Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh

Ý nghĩa của quy định

Điều 5 đóng vai trò là “cửa vào” của Luật Kinh doanh bất động sản, xác định rõ những loại bất động sản và dự án bất động sản được phép tham gia thị trường. Cách thiết kế này nhằm tránh tình trạng hiểu rộng tùy tiện, đồng thời tạo cơ sở thống nhất cho các điều kiện kinh doanh ở các điều luật tiếp theo. Về bản chất, đây là quy định về phạm vi đối tượng chứ không phải quy định về điều kiện giao dịch cụ thể.

So với cách tiếp cận trước đây, điều luật thể hiện xu hướng bao quát hơn, đặc biệt ở việc ghi nhận công trình xây dựng có công năng đa dạng, phần diện tích sàn xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án. Điều này phản ánh nhu cầu thị trường thực tế, nơi sản phẩm bất động sản không chỉ là nhà ở mà còn là các cấu phần khai thác thương mại, dịch vụ, lưu trú, công nghiệp và hỗn hợp.

Những điểm cần nắm khi áp dụng

Điểm cốt lõi là một tài sản chỉ được xem xét “đưa vào kinh doanh” khi nó rơi đúng vào một trong các nhóm được liệt kê tại Điều 5. Nếu tài sản không thuộc nhóm này, dù có giá trị kinh tế lớn, vẫn không thể dùng cơ chế kinh doanh của Luật Kinh doanh bất động sản để giao dịch. Do đó, bước đầu tiên luôn là định danh đúng loại đối tượng trước khi kiểm tra điều kiện kinh doanh.

Khoản 2 và khoản 3 của điều luật giao Chính phủ quy định chi tiết, cho thấy lập pháp chủ ý tách giữa khung phạm vi và tiêu chuẩn kỹ thuật. Người áp dụng không nên dừng ở tên gọi của bất động sản, mà phải đối chiếu thêm quy định hướng dẫn về hồ sơ, tiêu chuẩn, tình trạng xây dựng và điều kiện pháp lý kèm theo. Đây là điểm thường bị bỏ qua khi chỉ đọc riêng Điều 5.

Những hiểu nhầm thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng hễ thuộc dự án bất động sản thì tự động được kinh doanh. Thực tế, Điều 5 chỉ xác định loại tài sản, còn việc đưa ra thị trường còn phụ thuộc các điều kiện ở những điều luật chuyên biệt về quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, dự án và tính hợp pháp của hồ sơ.

Một hiểu nhầm khác là đồng nhất “công trình xây dựng hình thành trong tương lai” với mọi công trình đang thi công. Không phải công trình nào đang xây cũng đủ điều kiện kinh doanh; phải xác định đúng loại công trình, tình trạng pháp lý của dự án và các tiêu chí do pháp luật hướng dẫn. Tương tự, “phần diện tích sàn xây dựng” không phải là một khái niệm chung cho mọi giao dịch, mà chỉ đặt trong khuôn khổ công trình thuộc khoản 2.

Lưu ý thực tiễn

Khi tư vấn hoặc thẩm định giao dịch, cần đi theo trình tự: xác định loại bất động sản, xác định dự án hoặc công trình chứa bất động sản đó, rồi kiểm tra các điều kiện pháp lý tương ứng. Làm ngược trình tự này dễ dẫn đến kết luận sai về khả năng kinh doanh hoặc về tính hợp pháp của hợp đồng.

Đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, trọng tâm không chỉ là quyền sử dụng đất mà còn là trạng thái hạ tầng và sự tồn tại của dự án. Đây là điểm giúp phân biệt giao dịch bất động sản trong dự án với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường theo pháp luật đất đai. Vì vậy, điều luật này cần được đọc cùng các quy định về đất đai, đầu tư, xây dựng và nhà ở để áp dụng đúng.

Giá trị áp dụng

Điều 5 là cơ sở phân loại ban đầu, giúp lọc đúng đối tượng trước khi áp dụng toàn bộ cơ chế kinh doanh bất động sản. Giá trị thực tiễn lớn nhất của điều luật là ngăn ngừa giao dịch vượt phạm vi cho phép và tạo chuẩn chung để đánh giá tính hợp pháp của sản phẩm đưa ra thị trường.