Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Bình luận Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Điều 41. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
2. Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:
a) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này;
b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
Trọng tâm của quy định
Điều 41 không đặt ra thêm điều kiện chuyển nhượng, mà chủ yếu phân định thẩm quyền để xác định cơ quan nào được quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Cách thiết kế này nhằm bảo đảm việc chuyển nhượng đi đúng cơ chế quản lý đầu tư, tránh tình trạng một dự án phải xin ý kiến nhiều cơ quan khác nhau cho cùng một vấn đề. Về mặt áp dụng, đây là điều khoản “mở khóa” thủ tục: muốn chuyển nhượng được xem xét thì trước hết phải xác định đúng cơ quan có thẩm quyền.
Cách xác định thẩm quyền
Điểm mấu chốt là phải tách dự án thành hai nhóm. Với dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, việc chuyển nhượng thực hiện theo Luật Đầu tư, không áp dụng cơ chế tại Điều 41. Với các dự án còn lại, thẩm quyền được xác định theo chủ thể đã quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư.
Như vậy, nguồn gốc pháp lý của dự án là tiêu chí quyết định. Nếu dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ ở giai đoạn đầu tư thì Thủ tướng tiếp tục là cơ quan quyết định việc chuyển nhượng; nếu dự án thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Riêng trường hợp Thủ tướng ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với việc chuyển nhượng một phần dự án thì việc xử lý phải đi theo khoản 2 Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Ý nghĩa lập pháp
Quy định này thể hiện chủ trương quản lý theo đúng “vòng đời” của dự án: cơ quan nào đã đánh giá, quyết định về chủ trương đầu tư thì cơ quan đó tiếp tục kiểm soát việc chuyển nhượng để bảo đảm tính thống nhất. Điều này giúp hạn chế việc chuyển nhượng dự án chỉ dựa trên thỏa thuận dân sự giữa các bên mà bỏ qua kiểm soát nhà nước về quy hoạch, tiến độ, năng lực thực hiện và lợi ích công cộng. Đồng thời, quy định tạo sự liên thông giữa pháp luật đầu tư và pháp luật kinh doanh bất động sản.
Lưu ý khi áp dụng
Không nên nhầm lẫn giữa thẩm quyền cho phép chuyển nhượng với điều kiện được chuyển nhượng. Điều 41 chỉ trả lời câu hỏi “ai có quyền quyết định”, còn điều kiện và thủ tục phải đối chiếu thêm Điều 40, Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và quy định của Luật Đầu tư nếu dự án thuộc khoản 1. Một sai lầm thường gặp là xác định cơ quan theo nơi có đất hoặc theo chủ thể đang quản lý hồ sơ hiện tại, trong khi tiêu chí đúng là cơ quan đã quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư ban đầu.
Trong thực tiễn, cần kiểm tra kỹ văn bản phê duyệt dự án, vì chỉ cần khác nhau ở hình thức quyết định đầu tư đã dẫn tới khác nhau về thẩm quyền chuyển nhượng. Đối với dự án có nhiều phần, việc chuyển nhượng từng phần phải đối chiếu phạm vi phần dự án, tình trạng pháp lý của khu đất và hồ sơ chấp thuận ban đầu để tránh xin sai cấp có thẩm quyền. Đây là điều khoản mang tính kỹ thuật nhưng có ảnh hưởng trực tiếp đến tính hợp lệ của toàn bộ giao dịch chuyển nhượng.
Hiểu đúng để áp dụng
Điều 41 không cho phép mặc nhiên chuyển nhượng khi các bên đã thỏa thuận xong giá và hợp đồng nguyên tắc. Chuyển nhượng dự án bất động sản là giao dịch chịu kiểm soát hành chính, nên thỏa thuận dân sự chỉ phát sinh hiệu lực đầy đủ sau khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo đúng trình tự. Vì vậy, điểm cần nhớ nhất là: xác định đúng loại dự án, đúng cơ quan quyết định ban đầu, rồi mới chuyển sang bước thủ tục chuyển nhượng.