Điều 60 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Bình luận Điều 60 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về thẩm quyền cấp tỉnh, kiểm tra, thu hồi giấy phép và chấm dứt hoạt động sàn giao dịch.
Điều 60. Quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có quyền hạn, trách nhiệm sau đây:
a) Quản lý, giám sát, định kỳ hoặc đột xuất kiểm tra hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn;
b) Cấp, cấp lại, thu hồi Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn;
c) Quyết định tạm ngừng, chấm dứt hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn theo quy định.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Ý nghĩa quản lý
Điều 60 cho thấy cách tiếp cận quản lý sàn giao dịch bất động sản theo hướng phân quyền mạnh cho cấp tỉnh, thay vì chỉ quản lý ở tầm trung ương. Mục tiêu là bảo đảm thị trường giao dịch minh bạch, dễ kiểm soát và xử lý nhanh các hành vi vi phạm phát sinh trên địa bàn. Quy định này cũng phản ánh quan điểm không xem sàn giao dịch là một thiết chế thuần túy trung gian, mà là một chủ thể kinh doanh có điều kiện, chịu giám sát chặt chẽ.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Trọng tâm của Điều 60 không nằm ở việc “cho phép thành lập sàn”, mà ở quản lý vòng đời hoạt động của sàn: giám sát, kiểm tra, cấp phép, cấp lại, thu hồi và quyết định tạm ngừng hoặc chấm dứt hoạt động. Đây là chuỗi thẩm quyền hành chính gắn với hậu kiểm, nên sàn giao dịch phải duy trì điều kiện hoạt động trong suốt quá trình kinh doanh, không chỉ tại thời điểm được cấp phép. Cơ quan cấp tỉnh là đầu mối trực tiếp xử lý, do đó mọi vi phạm thực tế tại địa bàn đều có thể dẫn tới biện pháp hành chính cụ thể.
Cấu thành để kích hoạt áp dụng
Điều luật được kích hoạt khi có hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thuộc phạm vi quản lý của cơ quan cấp tỉnh. Khi phát sinh dấu hiệu không đáp ứng điều kiện hoạt động, vi phạm quy định chuyên ngành hoặc vi phạm pháp luật liên quan, cơ quan quản lý có căn cứ kiểm tra, xem xét thu hồi giấy phép hoặc chấm dứt hoạt động. Nói cách khác, điều kiện mấu chốt là sự tồn tại của hoạt động sàn trong trạng thái chịu quản lý hành chính, không phụ thuộc vào việc sàn tự thừa nhận vi phạm hay không.
Hiểu sai thường gặp
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng sàn giao dịch chỉ cần được cấp giấy phép thì mặc nhiên được hoạt động ổn định, ít bị can thiệp. Thực tế, giấy phép chỉ là điều kiện khởi đầu, còn việc duy trì hoạt động hợp pháp phụ thuộc vào quá trình tuân thủ liên tục. Cũng không nên hiểu rằng chỉ trung ương mới có thẩm quyền quản lý; Điều 60 giao trực tiếp cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh vai trò chủ đạo trong kiểm tra và xử lý.
Lưu ý thực tiễn
Khi áp dụng Điều 60 vào vụ việc cụ thể, cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền theo địa bàn và đúng tính chất biện pháp: kiểm tra, cấp lại, thu hồi hay tạm ngừng. Việc xử lý không thể tách rời các quy định chi tiết do Chính phủ ban hành, vì khoản 2 của Điều 60 giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự và điều kiện áp dụng. Do đó, trong thực tiễn, doanh nghiệp vận hành sàn phải kiểm soát đồng thời cả điều kiện pháp lý ban đầu lẫn nghĩa vụ tuân thủ trong quá trình hoạt động.