Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Ý nghĩa của quy định

Điều 25 đặt ra một cơ chế cân bằng giữa nhu cầu huy động vốn của bên bán, bên cho thuê mua và yêu cầu bảo vệ an toàn cho người mua, bên thuê mua. Tư tưởng xuyên suốt là chỉ cho phép thu tiền theo tiến độ thực tế của công trình, tránh tình trạng thu vượt mức khi nghĩa vụ xây dựng chưa được bảo đảm. Đây là quy định mang tính kiểm soát rủi ro giao dịch, không phải quy định đơn thuần về phương thức trả tiền.

Điểm đáng chú ý là pháp luật không cho phép “thu trước toàn bộ rồi chờ bàn giao”, mà giới hạn rõ tỷ lệ tối đa ở từng giai đoạn. Với mua bán, mốc đầu tiên không quá 30% và tổng trước bàn giao không quá 70%, riêng bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì trần là 50%. Với thuê mua, tổng tiền thanh toán trước còn thấp hơn, không quá 50%, thể hiện bản chất thuê mua là quan hệ trả dần gắn với sử dụng tài sản trong thời gian nhất định.

Trọng tâm khi áp dụng

Muốn áp dụng đúng Điều 25, trước hết phải xác định giao dịch thuộc loại nào: mua bán hay thuê mua; đối tượng là nhà ở, công trình xây dựng hay phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai. Chỉ khi tài sản chưa hình thành đầy đủ nhưng đã được đưa vào giao dịch thì mới phát sinh cơ chế thanh toán theo tiến độ của điều luật này. Việc thanh toán phải gắn với tiến độ xây dựng thực tế, không phụ thuộc vào thỏa thuận thu tiền tùy ý của chủ đầu tư.

Một điểm thực tiễn rất quan trọng là khoản “lần đầu không quá 30%” đã bao gồm cả tiền đặt cọc. Vì vậy, không được hiểu sai rằng doanh nghiệp có thể thu 30% tiền đặt cọc rồi tiếp tục thu thêm 30% ở đợt đầu tiên. Mọi khoản đã nhận từ trước khi ký hợp đồng chính thức cũng phải tính chung vào trần của đợt thanh toán đầu tiên.

Quy định tại khoản 3 tạo ra “nút chặn” cuối cùng trước khi hoàn tất nghĩa vụ thanh toán. Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng. 5% còn lại là khoản bảo đảm để thúc đẩy việc hoàn tất thủ tục pháp lý sau bàn giao, không phải khoản tùy nghi giữ lại hay phụ phí phát sinh.

Các điều kiện để điều luật phát sinh tác dụng

Điều luật này được kích hoạt khi có giao dịch đối với bất động sản hình thành trong tương lai và việc thanh toán được thực hiện theo hợp đồng. Đối tượng phải là tài sản đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa đủ điều kiện hoàn thiện để bàn giao ngay, đồng thời việc thanh toán diễn ra trước khi bên mua được cấp giấy chứng nhận. Nếu tài sản đã hoàn thành và đủ điều kiện giao dịch như một bất động sản hiện hữu, cơ chế hạn chế theo tiến độ của Điều 25 không còn là trọng tâm áp dụng.

Thực tế còn phải kết hợp với các điều kiện đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Nếu dự án chưa đủ điều kiện được bán, cho thuê mua mà vẫn nhận tiền, vấn đề không chỉ là vi phạm trần thanh toán mà còn là vi phạm điều kiện kinh doanh. Vì vậy, Điều 25 không đứng riêng lẻ mà vận hành cùng hệ thống bảo vệ người mua ở giai đoạn trước bàn giao.

Những hiểu lầm thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là coi trần 70% hoặc 50% là mức thanh toán tối đa đến hết hợp đồng. Thực ra, đó chỉ là giới hạn trước thời điểm bàn giao; sau khi bàn giao nhưng trước khi cấp giấy chứng nhận, bên bán vẫn có thể thu tiếp nhưng không vượt quá 95%. Cách hiểu này rất quan trọng vì nhiều hợp đồng và phụ lục thực tế thường tách riêng nghĩa vụ trước bàn giao và nghĩa vụ hoàn tất hồ sơ pháp lý.

Một nhầm lẫn khác là cho rằng chỉ cần ghi tiến độ thanh toán trong hợp đồng là đủ hợp pháp. Đúng tiến độ hợp đồng nhưng vượt trần luật định thì vẫn vô hiệu phần thỏa thuận trái luật và phát sinh rủi ro xử lý vi phạm. Do đó, thỏa thuận dân sự không thể làm thay đổi giới hạn mà Điều 25 đã ấn định.

Cũng cần tránh hiểu khoản 95% là quyền đương nhiên của chủ đầu tư để thu bằng mọi hình thức. Khoản còn lại chỉ được thu khi có căn cứ pháp lý rõ ràng về việc cấp giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua. Nếu hồ sơ cấp giấy chứng nhận chậm do lỗi của bên bán hoặc do công trình chưa hoàn tất nghĩa vụ pháp lý, việc giữ lại 5% là công cụ ràng buộc trách nhiệm, không phải cơ chế chậm thanh toán tùy tiện.

Lưu ý thực tiễn

Khi rà soát hợp đồng, cần kiểm tra tổng số tiền đã thu, bao gồm cả đặt cọc, để đối chiếu với từng ngưỡng 30%, 70%, 50% và 95%. Nếu hợp đồng quy định cách thu cao hơn giới hạn luật định, phần vượt bị rủi ro pháp lý và không nên coi là có hiệu lực đương nhiên. Người mua cần đặc biệt lưu ý các khoản thu “ngoài hợp đồng” vì chúng vẫn có thể bị tính vào tổng nghĩa vụ thanh toán thực tế.

Với giao dịch thuê mua, phải tách bạch tiền thanh toán trước khi bàn giao và phần tiền thuê được tính tiếp theo thỏa thuận trong một thời hạn nhất định. Bản chất của thuê mua không giống mua bán trả chậm thuần túy, nên không được biến cơ chế thuê mua thành hình thức thu gần như toàn bộ giá trị ngay từ đầu. Đây là giới hạn có tính bản chất, nhằm ngăn việc lạm dụng mô hình thuê mua để huy động vốn vượt mức.

Tóm lại, Điều 25 là quy định kiểm soát dòng tiền trong các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, ưu tiên bảo vệ bên mua, bên thuê mua bằng các ngưỡng thanh toán rõ ràng. Khi áp dụng, trọng tâm không nằm ở việc “được chia mấy đợt”, mà ở việc “được thu đến đâu, vào thời điểm nào, với điều kiện gì”.