Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

Trọng tâm của Điều luật

Điều 21 là điều khoản xác định nghĩa vụ hậu giao dịch của bên mua, bên thuê và bên thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn. Nhà làm luật không chỉ quan tâm đến thời điểm ký kết hợp đồng mà còn kiểm soát cách thức thực hiện, sử dụng và quản lý tài sản sau khi giao dịch phát sinh. Vì vậy, điều luật này vừa mang tính hợp đồng, vừa mang tính trật tự công cộng trong quản lý, khai thác bất động sản.

Điểm cốt lõi là các nghĩa vụ được thiết kế theo hướng “song hành”: thanh toán, nhận bàn giao, phối hợp thủ tục và bồi thường thiệt hại; đồng thời sử dụng đúng công năng, bảo đảm an toàn, vệ sinh, môi trường, phòng cháy chữa cháy và không xâm hại lợi ích của Nhà nước, cộng đồng, người thứ ba. Cách tiếp cận này cho thấy quyền khai thác bất động sản không phải là quyền tuyệt đối, mà luôn bị giới hạn bởi mục đích sử dụng, hiện trạng tài sản và quyền lợi hợp pháp của các chủ thể khác.

Khi nào Điều 21 được áp dụng

Điều luật được kích hoạt khi giữa các bên đã hình thành quan hệ mua bán, thuê hoặc thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn. Căn cứ trực tiếp là hợp đồng và thời hạn, phương thức, điều kiện đã được thỏa thuận; do đó, tranh chấp thường phát sinh từ việc chậm thanh toán, chậm nhận bàn giao, không phối hợp thủ tục hoặc sử dụng sai mục đích. Với trường hợp mua tài sản đang cho thuê, nghĩa vụ còn mở rộng sang việc bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê cho đến khi hết thời hạn thuê.

Đối với phần diện tích sàn xây dựng phục vụ thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, Điều 21 đặt thêm các nghĩa vụ chuyên biệt về phí bảo trì, phí quản lý vận hành, quy chế quản lý và nghĩa vụ kê khai, nộp thuế. Đây là dấu hiệu cho thấy nhà làm luật nhìn nhận loại tài sản này theo hướng “tài sản khai thác kinh doanh”, không chỉ là nơi sử dụng đơn thuần.

Điểm cần hiểu đúng khi áp dụng

Thứ nhất, nghĩa vụ thanh toán không chỉ là trả đủ tiền mà còn phải đúng thời hạn, đúng phương thức theo hợp đồng. Nếu bên mua, bên thuê hoặc bên thuê mua không thực hiện đúng, việc vi phạm hợp đồng có thể kéo theo chế tài dân sự và làm phát sinh trách nhiệm bồi thường.

Thứ hai, nghĩa vụ nhận bàn giao không nên bị hiểu là nghĩa vụ hình thức. Khi đến thời hạn thỏa thuận, bên nhận phải tiếp nhận tài sản và hồ sơ liên quan; việc chậm nhận có thể làm phát sinh rủi ro về chi phí, bảo quản, vận hành và ảnh hưởng đến tiến độ hoàn tất giao dịch.

Thứ ba, nghĩa vụ “sử dụng đúng công năng” là giới hạn pháp lý quan trọng nhất của Điều 21. Đây là điểm thường bị nhầm với quyền tự do định đoạt tài sản; trên thực tế, người sử dụng không được tùy tiện chuyển đổi công năng, cải tạo, phá dỡ hoặc khai thác trái quy định, nhất là khi ảnh hưởng đến an toàn, trật tự, môi trường và quyền của các chủ sở hữu khác.

Các nhầm lẫn thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng đã ký hợp đồng thì bên mua hoặc bên thuê được toàn quyền sửa chữa, cho thuê lại hoặc thay đổi hiện trạng tài sản. Điều 21 bác bỏ cách hiểu này bằng cơ chế yêu cầu phải có sự đồng ý của bên cho thuê hoặc phải tuân thủ đúng quy định pháp luật, nhất là đối với sửa chữa, cải tạo, phá dỡ.

Nhầm lẫn thứ hai là xem nghĩa vụ bảo trì, quản lý vận hành chỉ thuộc về chủ đầu tư hoặc bên cho thuê. Trên thực tế, khi tài sản thuộc diện sử dụng chung hoặc có yếu tố quản lý chung, người mua, người thuê, người thuê mua vẫn phải tạo điều kiện cho việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì, sửa chữa, thay thế, lắp đặt theo thỏa thuận và pháp luật.

Nhầm lẫn thứ ba là tách rời nghĩa vụ hợp đồng khỏi nghĩa vụ pháp luật chuyên ngành. Điều 21 kết nối trực tiếp với các quy định về phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, vệ sinh môi trường, thuế và quản lý vận hành; vì vậy, vi phạm không chỉ là vi phạm hợp đồng mà còn có thể là vi phạm hành chính hoặc phát sinh trách nhiệm dân sự khác.

Lưu ý thực tiễn

Khi soạn hoặc rà soát hợp đồng, cần xác định rõ thời hạn thanh toán, thời điểm bàn giao, phạm vi hồ sơ kèm theo, cơ chế phối hợp thủ tục, quyền sửa chữa và điều kiện cho thuê lại. Những nội dung này càng rõ thì khả năng tranh chấp càng thấp, đặc biệt với tài sản đang cho thuê hoặc tài sản phục vụ kinh doanh thương mại.

Đối với bên mua tài sản đang cho thuê, phải ưu tiên kiểm tra điều khoản bảo vệ bên thuê và thời hạn còn lại của hợp đồng thuê. Đối với bên thuê mua, cần chú ý thêm nghĩa vụ về phí quản lý, bảo trì, thuế và quy chế vận hành vì đây là nhóm nghĩa vụ có tính lặp lại, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí khai thác tài sản.

Tóm lại, Điều 21 là điều khoản “kỷ luật hóa” quyền khai thác bất động sản có sẵn: nhận đúng, trả đúng, dùng đúng và không gây ảnh hưởng đến trật tự quản lý chung. Trong thực tiễn áp dụng, giá trị lớn nhất của điều luật nằm ở việc xác định ranh giới giữa quyền sở hữu/quyền sử dụng với nghĩa vụ tôn trọng công năng, an toàn và lợi ích của các chủ thể liên quan.

Câu hỏi thường gặp

Bên mua nhà đang cho thuê có phải tôn trọng hợp đồng thuê cũ không? Có. Khi thời hạn thuê còn hiệu lực, bên mua phải bảo đảm quyền và lợi ích của bên thuê theo hợp đồng thuê đã giao kết.

Bên thuê có được tự sửa chữa, cải tạo nhà thuê không? Không, nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê hoặc không được hợp đồng cho phép; mọi sửa đổi trái phép đều có thể làm phát sinh trách nhiệm bồi thường.

Bên thuê mua có phải đóng phí bảo trì và phí quản lý vận hành không? Có, nếu thuộc loại công trình xây dựng phục vụ thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú và các khoản này được thỏa thuận trong hợp đồng, phù hợp pháp luật.

Chậm nhận bàn giao tài sản có bị coi là vi phạm không? Có. Khi đến thời hạn thỏa thuận mà không nhận bàn giao, bên có nghĩa vụ nhận bàn giao có thể bị xem là vi phạm hợp đồng.

Điều 21 chỉ điều chỉnh nghĩa vụ hợp đồng hay còn gì khác? Điều 21 vừa điều chỉnh nghĩa vụ hợp đồng, vừa ràng buộc việc sử dụng tài sản theo công năng, an toàn, trật tự và các yêu cầu quản lý nhà nước liên quan.