Điều 33 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở

Ý nghĩa của quy định

Điều 33 cho thấy quan điểm của pháp luật là việc chuyển nhượng đất có hạ tầng trong dự án không làm chấm dứt trách nhiệm của chủ đầu tư/bên chuyển nhượng đối với phần hạ tầng đã hình thành. Mục tiêu chính là bảo đảm tính đồng bộ của dự án, tránh tình trạng phân lô bán nền rồi buông lỏng quản lý, khiến hạ tầng bị xuống cấp hoặc việc xây dựng nhà ở diễn ra tùy tiện. Vì vậy, bên chuyển nhượng vẫn phải theo dõi, đôn đốc và tạo điều kiện để bên nhận chuyển nhượng xây dựng đúng cam kết và đúng quy định.

Điều kiện để áp dụng

Quy định này chỉ đặt ra khi có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Nghĩa là phải có dự án hợp pháp, có hạ tầng kỹ thuật được đầu tư gắn với khu đất chuyển nhượng và có hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết giữa các bên. Khi phát sinh xây dựng nhà ở, các yêu cầu về tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết và giấy phép xây dựng trở thành căn cứ để giám sát việc thực hiện.

Trọng tâm cần nắm

Bên chuyển nhượng không chỉ bàn giao đất mà còn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ quản lý phần hạ tầng kỹ thuật liên quan. Nhiệm vụ theo dõi, đôn đốc, giám sát ở đây không phải là can thiệp tùy tiện vào quyền xây dựng của người nhận chuyển nhượng, mà là bảo đảm việc xây dựng không làm sai lệch quy hoạch và không gây ảnh hưởng đến hạ tầng chung của dự án. Đồng thời, nếu hạ tầng bị hư hỏng do lỗi của bên nhận chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bồi thường và buộc khắc phục.

Phạm vi quyền của bên chuyển nhượng

Quyền của bên chuyển nhượng không dừng ở việc đòi bồi thường thiệt hại. Trong thực tế, quyền này còn gắn với việc yêu cầu khắc phục hậu quả, bảo vệ hạ tầng kỹ thuật chung và thực hiện các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng. Đây là cơ chế bảo vệ lợi ích của cả dự án, không phải chỉ bảo vệ lợi ích riêng của chủ đầu tư.

Quan hệ giữa hợp đồng và quy định bắt buộc

Khoản 5 cho thấy hợp đồng vẫn có vai trò quan trọng, nhưng chỉ trong phạm vi không trái với nghĩa vụ bắt buộc của luật. Các điều khoản về tiến độ xây dựng, trách nhiệm bảo vệ hạ tầng, cơ chế xử lý hư hỏng cần được quy định rõ ngay từ hợp đồng để dễ áp dụng khi phát sinh tranh chấp. Nếu hợp đồng mơ hồ, việc xử lý vi phạm thường gặp khó khăn ở khâu chứng minh thiệt hại và xác định lỗi.

Lỗi hiểu sai thường gặp

Không ít trường hợp cho rằng đã chuyển nhượng đất thì bên chuyển nhượng không còn liên quan đến quá trình xây dựng của người mua. Cách hiểu này không đúng, vì điều luật vẫn trao cho bên chuyển nhượng quyền giám sát và buộc khắc phục thiệt hại đối với hạ tầng kỹ thuật. Một nhầm lẫn khác là coi mọi can thiệp của bên chuyển nhượng vào việc xây dựng của bên nhận chuyển nhượng là hạn chế quyền sử dụng đất; thực tế, chỉ các yêu cầu nhằm bảo đảm quy hoạch, thiết kế, tiến độ và an toàn hạ tầng mới phù hợp với luật.

Lưu ý khi áp dụng

Khi phát sinh hư hỏng hạ tầng, cần xác định rõ nguồn gốc thiệt hại, mức độ hư hại và mối liên hệ nhân quả với hành vi xây dựng của bên nhận chuyển nhượng. Biên bản hiện trạng, hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng và các thỏa thuận trong hợp đồng là chứng cứ then chốt. Trong tranh chấp thực tế, việc tách bạch giữa hư hỏng do sử dụng bình thường và hư hỏng do thi công sai kỹ thuật có ý nghĩa quyết định đối với trách nhiệm bồi thường và sửa chữa.