ là hỗ trợ kỹ thuật. Hợp đồng dịch vụ môi giới, văn bản ủy quyền và tài liệu cung cấp thông tin nên tách bạch, ghi cụ thể phạm vi công việc và quyền hạn. Cách làm này giúp giảm rủi ro vô hiệu, vượt quá thẩm quyền và tranh chấp về phí dịch vụ hoặc trách nhiệm phát sinh.

Về mặt thực tiễn, Điều 62 là cơ sở để đánh giá đúng chuẩn mực hành nghề của môi giới bất động sản. Chủ thể hành nghề phải hiểu rõ ranh giới giữa “kết nối giao dịch” và “thay mặt giao dịch”, vì chỉ cần vượt qua ranh giới đó, rủi ro pháp lý sẽ phát sinh ngay trong khâu ký kết và thực hiện hợp đồng.