Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Trọng tâm quản lý của điều luật

Điều 61 không chỉ đặt ra điều kiện kinh doanh, mà còn xác định rõ chủ thể được phép hoạt động và cách thức hoạt động của dịch vụ môi giới bất động sản. Cách thiết kế này cho thấy mục tiêu lập pháp là hạn chế môi giới tự phát, thiếu kỹ năng và thiếu trách nhiệm pháp lý, vốn là nguồn gốc của nhiều tranh chấp trên thị trường.

Với doanh nghiệp, điều luật yêu cầu phải có tư cách pháp nhân, có quy chế hoạt động, có cơ sở vật chất - kỹ thuật và có ít nhất 01 người có chứng chỉ hành nghề. Với cá nhân, điều luật không cho phép hành nghề độc lập mà buộc phải gắn với một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Đây là điểm thể hiện rõ tư duy quản lý theo chuỗi trách nhiệm, thay vì chỉ quản lý bằng chứng chỉ.

Điều kiện để được xem là đã “đủ chuẩn”

Muốn áp dụng Điều 61, trước hết phải xác định đúng đây là hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, không phải giao dịch dân sự đơn lẻ hay hỗ trợ thông tin không thường xuyên. Khi đã bước sang hoạt động kinh doanh dịch vụ, chủ thể phải đáp ứng đồng thời các điều kiện luật định; thiếu một trong các điều kiện cốt lõi thì chưa thể coi là hợp lệ để vận hành dịch vụ môi giới.

Điểm d khoản 1 Điều 61 cho thấy việc thông báo thông tin doanh nghiệp để đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản là một bước thủ tục mang tính công khai hóa, không phải hình thức tùy nghi. Trên thực tế, đây là cơ chế giúp cơ quan quản lý và khách hàng nhận diện chủ thể hành nghề, tăng khả năng kiểm soát và giảm rủi ro giao dịch.

Các điểm cần hiểu đúng khi áp dụng

Không ít trường hợp nhầm lẫn giữa chứng chỉ hành nghề và quyền được kinh doanh dịch vụ môi giới. Chứng chỉ chỉ là một điều kiện cá nhân, còn quyền kinh doanh của tổ chức còn phụ thuộc vào loại hình doanh nghiệp, quy chế hoạt động, cơ sở vật chất và thủ tục thông báo theo luật. Nói cách khác, có chứng chỉ chưa đủ để hợp pháp hóa toàn bộ hoạt động môi giới.

Cũng cần phân biệt rõ cá nhân môi giới hành nghề trong khuôn khổ doanh nghiệp với cá nhân làm dịch vụ tự do. Điều 61 đặt cá nhân vào môi trường tổ chức để bảo đảm khả năng kiểm soát, giám sát và chịu trách nhiệm. Vì vậy, mọi cách hiểu theo hướng “có chứng chỉ thì được môi giới độc lập” đều không phù hợp với tinh thần của điều luật.

Lưu ý thực tiễn

Khi áp dụng vào tình huống cụ thể, cần kiểm tra theo trình tự: chủ thể có đúng loại hình được phép không, đã có quy chế hoạt động chưa, cơ sở vật chất đã đáp ứng yêu cầu chưa, đã có người có chứng chỉ chưa, và đã hoàn tất việc gửi thông tin để đăng tải hay chưa. Thiếu bất kỳ mắt xích nào cũng có thể làm phát sinh rủi ro pháp lý trong quá trình cung ứng dịch vụ.

Về mặt thực tiễn giao dịch, điều 61 là căn cứ quan trọng để đánh giá tính hợp lệ của tổ chức môi giới và mức độ an toàn của dịch vụ. Đây không chỉ là điều kiện gia nhập thị trường mà còn là tiêu chí sàng lọc chủ thể, nhằm nâng chuẩn nghề môi giới bất động sản theo hướng chuyên nghiệp và minh bạch hơn.