Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức

Trọng tâm của Điều 35

Điều 35 không tạo ra một cơ chế riêng biệt mới, mà là quy định dẫn chiếu trực tiếp sang các điều kiện tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 8 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cách thiết kế này cho thấy lập pháp đặt trọng tâm vào việc kiểm soát chất lượng pháp lý của quỹ đất trước khi đưa vào thị trường. Nói cách khác, chỉ khi đất đã có hạ tầng kỹ thuật đạt ngưỡng pháp lý cần thiết thì mới được phép chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại cho tổ chức.

Ý nghĩa thực tiễn của quy định là ngăn chặn tình trạng “bán quyền sử dụng đất khi dự án còn dang dở”, hoặc chuyển giao đất mà chưa hoàn tất nền tảng pháp lý, kỹ thuật và công khai thông tin. Đây là cơ chế sàng lọc rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng, đồng thời buộc chủ đầu tư phải hoàn thiện dự án theo đúng tiến độ và đúng hồ sơ được phê duyệt.

Điều kiện để được áp dụng

Để Điều 35 được kích hoạt, trước hết phải tồn tại một dự án bất động sản có đất đã có hạ tầng kỹ thuật và phát sinh nhu cầu chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức. Sau đó, toàn bộ các điều kiện được viện dẫn từ Điều 31 phải đồng thời được đáp ứng. Chỉ cần thiếu một điều kiện trong chuỗi này thì giao dịch không đủ căn cứ pháp lý.

Trong thực tiễn, cần hiểu đúng rằng “đã có hạ tầng kỹ thuật” không đồng nghĩa với việc hạ tầng đã đầu tư theo ý chí chủ đầu tư. Hạ tầng phải gắn với nội dung dự án, quy hoạch và trạng thái pháp lý của khu đất; vì vậy, việc đánh giá phải dựa vào hồ sơ dự án, chấp thuận đầu tư và tình trạng thực tế của hệ thống hạ tầng đã hoàn thành.

Những điểm dễ nhầm lẫn

Một nhầm lẫn phổ biến là coi Điều 35 như một quy định cho phép chuyển nhượng đất trong mọi dự án đã có san nền hoặc có đường nội bộ. Cách hiểu này không đúng, vì điều kiện cốt lõi không nằm ở dấu hiệu hình thức của hạ tầng mà nằm ở việc đáp ứng đầy đủ các tiêu chí pháp luật đặt ra tại Điều 31. Tương tự, việc dự án đã triển khai một phần cũng không tự động tạo ra quyền chuyển giao đối với toàn bộ diện tích đất còn lại.

Nhầm lẫn khác là tách Điều 35 khỏi các quy định về đất đai, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai. Trong giao dịch thực tế, Điều 35 chỉ là điều kiện đầu vào của Luật Kinh doanh bất động sản; việc thực hiện vẫn phải tuân thủ pháp luật đất đai và hồ sơ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Lưu ý khi áp dụng

Khi xem xét một giao dịch cụ thể, cần kiểm tra theo thứ tự: tình trạng dự án, tình trạng hạ tầng kỹ thuật, hồ sơ pháp lý của khu đất, và việc đáp ứng các điều kiện tại Điều 31. Đây là cách tiếp cận đúng bản chất vì Điều 35 vận hành như một điều khoản “lọc điều kiện” cho toàn bộ giao dịch.

Về mặt thực hành, bên nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại phải kiểm tra kỹ hồ sơ công khai của dự án, tình trạng không tranh chấp, không bị hạn chế giao dịch, và khả năng đăng ký sang tên theo quy định. Nếu thiếu khâu thẩm tra này, rủi ro thường phát sinh ở giai đoạn công chứng, đăng ký đất đai hoặc khi triển khai mục đích sử dụng đất sau giao dịch.

Kết luận

Điều 35 thể hiện tư duy quản lý chặt đối với việc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản: chỉ cho phép giao dịch khi dự án và khu đất đã đạt mức độ hoàn chỉnh pháp lý nhất định. Giá trị cốt lõi của điều luật nằm ở tính kiểm soát rủi ro và bảo đảm tính hợp lệ của nguồn đất đưa vào thị trường. Khi áp dụng, cần đọc Điều 35 cùng Điều 31 và các quy định của pháp luật đất đai để tránh hiểu rời rạc, thiếu điều kiện.