Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh

Phạm vi điều chỉnh của Điều 22

Điều 22 đóng vai trò xác định “đầu vào” của toàn bộ chế định kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Nhà làm luật không cho phép mọi tài sản chưa hoàn thành đều được đem ra giao dịch, mà chỉ giới hạn trong các nhóm đã được liệt kê rõ. Cách thiết kế này nhằm ngăn tình trạng huy động vốn tràn lan, nhất là với tài sản chưa đủ cơ sở pháp lý để kiểm soát giao dịch.

Về bản chất, đây là quy định mang tính lọc đối tượng, chứ chưa phải quy định về điều kiện bán hay cho thuê mua. Muốn áp dụng tiếp các quy định sau Điều 22, trước hết phải xác định tài sản có đúng là nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai thuộc phạm vi luật hay không. Nếu sai ngay từ bước này, toàn bộ giao dịch sẽ bị đặt trong tình trạng rủi ro pháp lý cao.

Điểm cốt lõi khi xác định tài sản được đưa vào kinh doanh

Nhóm thứ nhất là nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng loại trừ nhà ở thuộc tài sản công. Loại trừ này có ý nghĩa rất rõ: tài sản công không được xử lý theo logic của thị trường hóa thông thường, nên không thể coi là hàng hóa kinh doanh tự do như nhà ở thương mại. Người áp dụng thường nhầm rằng cứ nhà ở chưa hình thành xong đều có thể bán; thực tế, nguồn gốc sở hữu và chế độ pháp lý của tài sản là yếu tố quyết định.

Nhóm thứ hai là các công trình xây dựng hình thành trong tương lai có công năng được liệt kê tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Đây là cách tiếp cận theo công năng sử dụng, không chỉ theo hình thức xây dựng. Vì vậy, khi xác định đối tượng giao dịch phải đối chiếu đúng loại công trình, đúng mục đích đầu tư và đúng phạm vi pháp luật cho phép.

Nhóm thứ ba là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo khoản 3 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Quy định này cho thấy pháp luật thừa nhận giao dịch theo phần diện tích, nhưng chỉ trong khuôn khổ chặt chẽ của công trình đã được xác định. Không thể suy diễn rằng mọi phần diện tích “dự kiến” đều được rao bán hoặc đặt cọc như một tài sản độc lập.

Điều kiện kích hoạt áp dụng và cách hiểu đúng

Điều 22 chỉ phát huy tác dụng khi tài sản đang ở trạng thái hình thành trong tương lai, tức chưa hoàn thành hoặc chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng theo pháp luật xây dựng. Nếu công trình đã hoàn thành và đủ điều kiện đưa vào sử dụng, giao dịch sẽ chuyển sang cơ chế của bất động sản hiện hữu. Vì vậy, trạng thái pháp lý của tài sản tại thời điểm giao dịch là điểm mốc phải kiểm tra đầu tiên.

Điểm cần tránh là đồng nhất “đang xây dựng” với “được phép kinh doanh”. Một dự án đang thi công chưa đương nhiên đủ điều kiện đưa vào giao dịch, vì Điều 22 mới chỉ cho biết loại tài sản nào có thể trở thành đối tượng kinh doanh; các điều kiện cụ thể còn phải đối chiếu các điều khoản tiếp theo của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trong thực tiễn, nhầm lẫn này là nguyên nhân phổ biến dẫn đến ký kết hợp đồng sớm, quảng cáo vượt phạm vi và tranh chấp về tiến độ bàn giao.

Lưu ý thực tiễn khi áp dụng

Khi tư vấn hoặc thẩm định giao dịch, cần kiểm tra đồng thời ba lớp: loại tài sản, chế độ sở hữu và trạng thái hình thành của tài sản. Chỉ khi ba yếu tố này khớp với Điều 22 thì mới chuyển sang xem xét điều kiện cụ thể để được kinh doanh. Nếu thiếu một trong ba yếu tố, giao dịch cần được rà soát lại từ gốc.

Điều 22 còn có ý nghĩa bảo vệ bên mua, bên thuê mua và cả thị trường nói chung bằng cách giới hạn hàng hóa được đưa vào lưu thông. Đây là cơ sở để ngăn việc “gắn mác dự án” cho tài sản chưa đủ tư cách pháp lý. Trong áp dụng thực tiễn, cần đọc Điều 22 cùng các điều về điều kiện, thanh toán, bảo lãnh và công khai thông tin để có bức tranh pháp lý đầy đủ.

Hiểu đúng để tránh sai từ đầu

Không nên hiểu Điều 22 là quy định cho phép tự do kinh doanh nhà ở, công trình đang xây dựng. Đúng hơn, đây là điều khoản xác định phạm vi tài sản được đưa vào cơ chế kinh doanh có kiểm soát. Mọi giao dịch với bất động sản hình thành trong tương lai đều phải bắt đầu từ việc xác định đúng đối tượng, rồi mới xét đến điều kiện và hình thức giao dịch.