Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Trọng tâm của quy định

Điều 27 xác lập nguyên tắc bàn giao theo hướng không chỉ là việc trao chìa khóa hay tiếp nhận thực tế, mà phải gắn với tình trạng pháp lý và kỹ thuật của công trình. Với nhà ở, việc bàn giao được dẫn chiếu sang pháp luật về nhà ở; với công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng, chủ đầu tư phải bàn giao đúng hợp đồng và đúng điều kiện luật định.

Ý nghĩa lập pháp của điều này là siết kỷ luật nghiệm thu, ngăn tình trạng bàn giao khi công trình chưa đủ điều kiện khai thác, sử dụng. Đây là lớp bảo vệ cuối cùng trước khi người mua, thuê mua tiếp nhận tài sản, vì nếu bàn giao sớm thì rủi ro về chất lượng, an toàn và quyền lợi hợp đồng sẽ chuyển sang phía khách hàng rất lớn.

Điều kiện để được bàn giao

Điều luật chỉ “kích hoạt” việc bàn giao khi công trình đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu và đủ điều kiện đưa vào khai thác, sử dụng theo pháp luật về xây dựng. Nói cách khác, hoàn thành tiến độ xây dựng chưa đủ; phải có trạng thái pháp lý cho phép đưa công trình vào sử dụng.

Bên cạnh đó, việc bàn giao phải được lập thành văn bản. Đây không phải thủ tục hình thức đơn thuần, mà là căn cứ xác định thời điểm chuyển giao, hiện trạng bàn giao, trách nhiệm bảo hành, và là chứng cứ quan trọng khi phát sinh tranh chấp về diện tích, chất lượng, thời điểm chậm bàn giao hoặc nghĩa vụ tài chính liên quan.

Những điểm dễ hiểu nhầm

Nhiều trường hợp coi việc ký biên bản nhận nhà hoặc nhận chìa khóa là đủ để xác nhận mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đã hoàn tất. Cách hiểu này không đúng, vì bàn giao hợp pháp chỉ có giá trị khi công trình đã đáp ứng điều kiện nghiệm thu và trình tự bàn giao theo luật xây dựng, không thể hợp thức hóa bằng việc các bên tự thỏa thuận trái điều kiện bắt buộc.

Ngược lại, cũng không nên hiểu rằng cứ chưa đủ thủ tục nội bộ của chủ đầu tư thì không thể bàn giao. Nếu công trình đã đủ điều kiện theo luật và hợp đồng đã đến thời điểm bàn giao, việc cố tình trì hoãn có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Vai trò của bên mua, thuê mua

Điều luật cho phép bên mua, thuê mua trực tiếp nhận bàn giao hoặc ủy quyền bằng văn bản theo Bộ luật Dân sự. Quy định này nhằm bảo đảm tính linh hoạt trong thực tế, nhất là khi người nhận không thể có mặt đúng thời điểm bàn giao.

Với tranh chấp thực tiễn, cần đặc biệt lưu ý người nhận bàn giao phải có thẩm quyền hợp lệ. Nếu nhận thay không đúng ủy quyền, chủ thể nhận bàn giao có thể không làm phát sinh đầy đủ hậu quả pháp lý đối với bên mua, thuê mua.

Lưu ý áp dụng thực tiễn

Khi xử lý tình huống cụ thể, cần kiểm tra đồng thời ba lớp: hợp đồng đã đến hạn bàn giao hay chưa; công trình đã đủ điều kiện nghiệm thu, đưa vào sử dụng hay chưa; và hồ sơ bàn giao có được lập đúng hình thức hay không. Chỉ cần thiếu một trong các yếu tố này, tính hợp pháp của việc bàn giao có thể bị đặt vấn đề.

Trong thực tế tranh chấp, Điều 27 thường được dùng để đánh giá hành vi bàn giao sớm, bàn giao không đúng thủ tục, hoặc từ chối bàn giao không có căn cứ. Vì vậy, đây là điều khoản mang tính “ngưỡng kiểm soát” rất rõ, không phải quy định mô tả chung chung về việc nhận tài sản.