Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
Bình luận Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về công khai thông tin bất động sản, điều kiện áp dụng và lưu ý thực tiễn.
Điều 6. Công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
2. Thông tin về dự án bất động sản bao gồm:
a) Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản;
b) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này.
3. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng;
b) Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở;
c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;
d) Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
đ) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
e) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
4. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn bao gồm:
a) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản của chủ đầu tư thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
5. Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản bao gồm:
a) Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;
c) Giấy tờ về việc hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, theo tiến độ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Giấy tờ về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh;
đ) Các hạn chế về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (nếu có); việc thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
6. Các thông tin đã công khai phải được cập nhật khi có sự thay đổi.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Ý nghĩa của quy định
Điều 6 thể hiện yêu cầu minh bạch hóa là điều kiện nền tảng của giao dịch bất động sản. Nhà làm luật không chỉ muốn người mua “biết thông tin”, mà muốn thông tin được chuẩn hóa, công khai trên hệ thống nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Cách thiết kế này nhằm giảm tình trạng bán hàng khi hồ sơ pháp lý chưa hoàn tất, quảng cáo vượt quá thực trạng hoặc che giấu các hạn chế pháp lý của tài sản.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Quy định này áp dụng trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, nên đây là nghĩa vụ tiền kiểm, không phải nghĩa vụ phát sinh sau giao dịch. Doanh nghiệp phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác; chỉ cần thiếu một trong ba yêu cầu này thì mục tiêu minh bạch đã không đạt. Ngoài việc công khai ban đầu, khoản 6 còn buộc cập nhật khi có thay đổi, nên thông tin đã đăng không được coi là “xong nghĩa vụ” nếu hồ sơ pháp lý tiếp tục biến động.
Phạm vi thông tin phải công khai
Điều luật phân biệt rõ theo từng loại hàng hóa bất động sản: dự án bất động sản, nhà ở/công trình xây dựng hình thành trong tương lai, tài sản có sẵn, và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Cách chia này phản ánh đúng rủi ro pháp lý của từng nhóm tài sản: dự án cần công khai căn cứ chấp thuận đầu tư, đất đai và quy hoạch; tài sản hình thành trong tương lai cần thêm giấy tờ xây dựng, nghiệm thu, bảo lãnh và điều kiện bán; tài sản có sẵn cần chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp. Người áp dụng cần đọc theo đúng “nhóm tài sản” chứ không áp dụng máy móc một danh mục chung cho mọi giao dịch.
Điều kiện kích hoạt nghĩa vụ công khai
Nghĩa vụ này phát sinh khi doanh nghiệp chuẩn bị đưa tài sản vào kinh doanh, tức trước thời điểm chào bán, chuyển nhượng, cho thuê mua hoặc huy động giao dịch trên thị trường. Về bản chất, đây là rào chắn pháp lý để chỉ những tài sản có hồ sơ tương đối hoàn chỉnh mới được đem ra kinh doanh. Nếu chưa có giấy tờ bắt buộc theo từng nhóm tài sản, doanh nghiệp không chỉ vi phạm nghĩa vụ công khai mà còn có thể chưa đủ điều kiện để giao dịch.
Những hiểu sai thường gặp
Không ít trường hợp cho rằng chỉ cần đăng tải một bộ hồ sơ giới thiệu dự án là đã hoàn thành nghĩa vụ công khai. Cách hiểu này không đúng, vì thông tin phải được công khai đúng danh mục pháp luật yêu cầu, đúng kênh công bố, và phải được cập nhật khi có thay đổi. Cũng cần phân biệt giữa “có giấy tờ nội bộ của chủ đầu tư” với “giấy tờ pháp lý được pháp luật chấp nhận”; chỉ tài liệu đáp ứng đúng loại chứng cứ pháp lý mới có giá trị công khai theo Điều 6.
Lưu ý thực tiễn
Khi kiểm tra một dự án hoặc sản phẩm bất động sản, cần đối chiếu đồng thời ba lớp: tình trạng pháp lý đất đai, điều kiện xây dựng/kinh doanh, và tình trạng hạn chế quyền hoặc thế chấp. Đây là điểm then chốt vì Điều 6 không chỉ yêu cầu minh bạch về “có gì”, mà còn yêu cầu minh bạch về “đang bị ràng buộc bởi gì”. Trong thực tiễn tranh chấp, các sai lệch thường nằm ở phần che giấu thế chấp, chưa đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, hoặc công khai thiếu cập nhật so với hồ sơ pháp lý thực tế.