Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Bình luận Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, đặt cọc 5% và nghĩa vụ chủ đầu tư.
Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong dự án bất động sản theo quy định của Luật này.
2. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo các quy định sau đây:
a) Tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 13 của Luật này;
b) Đối tượng được mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 15 của Luật này;
c) Giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 16 của Luật này;
d) Quyền của bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 18 của Luật này;
đ) Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, h, i, k, l, m, n, o, p, q khoản 1 và khoản 2 Điều 19 của Luật này;
e) Quyền của bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 20 của Luật này;
g) Nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 5 Điều 21 của Luật này;
h) Tuân thủ quy định khác có liên quan của Luật này.
3. Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
4. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sau đây:
a) Trách nhiệm quy định tại Điều 17 của Luật này;
b) Sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền;
c) Cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này cho sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp lựa chọn phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản;
d) Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Ý nghĩa điều chỉnh của điều luật
Điều 23 đặt ra nguyên tắc cốt lõi cho giao dịch nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Nhà làm luật cho phép kinh doanh loại tài sản chưa hoàn thành, nhưng chỉ trong khuôn khổ kiểm soát chặt chẽ. Cách tiếp cận này nhằm dung hòa nhu cầu huy động vốn hợp pháp của chủ đầu tư với yêu cầu bảo vệ người mua trước rủi ro của dự án chưa hình thành đầy đủ.
Điểm đáng chú ý là điều luật không tạo ra quyền tự do bán hàng tuyệt đối cho chủ đầu tư. Quyền bán, cho thuê mua chỉ phát sinh khi đáp ứng đồng thời các điều kiện và nguyên tắc của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhất là điều kiện đưa vào kinh doanh và nghĩa vụ công khai, trung thực. Đây là cơ chế “cho phép có kiểm soát”, không phải cơ chế mở rộng để huy động vốn tùy nghi.
Các điều kiện để áp dụng
Muốn áp dụng Điều 23, trước hết phải có đối tượng là nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai thuộc dự án bất động sản. Khi đối tượng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, mọi thỏa thuận bán, cho thuê mua hoặc nhận cọc vượt giới hạn đều bị đặt trong vùng rủi ro pháp lý cao.
Về chủ thể, điều luật nhấn mạnh vai trò của chủ đầu tư dự án bất động sản. Đây là chủ thể được quyền tổ chức việc bán, cho thuê mua và đồng thời phải gánh các nghĩa vụ tương ứng về tiến độ, nguồn tiền, thông tin và hợp đồng. Thực tiễn cần phân biệt rõ chủ đầu tư với sàn giao dịch, môi giới hoặc bên được ủy quyền; điều luật đã loại trừ việc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua.
Trọng tâm cần nắm khi áp dụng
Điều 23 không chỉ nói về “quyền kinh doanh” mà chủ yếu là “quyền đi kèm nghĩa vụ”. Các nguyên tắc tại Điều 13, điều kiện chủ thể tại Điều 15, giao dịch tại Điều 16, quyền và nghĩa vụ của các bên tại các Điều 18, 19, 20, 21 được dẫn chiếu trực tiếp để tạo thành một chỉnh thể thống nhất. Vì vậy, khi xem xét một giao dịch, không được đọc riêng Điều 23 mà phải đối chiếu cả chuỗi quy định liên quan.
Quy định về công khai, minh bạch có vai trò trung tâm. Chủ đầu tư phải cung cấp đúng, đủ, trung thực thông tin về tiến độ và hồ sơ bất động sản đủ điều kiện kinh doanh; đồng thời sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua đúng mục đích theo hợp đồng. Đây là cơ sở pháp lý để xử lý các hành vi chậm triển khai, dùng tiền sai mục đích hoặc che giấu tình trạng pháp lý của dự án.
Giới hạn đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua là một “van an toàn” mới rất quan trọng. Quy định này chỉ cho phép thu cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nghĩa là đặt cọc không được dùng như công cụ huy động vốn sớm trước khi dự án đủ điều kiện pháp lý. Thỏa thuận đặt cọc cũng phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua để tránh việc cọc biến thành cam kết mập mờ, bất lợi cho bên mua.
Những cách hiểu sai thường gặp
Cách hiểu sai phổ biến là cho rằng có dự án, có sản phẩm trên bản vẽ thì mặc nhiên được nhận tiền đặt cọc hoặc ký hợp đồng sơ bộ. Điều luật không cho phép suy diễn như vậy; mọi giao dịch đều phải bám vào điều kiện đưa vào kinh doanh và giới hạn đặt cọc. Nếu chủ đầu tư thu tiền trước khi đủ điều kiện, giao dịch có nguy cơ bị xem là vượt khung pháp lý điều chỉnh.
Một nhầm lẫn khác là coi sàn giao dịch hoặc đơn vị phân phối có thể thay mặt chủ đầu tư ký kết hợp đồng đặt cọc, mua bán, thuê mua. Điều 23 đã bác bỏ cách làm này để tránh tình trạng “ủy quyền vòng” làm loãng trách nhiệm pháp lý. Trong thực tế, mọi biểu hiện né trách nhiệm bằng cách nhờ bên thứ ba ký hộ đều cần được kiểm tra rất chặt.
Lưu ý thực tiễn
Khi xử lý một hồ sơ giao dịch, cần kiểm tra theo trình tự: dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh chưa, chủ đầu tư có đúng thẩm quyền không, hợp đồng và thỏa thuận cọc có đúng giới hạn không, và dòng tiền có được sử dụng đúng mục đích không. Chỉ cần một mắt xích không đạt, giao dịch đã phát sinh rủi ro pháp lý đáng kể.
Về bản chất, Điều 23 là quy phạm bảo vệ thị trường và bảo vệ bên yếu thế trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Giá trị áp dụng lớn nhất của điều luật nằm ở việc ngăn chặn huy động vốn trái khuôn khổ, tăng tính minh bạch của dự án và ràng buộc trách nhiệm trực tiếp của chủ đầu tư đối với người mua, thuê mua.
Điểm cần nhớ
- Chỉ chủ đầu tư dự án bất động sản mới có quyền tổ chức bán, cho thuê mua theo khuôn khổ luật định.
- Giao dịch chỉ hợp pháp khi đối tượng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
- Đặt cọc tối đa 5% và chỉ đặt cọc sau khi đủ điều kiện kinh doanh.
- Chủ đầu tư phải công khai thông tin, dùng tiền đúng mục đích và không ủy quyền ký hợp đồng cho bên khác.