Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Quyền của sàn giao dịch bất động sản
Bình luận ngắn gọn Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quyền kiểm tra, từ chối niêm yết, thu phí và bồi thường của sàn giao dịch.
Điều 57. Quyền của sàn giao dịch bất động sản
1. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
2. Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
3. Được thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên.
4. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
5. Quyền khác theo hợp đồng.
Ý nghĩa điều luật
Điều 57 xác định sàn giao dịch bất động sản không phải là nơi tiếp nhận và đăng tải thông tin một cách thụ động, mà là một chủ thể có quyền kiểm tra, sàng lọc và từ chối giao dịch khi bất động sản không đáp ứng điều kiện kinh doanh. Cách thiết kế này cho thấy mục tiêu lập pháp là giảm tình trạng đưa sản phẩm “chưa đủ điều kiện” lên thị trường, hạn chế rủi ro pháp lý cho người mua và cho chính sàn giao dịch.
Quyền của sàn được xây dựng song song với nghĩa vụ kiểm tra, vì vậy điều luật này chỉ có ý nghĩa thực chất khi sàn thực hiện đúng vai trò kiểm soát hồ sơ, không tiếp tay cho việc hợp thức hóa giao dịch thiếu điều kiện. Nói cách khác, đây là công cụ phòng ngừa vi phạm, không phải là đặc quyền kinh doanh tùy nghi.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Trọng tâm của khoản 1 và khoản 2 là quyền yêu cầu hồ sơ, thông tin và quyền từ chối niêm yết. Hai quyền này gắn chặt với nhau: muốn từ chối hợp pháp thì sàn phải có cơ sở kiểm tra rõ ràng, dựa trên hồ sơ và tình trạng pháp lý của bất động sản. Nếu chỉ từ chối bằng cảm tính hoặc không có tiêu chí kiểm tra nội bộ, sàn dễ phát sinh tranh chấp với khách hàng.
Khoản 3 và khoản 4 thể hiện bản chất quan hệ dịch vụ. Sàn được thu phí theo thỏa thuận, nhưng mức phí, thời điểm thu và phạm vi dịch vụ phải được xác định minh bạch trong hợp đồng hoặc thỏa thuận dịch vụ. Tương tự, yêu cầu bồi thường chỉ phát sinh khi chứng minh được lỗi của khách hàng và thiệt hại thực tế do lỗi đó gây ra.
Khoản 5 mở rộng dư địa thỏa thuận, nhưng không cho phép hợp đồng đi ngược quy định bắt buộc của pháp luật. Vì vậy, “quyền khác theo hợp đồng” chỉ có giá trị trong khuôn khổ pháp luật về kinh doanh bất động sản, dân sự và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Lưu ý thực tiễn
Một hiểu nhầm phổ biến là cho rằng sàn chỉ là bên trung gian đăng tin nên không chịu trách nhiệm đối với chất lượng hồ sơ. Thực tế, Điều 57 trao cho sàn quyền kiểm tra và từ chối, đồng thời cũng ngầm đặt ra yêu cầu thẩm định tối thiểu trước khi đưa sản phẩm lên sàn.
Hiểu nhầm thứ hai là đồng nhất “được từ chối” với “được từ chối tùy ý”. Quyền này chỉ hợp pháp khi bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hoặc hồ sơ không bảo đảm yêu cầu chứng minh, chứ không phải công cụ để phân biệt đối xử hoặc né tránh nghĩa vụ cung cấp dịch vụ đã cam kết.
Trong thực tế giao kết, điều quan trọng nhất là hợp đồng dịch vụ giữa sàn và khách hàng phải quy định rõ hồ sơ cần nộp, tiêu chí từ chối, mức phí, trách nhiệm bồi thường và cách xử lý tranh chấp. Càng cụ thể ở giai đoạn đầu, càng giảm được tranh cãi khi phát sinh sự cố pháp lý hoặc thiệt hại.
Giá trị áp dụng
Điều 57 giúp định hình sàn giao dịch bất động sản như một “bộ lọc pháp lý” của thị trường. Khi áp dụng đúng, điều luật này bảo vệ cả bên bán, bên mua và uy tín của sàn, đồng thời tạo nền tảng cho giao dịch minh bạch, có kiểm soát và có trách nhiệm.