Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức

Ý nghĩa của quy định

Điều 36 không tạo ra một bộ điều kiện riêng mới, mà dẫn chiếu trực tiếp đến Điều 32 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cách thiết kế này cho thấy lập pháp muốn thống nhất một chuẩn kiểm soát đối với mọi hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án có hạ tầng kỹ thuật. Điểm cần nhớ là: chỉ khi bên chuyển nhượng đáp ứng đủ điều kiện của Điều 32 thì giao dịch mới được xem là đi vào đúng quỹ đạo pháp lý.

Điểm mấu chốt khi áp dụng

Quy định này kích hoạt khi có giao dịch chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức. Vì vậy, cần xác định đúng ba yếu tố: chủ thể thực hiện giao dịch là bên kinh doanh bất động sản; đối tượng là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; và bên nhận là tổ chức. Nếu thiếu một trong các yếu tố này, việc viện dẫn Điều 36 sẽ không chuẩn xác.

Trong thực tiễn, lỗi thường gặp là chỉ nhìn vào giấy tờ đất mà bỏ qua tình trạng pháp lý của cả dự án. Điều 36 không cho phép tách giao dịch khỏi nền tảng dự án: đất phải thuộc dự án hợp pháp, hạ tầng kỹ thuật phải đáp ứng yêu cầu tương ứng, và chủ thể chuyển nhượng phải đủ tư cách kinh doanh. Nói cách khác, đây là điều khoản kiểm soát tính hợp lệ của cả “gói giao dịch”, không chỉ riêng thửa đất.

Những hiểu nhầm thường gặp

Hiểu nhầm phổ biến là cho rằng chỉ cần có quyền sử dụng đất là có thể chuyển nhượng hoặc cho thuê lại. Cách hiểu này bỏ qua vai trò của điều kiện kinh doanh và điều kiện của dự án, trong khi Điều 36 đặt giao dịch vào khuôn khổ chặt chẽ hơn. Một nhầm lẫn khác là xem đây như quy định riêng cho từng hợp đồng, trong khi bản chất của nó là điều kiện tiền đề để được tham gia thị trường.

Cũng cần phân biệt giữa quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án với đất thông thường ngoài dự án. Loại giao dịch này gắn với quy hoạch, hạ tầng và tiến độ dự án, nên rủi ro pháp lý cao hơn nếu hồ sơ dự án không đồng bộ. Vì vậy, kiểm tra Điều 32 là bước bắt buộc trước khi xem xét ký kết hợp đồng.

Lưu ý thực tiễn

Khi tư vấn hoặc thẩm định giao dịch, cần rà soát đồng thời hồ sơ dự án, tư cách chủ đầu tư/chủ thể kinh doanh, tình trạng pháp lý của đất và mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật. Nếu một trong các điều kiện nền tảng chưa đạt, giao dịch có nguy cơ bị vô hiệu hóa về mặt hiệu lực hoặc phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện. Với Điều 36, giá trị thực tiễn nằm ở việc lọc rủi ro trước khi ký, không phải xử lý hậu quả sau khi giao dịch đã phát sinh.