Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

Ý nghĩa của điều luật

Điều 28 cho thấy định hướng của luật là mở đường cho khai thác giá trị đất trong dự án nhưng vẫn giữ trật tự quản lý đất đai, xây dựng và thị trường bất động sản. Nhà làm luật không coi quyền sử dụng đất trong dự án là hàng hóa “tự do lưu thông”, mà đặt nó trong một chuỗi điều kiện về hạ tầng, mục đích sử dụng, hồ sơ và công khai thông tin. Vì vậy, điều luật vừa bảo vệ quyền kinh doanh hợp pháp của chủ đầu tư, vừa hạn chế tình trạng phân lô, bán nền hoặc cho thuê đất tùy tiện gây rủi ro cho người mua và trật tự đô thị.

Ba hình thức kinh doanh cần phân biệt

Điểm cốt lõi của Điều 28 là xác định rõ ba cách thức kinh doanh: chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở; chuyển nhượng cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình; và cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Mỗi hình thức kéo theo mục đích sử dụng khác nhau, nên không thể dùng một mẫu giao dịch chung cho mọi trường hợp. Đặc biệt, chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở chính là hình thức phân lô bán nền, chỉ được hiểu đúng khi gắn với dự án đã hoàn thiện hạ tầng và đáp ứng điều kiện pháp luật chuyên ngành.

Điều kiện để điều luật được “kích hoạt”

Giao dịch chỉ hợp pháp khi quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh đã có đủ điều kiện theo Điều 31 và Điều 35 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Đây là điểm thường bị bỏ qua trong thực tiễn: có đất trong dự án chưa đồng nghĩa được chuyển nhượng hoặc cho thuê ngay. Phải có đủ điều kiện pháp lý của bất động sản đưa vào kinh doanh, có hợp đồng đúng mẫu và đúng loại giao dịch, đồng thời các bên phải có năng lực pháp luật, năng lực giao kết theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Nghĩa vụ minh bạch và trách nhiệm sau hợp đồng

Điều 28 nhấn mạnh nghĩa vụ cung cấp thông tin trước khi ký hợp đồng và nghĩa vụ thực hiện đúng cam kết sau khi giao kết. Bên chuyển nhượng hoặc cho thuê phải cung cấp đầy đủ giấy tờ, thông tin theo khoản 5 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023; đây là cơ chế chống bán “mù thông tin”, đặc biệt quan trọng với khách hàng cá nhân. Sau khi ký, các bên phải hoàn thành nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí và tuân thủ nội dung hợp đồng, vì tranh chấp trong nhóm giao dịch này thường phát sinh từ việc chậm nộp hồ sơ, chậm sang tên hoặc không hoàn thiện thủ tục hành chính.

Điểm cần lưu ý về giấy chứng nhận

Quy định về cấp giấy chứng nhận là điểm rất thực tế của điều luật. Theo khoản 2 Điều 28, bên chuyển nhượng có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Điều này cho thấy nghĩa vụ không dừng ở việc ký hợp đồng và nhận tiền, mà phải hoàn tất “đầu ra pháp lý” của giao dịch. Nếu bỏ qua bước này, quyền của bên mua hoặc bên thuê có thể bị treo trên thực tế dù hợp đồng đã ký.

Các hiểu sai thường gặp

Hiểu sai phổ biến nhất là cho rằng cứ dự án có hạ tầng là được phân lô bán nền hoặc cho thuê đất ngay. Thực tế, hạ tầng chỉ là một điều kiện của dự án; còn điều kiện pháp lý của thửa đất, quy hoạch, mục đích sử dụng và trạng thái đủ điều kiện đưa vào kinh doanh vẫn phải được kiểm tra riêng. Hiểu sai thứ hai là xem giao dịch quyền sử dụng đất trong dự án như chuyển nhượng đất đơn thuần giữa các cá nhân, trong khi đây là giao dịch kinh doanh có điều kiện, chịu kiểm soát chặt về chủ thể, hợp đồng và thủ tục đăng ký.

Giá trị áp dụng thực tiễn

Khi xử lý hồ sơ hoặc tranh chấp, cần đọc Điều 28 cùng với các điều kiện về bất động sản đưa vào kinh doanh, quy định về hợp đồng và quy định đất đai về cấp giấy chứng nhận. Điều luật này không chỉ xác định “được làm gì”, mà còn xác định “làm như thế nào” để giao dịch có hiệu lực và được bảo vệ. Trong thực tiễn tư vấn, trọng tâm không phải là có hay không có hạ tầng, mà là dự án đã được phép kinh doanh đúng hình thức hay chưa và các bên đã hoàn thành đúng chuỗi nghĩa vụ pháp lý hay chưa.