Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản
Bình luận pháp lý Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: giá giao dịch phải đúng thực tế, minh bạch và tuân thủ quy định về giá.
Điều 47. Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản
1. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
Trọng tâm điều chỉnh
Điều 47 khẳng định quyền tự do thỏa thuận giá trong kinh doanh bất động sản, nhưng quyền này không tuyệt đối. Khi pháp luật có quy định về giá, các bên phải tuân thủ quy định đó; đồng thời giá ghi trong hợp đồng phải là giá giao dịch thực tế. Quy định này hướng tới tính minh bạch của thị trường và ngăn việc hợp đồng chỉ mang tính hình thức, che giấu giá thật để trốn thuế hoặc né trách nhiệm tài chính.
Ý nghĩa thực tiễn
Điều luật không chỉ điều chỉnh quan hệ dân sự giữa các bên mà còn phục vụ quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Giá ghi nhận trong hợp đồng là căn cứ quan trọng để xác định nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí, đồng thời là dữ liệu đối chiếu khi có tranh chấp. Vì vậy, hợp đồng bất động sản không được xem nhẹ phần giá, coi đây là điều khoản “ghi cho có”.
Điều kiện để áp dụng
Quy định này được kích hoạt khi phát sinh giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hoặc dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Chủ thể áp dụng là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và các bên giao kết hợp đồng. Nếu có quy định của Nhà nước về giá áp dụng cho loại giao dịch cụ thể, điều khoản thỏa thuận trái quy định sẽ không có giá trị theo phần trái luật.
Lỗi hiểu sai thường gặp
Hiểu sai phổ biến là cho rằng các bên được tự ghi bất kỳ mức giá nào trong hợp đồng vì giao dịch dân sự dựa trên tự do thỏa thuận. Thực tế, Điều 47 yêu cầu ghi đúng giá thực tế, nên việc lập hợp đồng với giá thấp hơn giá thanh toán thực để giảm nghĩa vụ thuế là hành vi vi phạm. Cũng không nên nhầm lẫn giữa “giá thỏa thuận” và “giá ghi trên giấy tờ”; nếu hai mức này khác nhau, rủi ro pháp lý sẽ dồn về bên kê khai sai và có thể ảnh hưởng đến hiệu lực chứng cứ của hợp đồng.
Lưu ý khi áp dụng
Khi soạn hợp đồng, cần thống nhất một mức giá duy nhất, thể hiện rõ phương thức thanh toán, phụ lục giá nếu có và chứng từ chuyển tiền tương ứng. Trường hợp giao dịch có ưu đãi, chiết khấu hoặc cơ chế điều chỉnh giá, nội dung này phải được thể hiện minh bạch để không làm sai lệch giá thực tế. Đây là điều khoản đặc biệt quan trọng trong các giao dịch có giá trị lớn, vì chỉ một sai lệch nhỏ trong phần giá cũng có thể kéo theo rủi ro về thuế, xử phạt và tranh chấp dân sự.
Kết luận ngắn
Điều 47 bảo vệ sự tự do định đoạt trong kinh doanh bất động sản nhưng đặt ra kỷ luật bắt buộc về minh bạch giá. Giá trong hợp đồng phải là giá thật, và nếu pháp luật có ấn định giá thì phải tuân thủ đúng. Đây là nền tảng để giao dịch an toàn, hợp pháp và có thể kiểm chứng.