Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Bình luận pháp lý ngắn gọn về Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: bảo lãnh ngân hàng, quyền chọn của người mua và lưu ý áp dụng.
Điều 26. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh).
Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với bên mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.
2. Trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này.
Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
3. Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Căn cứ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và bên mua, thuê mua do chủ đầu tư cung cấp, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng và gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
5. Phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.
Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án và thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.
6. Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.
7. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua quy định tại khoản 1 Điều này và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.
8. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.
9. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có trách nhiệm hướng dẫn việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ý nghĩa của quy định
Điều 26 đặt ra một cơ chế kiểm soát rủi ro đặc thù cho giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Mục tiêu cốt lõi là hạn chế tình trạng chủ đầu tư nhận tiền ứng trước nhưng chậm bàn giao, không bàn giao hoặc mất khả năng hoàn trả. Vì vậy, bảo lãnh ở đây được thiết kế như một công cụ bảo vệ người mua, thuê mua hơn là một điều kiện kinh doanh đơn thuần.
Về bản chất, đây là sự phân bổ lại rủi ro của giao dịch: người mua không chỉ nhìn vào uy tín chủ đầu tư mà còn có thêm “điểm tựa” từ ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên, điều luật không làm thay nghĩa vụ giao nhà của chủ đầu tư; bảo lãnh chỉ là cơ chế dự phòng khi chủ đầu tư vi phạm cam kết bàn giao.
Điều kiện để cơ chế bảo lãnh được kích hoạt
Muốn áp dụng Điều 26, trước hết phải có giao dịch bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là điểm khởi đầu quan trọng vì điều luật không điều chỉnh các giao dịch đối với nhà đã hoàn thành hoặc đã đủ điều kiện bàn giao theo cơ chế khác. Sau đó, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh.
Cơ chế này còn gắn với một chuỗi điều kiện chặt chẽ: phải có thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư; ngân hàng phải phát hành thư bảo lãnh cho từng bên mua, thuê mua; chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh trong thời hạn luật định. Chỉ khi người mua nhận được thư bảo lãnh thì chủ đầu tư mới được nhận tiền thanh toán theo hợp đồng. Đây là “điểm chốt” để tránh việc thu tiền trước khi hoàn tất bảo đảm.
Quyền lựa chọn của bên mua, thuê mua
Điểm mới đáng chú ý là bên mua, thuê mua được quyền chọn có hoặc không có bảo lãnh. Nếu từ chối bảo lãnh thì việc từ chối phải được lập thành văn bản ngay tại thời điểm ký hợp đồng. Khi đó, các quy định tương ứng về phát hành thư bảo lãnh và trách nhiệm liên quan sẽ không áp dụng đối với chính bên mua, thuê mua đó.
Quy định này cho thấy pháp luật không áp đặt bảo lãnh như một nghĩa vụ bắt buộc tuyệt đối đối với mọi giao dịch cá biệt, mà trao cho người mua quyền lựa chọn mức độ an toàn pháp lý. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc từ chối bảo lãnh đồng nghĩa với việc người mua tự giảm bớt một lớp bảo vệ quan trọng, nên cần được cân nhắc kỹ và thể hiện rõ trong hồ sơ giao dịch.
Phạm vi bảo lãnh và giới hạn trách nhiệm
Điều 26 không mặc định mọi nội dung hợp đồng đều được ngân hàng bảo lãnh. Phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm trách nhiệm của ngân hàng theo khoản 1 và khoản 2 Điều này. Nói cách khác, các bên có quyền thương lượng, nhưng không được làm suy giảm bản chất bảo vệ của cơ chế bảo lãnh.
Thư bảo lãnh và thỏa thuận cấp bảo lãnh phải ghi rõ thời hạn hiệu lực. Đây là chi tiết thực tiễn rất quan trọng vì nếu thời hạn không được xác định minh bạch, tranh chấp dễ phát sinh khi chủ đầu tư chậm bàn giao hoặc kéo dài tiến độ. Trong áp dụng, cần kiểm tra chặt nội dung thư bảo lãnh chứ không chỉ nhìn vào việc “có bảo lãnh” hay “không có bảo lãnh”.
Các hiểu nhầm thường gặp
Hiểu nhầm phổ biến nhất là cho rằng có bảo lãnh thì ngân hàng sẽ thay chủ đầu tư chịu mọi trách nhiệm về chất lượng, tiến độ và toàn bộ nghĩa vụ hợp đồng. Thực tế, ngân hàng chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi nghĩa vụ tài chính đã được cam kết, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết và không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đó.
Hiểu nhầm thứ hai là cho rằng chỉ cần dự án “có ngân hàng bảo lãnh” là chủ đầu tư được tự do nhận tiền từ khách hàng. Điều luật quy định ngược lại: chủ đầu tư chỉ được nhận tiền sau khi đã cung cấp và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh. Hiểu nhầm thứ ba là áp dụng cơ chế này cho nhà ở xã hội, trong khi khoản 8 Điều 26 loại trừ rõ ràng đối tượng này.
Lưu ý khi áp dụng trong thực tế
Khi rà soát một hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cần kiểm tra tối thiểu ba lớp hồ sơ: thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư, thư bảo lãnh phát hành cho từng khách hàng, và điều khoản hợp đồng thể hiện việc bên mua có chấp nhận hay từ chối bảo lãnh. Thiếu một trong các lớp này, việc áp dụng Điều 26 sẽ không đầy đủ.
Trong tranh chấp, yếu tố quyết định không chỉ là chủ đầu tư vi phạm tiến độ mà còn là việc người mua có yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đúng trình tự hay không. Vì vậy, hồ sơ giao dịch cần lưu giữ cẩn thận hợp đồng, thư bảo lãnh, chứng từ thanh toán và văn bản yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ nếu phát sinh vi phạm.
Riêng đối với nhà ở xã hội, cần loại trừ ngay từ đầu vì Điều 26 không điều chỉnh loại hình này. Đây là điểm dễ nhầm trong thực hành do nhiều người mặc định mọi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai đều phải có bảo lãnh ngân hàng.
Trọng tâm cần nhớ
- Bảo lãnh là cơ chế bảo vệ người mua, không thay thế nghĩa vụ bàn giao nhà của chủ đầu tư.
- Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền khi đã cung cấp và bên mua đã nhận thư bảo lãnh.
- Bên mua có quyền chấp nhận hoặc từ chối bảo lãnh, nhưng việc từ chối phải bằng văn bản.
- Bảo lãnh chỉ kích hoạt khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết và không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
- Quy định này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.