Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Ý nghĩa điều chỉnh của Điều 53

Điều 53 không chỉ mô tả cách thức vận hành của sàn giao dịch bất động sản mà còn xác lập chuẩn mực pháp lý để sàn trở thành một thiết chế trung gian có kỷ luật. Mục tiêu là bảo đảm giao dịch qua sàn được kiểm soát về thông tin, chủ thể và quy trình, qua đó hạn chế tình trạng môi giới tự phát, giao dịch thiếu minh bạch hoặc đưa thông tin sai lệch ra thị trường.

Điểm đáng chú ý là luật không coi sàn giao dịch là “nơi phát sinh giao dịch tự do tuyệt đối”, mà đặt sàn vào khuôn khổ nghĩa vụ rõ ràng. Từ đó, sàn không chỉ là đơn vị hỗ trợ giao dịch mà còn là chủ thể phải chịu trách nhiệm về cách tổ chức, cách công bố thông tin và việc sử dụng người hành nghề môi giới đủ điều kiện.

Những nguyên tắc phải nắm khi áp dụng

Trước hết, sàn giao dịch bất động sản chỉ được hoạt động khi tuân thủ các nguyên tắc chung của Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là nền tảng xuyên suốt, chi phối toàn bộ hoạt động của sàn, từ tiếp nhận dịch vụ, công bố thông tin đến tổ chức giao dịch.

Tiếp theo, hoạt động của sàn phải công khai, minh bạch và theo đúng quy chế hoạt động, quy trình giao dịch đã ban hành. Điều này có nghĩa là sàn phải có cơ chế nội bộ rõ ràng, không thể xử lý giao dịch tùy tiện theo từng trường hợp hoặc theo thỏa thuận miệng thiếu kiểm soát.

Quy định về “hưởng thù lao theo quy định và hợp đồng” cho thấy quan hệ giữa sàn với bên yêu cầu dịch vụ là quan hệ dịch vụ có căn cứ hợp đồng. Vì vậy, chi phí dịch vụ, phạm vi công việc và điều kiện thanh toán phải được xác định rõ, tránh nhầm với hoa hồng môi giới thuần túy hoặc khoản thu không có thỏa thuận minh bạch.

Điều kiện để quy định này được kích hoạt

Điều 53 được áp dụng khi một chủ thể tổ chức và vận hành sàn giao dịch bất động sản, hoặc khi sàn tham gia cung cấp dịch vụ giao dịch bất động sản cho khách hàng. Khi đó, sàn phải đồng thời đáp ứng chuẩn về nguyên tắc hoạt động, quy chế nội bộ, công khai thông tin và điều kiện của người tham gia thực hiện nghiệp vụ.

Riêng trường hợp ký hợp đồng với cá nhân môi giới bất động sản, điều kiện bắt buộc là cá nhân đó phải đủ điều kiện hoạt động theo Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là điểm “lọc” quan trọng, nhằm bảo đảm sàn không hợp thức hóa hoạt động môi giới của người chưa đủ điều kiện pháp lý.

Đối với giao dịch điện tử, Điều 53 chỉ cho phép áp dụng khi đồng thời đáp ứng luật chuyên ngành về giao dịch điện tử và quy định pháp luật liên quan. Nói cách khác, số hóa quy trình không làm giảm chuẩn tuân thủ; giao dịch điện tử vẫn phải bảo đảm giá trị pháp lý, an toàn dữ liệu và khả năng xác thực giao dịch.

Hiểu đúng, tránh nhầm lẫn

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng chỉ cần lập sàn và đăng ký tên gọi là đủ điều kiện hoạt động. Thực tế, Điều 53 yêu cầu cả cấu trúc vận hành, quy chế giao dịch, thông tin công khai và điều kiện của cá nhân môi giới đều phải đúng luật.

Nhầm lẫn thứ hai là đồng nhất sàn giao dịch với nơi chỉ “đăng tin bán hàng”. Sàn giao dịch theo tinh thần Điều 53 phải cung cấp dịch vụ giao dịch có quy trình, có trách nhiệm và có cơ sở hợp đồng; không phải một kênh quảng cáo đơn thuần.

Nhầm lẫn thứ ba là cho rằng giao dịch điện tử làm mất đi yêu cầu kiểm soát chủ thể và hồ sơ. Trái lại, giao dịch điện tử đòi hỏi chuẩn kiểm chứng cao hơn, vì thông tin, xác nhận và lưu vết điện tử đều phải bảo đảm tính hợp pháp, toàn vẹn và truy xuất được.

Lưu ý thực tiễn

Trong thực tiễn áp dụng, giá trị lớn nhất của Điều 53 nằm ở khả năng dùng làm tiêu chí kiểm tra tính hợp pháp của hoạt động sàn và hợp đồng dịch vụ liên quan. Khi phát sinh tranh chấp, việc sàn có quy chế, quy trình, hồ sơ công khai và điều kiện nhân sự phù hợp thường là điểm mấu chốt để đánh giá trách nhiệm.

Đối với doanh nghiệp vận hành sàn, cần đặc biệt chú ý việc chuẩn hóa quy trình nội bộ, lưu trữ tài liệu giao dịch và kiểm soát điều kiện hành nghề của cá nhân môi giới hợp tác. Đây là biện pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý trực tiếp, thay vì chỉ xử lý khi tranh chấp đã xảy ra.