Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Thanh toán trong kinh doanh bất động sản
Bình luận Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về thanh toán, nhận tiền qua tài khoản và chế tài chậm thanh toán, chậm bàn giao.
Điều 48. Thanh toán trong kinh doanh bất động sản
1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.
2. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
3. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.
Trọng tâm của điều luật
Điều 48 thể hiện cách tiếp cận cân bằng giữa tự do hợp đồng và kiểm soát rủi ro giao dịch. Pháp luật cho phép các bên tự thỏa thuận về tiến độ, phương thức, tỷ lệ thanh toán, nhưng sự thỏa thuận đó không được vượt ra ngoài các giới hạn bắt buộc của pháp luật chuyên ngành và pháp luật dân sự.
Ý nghĩa thực tiễn của điều luật nằm ở việc “siết” dòng tiền trong kinh doanh bất động sản. Việc yêu cầu chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam giúp minh bạch hóa giao dịch, hỗ trợ kiểm soát nghĩa vụ tài chính và giảm rủi ro chiếm dụng vốn, thu tiền không qua kiểm soát.
Điều kiện để áp dụng
Điều luật này được kích hoạt khi có giao dịch bất động sản, dự án bất động sản hoặc hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Khi đó, cơ chế thanh toán không chỉ phụ thuộc vào ý chí các bên mà còn phải tuân thủ các quy định bắt buộc về hình thức nhận tiền và về điều khoản phạt, bồi thường.
Đối với khoản phạt và bồi thường do chậm thanh toán hoặc chậm bàn giao, điều luật đặt trọng tâm vào sự ghi nhận trong hợp đồng. Nghĩa là không thể viện dẫn chung chung; hợp đồng phải quy định rõ căn cứ vi phạm, thời điểm chậm, mức phạt, cách tính thiệt hại hoặc nguyên tắc xác định bồi thường.
Những điểm dễ hiểu sai
Hiểu sai phổ biến là cho rằng các bên có thể tự do thỏa thuận mọi phương thức nhận tiền, kể cả nhận trực tiếp bằng tiền mặt, miễn là có biên nhận. Thực tế, đối với chủ thể được nêu tại khoản 2, việc nhận thanh toán phải đi qua tài khoản tại tổ chức tín dụng hợp pháp, nên cách nhận ngoài cơ chế này không phù hợp với điều luật.
Hiểu sai thứ hai là xem phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại như hệ quả đương nhiên của việc chậm tiến độ. Điều 48 không tự động áp dụng chế tài; chế tài chỉ phát sinh khi đã được thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng, đồng thời vẫn phải phù hợp với giới hạn pháp luật liên quan.
Hiểu sai thứ ba là tách rời điều luật này khỏi toàn bộ hợp đồng. Trên thực tế, điều khoản thanh toán phải được đọc cùng với các điều khoản về tiến độ bàn giao, nghĩa vụ cung cấp hồ sơ, điều kiện thanh toán theo từng đợt và cơ chế xử lý vi phạm; chỉ nhìn riêng một câu chữ dễ dẫn đến áp dụng sai.
Lưu ý khi soạn và kiểm tra hợp đồng
Cần xác định chính xác chủ thể nhận tiền có thuộc nhóm bị ràng buộc tại khoản 2 hay không, vì đây là điểm quyết định tính hợp lệ của cơ chế thanh toán. Đồng thời, hợp đồng nên tách bạch rõ đợt thanh toán, điều kiện đến hạn, hậu quả của chậm thanh toán và hậu quả của chậm bàn giao để tránh tranh chấp.
Trong thực tiễn, điều khoản thanh toán càng chi tiết thì khả năng chứng minh vi phạm càng rõ. Ngược lại, điều khoản mơ hồ thường dẫn đến tranh chấp về thời điểm phát sinh nghĩa vụ, mức phạt, căn cứ bồi thường và tính hợp lệ của chứng từ thanh toán.
Kết luận áp dụng
Điều 48 không chỉ là quy định về cách trả tiền, mà là cơ chế kiểm soát rủi ro trong toàn bộ giao dịch bất động sản. Giá trị cốt lõi của điều luật là minh bạch hóa dòng tiền, buộc hợp đồng phải rõ ràng và đặt trách nhiệm của các bên vào khuôn khổ pháp lý có thể kiểm tra, đối chiếu và xử lý khi vi phạm.