Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Bình luận Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều 24. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
a) Quyết định giao đất;
b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Có các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này.
7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
8. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.
Ý nghĩa kiểm soát rủi ro trước khi giao dịch
Điều 24 không chỉ là danh mục giấy tờ bắt buộc, mà là cơ chế sàng lọc pháp lý đối với bất động sản chưa hình thành. Nhà làm luật đặt ra chuỗi điều kiện đồng thời để ngăn tình trạng bán dự án khi chưa đủ nền tảng pháp lý, chưa có hạ tầng tối thiểu hoặc chưa đủ tiến độ thi công. Vì vậy, điều khoản này bảo vệ trực tiếp người mua, người thuê mua và gián tiếp siết kỷ luật của chủ đầu tư trong giai đoạn chuẩn bị kinh doanh.
Điểm cần nắm là điều luật hướng đến tính hợp pháp của dự án và tính hiện hữu của tài sản trong tương lai, chứ không chỉ nhìn vào việc đã ký hợp đồng hay đã nhận tiền. Một dự án có quảng cáo rầm rộ vẫn không đương nhiên đủ điều kiện kinh doanh nếu chưa hoàn tất các mốc pháp lý theo luật.
Các “cửa ải” bắt buộc phải có
Để được đưa vào kinh doanh, nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải đồng thời đáp ứng các nhóm điều kiện then chốt: đã khởi công; có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất; có giấy tờ về xây dựng tương ứng; có giấy tờ nghiệm thu hạ tầng hoặc phần móng theo loại công trình; nằm trong dự án bất động sản được chấp thuận với mục đích bán hoặc cho thuê mua; đã công khai thông tin; và đáp ứng các điều kiện bổ sung của Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Đáng chú ý, điều kiện tại khoản 4 về thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh không phải thủ tục hình thức. Đây là cơ chế kiểm tra trước khi bán, cho thuê mua, thể hiện chủ trương chuyển từ “tự công bố” sang “chịu giám sát”. Trong thực tiễn, thiếu văn bản xác nhận đủ điều kiện là rủi ro lớn cho cả giao dịch lẫn khả năng xử lý tranh chấp sau này.
Điểm trọng tâm về dự án và mục đích đầu tư
Khoản 5 cho thấy bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được kinh doanh nếu nằm trong một dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và ngay trong nội dung chấp thuận đã có mục tiêu xây dựng để bán, cho thuê mua. Quy định này loại trừ cách hiểu tùy tiện rằng chỉ cần có đất hoặc đang thi công là có thể đưa ra thị trường. Nói cách khác, quyền kinh doanh gắn chặt với tính được phê duyệt của dự án và mục đích thương mại hóa ngay từ đầu.
Điểm mới cần lưu ý khi áp dụng
So với cách tiếp cận cũ, điều luật này nhấn mạnh mạnh hơn vào công khai thông tin, điều kiện của dự án và thủ tục kiểm tra trước khi bán. Đây là xu hướng siết điều kiện tiếp cận thị trường để hạn chế huy động vốn khi dự án chưa “chín” về pháp lý. Người áp dụng cần tách bạch giữa đủ điều kiện kinh doanh và đủ điều kiện triển khai xây dựng, vì hai nhóm điều kiện này không hoàn toàn trùng nhau.
Những hiểu sai thường gặp
Hiểu sai phổ biến nhất là cho rằng chỉ cần có giấy phép xây dựng hoặc đã khởi công là đủ bán. Thực tế, đó mới chỉ là một phần của điều kiện; còn phải kiểm tra đất, dự án, nghiệm thu hạ tầng hoặc móng, công khai thông tin và văn bản thông báo đủ điều kiện. Một nhầm lẫn khác là coi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý là thủ tục sau cùng mang tính thông báo đơn thuần; trên thực tế, đây là khâu chốt để xác lập trạng thái pháp lý “đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”.
Cũng cần tránh hiểu rằng mọi công trình hình thành trong tương lai đều có thể bán như nhau. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình còn phải đáp ứng thêm điều kiện riêng của khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nên giao dịch theo từng loại sản phẩm phải được kiểm tra riêng, không được suy diễn từ điều kiện chung.
Lưu ý khi áp dụng vào hồ sơ thực tế
Khi rà soát một dự án, cần kiểm tra theo trình tự: tính hợp lệ của đất, tính hợp lệ của dự án, tính hợp lệ của giấy tờ xây dựng, tình trạng nghiệm thu, hồ sơ công khai thông tin và văn bản xác nhận đủ điều kiện từ cơ quan quản lý cấp tỉnh. Chỉ cần thiếu một mắt xích, giao dịch đã có nguy cơ không đáp ứng điều kiện luật định. Vì vậy, với nhà đầu tư, người mua, đơn vị môi giới hay tổ chức tín dụng, điều 24 là điều khoản phải kiểm tra trước tiên trước khi ký kết hoặc giải ngân.
Trong thực tiễn tranh chấp, điều khoản này thường được dùng để đánh giá tính hợp pháp của việc chào bán, nhận đặt cọc, ký hợp đồng mua bán hoặc cho thuê mua. Do đó, giá trị lớn nhất của Điều 24 nằm ở việc xác định “ngưỡng vào thị trường” của sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, không phải ở việc mô tả chung chung về một dự án đang xây dựng.