Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Bình luận Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về hợp đồng mẫu, công khai hợp đồng và phạm vi loại trừ nhà ở xã hội.
Điều 45. Sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu quy định tại Điều 44 của Luật này, thực hiện công khai các hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 6 của Luật này trước khi áp dụng.
3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 44 của Luật này không áp dụng trong bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.
Trọng tâm của Điều 45
Điều 45 không chỉ là quy định về kỹ thuật soạn thảo hợp đồng mà là cơ chế kiểm soát tính minh bạch trong giao dịch bất động sản. Nhà làm luật yêu cầu chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu để giảm tình trạng “mỗi nơi một kiểu”, hạn chế điều khoản bất lợi cho bên mua, bên thuê hoặc bên thuê mua.
Ý nghĩa thực tiễn lớn nhất của điều này là chuẩn hóa các điều khoản cốt lõi, từ đối tượng giao dịch, giá, tiến độ thanh toán, bàn giao, bảo hành đến trách nhiệm vi phạm. Hợp đồng mẫu không làm mất quyền thỏa thuận của các bên, nhưng buộc sự thỏa thuận phải nằm trong khung pháp luật và không được làm suy yếu các chuẩn mực bắt buộc.
Điều kiện để áp dụng
Quy định này được kích hoạt khi chủ thể xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Khi đó, giao dịch phải đồng thời đáp ứng quy định của pháp luật chuyên ngành và Bộ luật Dân sự, đặc biệt về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và nguyên tắc giao kết hợp đồng.
Đối với chủ đầu tư dự án bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc dùng hợp đồng mẫu là yêu cầu mang tính bắt buộc theo Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trước khi đưa vào áp dụng, hợp đồng còn phải được công khai theo quy định về công khai thông tin, nhằm bảo đảm người mua, người thuê hoặc bên thuê mua có thể tiếp cận trước nội dung cam kết.
Điểm cần hiểu đúng
Không nên hiểu rằng hợp đồng mẫu là “một mẫu cứng” loại bỏ hoàn toàn quyền thương lượng của các bên. Bản chất của Điều 45 là đặt ra khung pháp lý tối thiểu và bắt buộc, còn các nội dung cụ thể vẫn phải được điền phù hợp với từng giao dịch, miễn không trái luật và không làm giảm quyền lợi hợp pháp của bên yếu thế.
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải dùng đúng mẫu tại Điều 44. Thực tế, khoản 3 Điều 45 loại trừ rõ ràng hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội khỏi phạm vi áp dụng của hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 44.
Lưu ý khi áp dụng thực tế
Khi rà soát hợp đồng, cần xác định chính xác ba yếu tố: loại giao dịch, chủ thể giao kết và đối tượng là bất động sản thông thường hay nhà ở xã hội. Chỉ cần sai một yếu tố này, việc áp dụng mẫu hợp đồng và các yêu cầu công khai có thể không còn đúng căn cứ pháp lý.
Trong tranh chấp, điều khoản nào trái với quy định bắt buộc của pháp luật chuyên ngành hoặc Bộ luật Dân sự sẽ không được ưu tiên áp dụng chỉ vì các bên đã ký. Vì vậy, giá trị thực tế của Điều 45 nằm ở việc “khóa” rủi ro từ khâu soạn thảo, thay vì chờ đến giai đoạn phát sinh tranh chấp mới xử lý.
Kết luận ngắn
Điều 45 là quy định mang tính kiểm soát chất lượng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, nhấn mạnh tính minh bạch, chuẩn hóa và bảo vệ bên giao dịch. Khi áp dụng, cần đọc điều này cùng Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các quy định tương ứng của Bộ luật Dân sự 2015 để xác định đúng mẫu, đúng phạm vi và đúng hiệu lực pháp lý.