Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Đối tượng áp dụng
Bình luận Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về đối tượng áp dụng, phạm vi điều chỉnh và lưu ý thực tiễn.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Ý nghĩa của quy định về đối tượng áp dụng
Điều 2 là điều khoản “mở cửa” của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, giúp xác định ranh giới áp dụng của toàn bộ đạo luật. Điểm đáng chú ý là luật không chỉ điều chỉnh doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh hay cá nhân trực tiếp kinh doanh bất động sản, mà còn bao phủ cả các chủ thể có liên quan như cơ quan quản lý, tổ chức dịch vụ, bên tham gia giao dịch và các chủ thể hỗ trợ khác. Cách thiết kế này cho thấy mục tiêu của luật là điều chỉnh toàn bộ chuỗi quan hệ pháp lý phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo đảm tính đồng bộ và khả năng kiểm soát thị trường.
Trọng tâm cần nắm khi áp dụng
Điều kiện kích hoạt việc áp dụng Điều 2 là hoạt động phải diễn ra tại Việt Nam và có tính chất liên quan đến kinh doanh bất động sản. Vì vậy, không phải mọi giao dịch liên quan đến nhà đất đều đương nhiên thuộc phạm vi của Luật Kinh doanh bất động sản; chỉ những quan hệ gắn với hoạt động kinh doanh, đầu tư, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, quản lý bất động sản theo luật mới chịu sự điều chỉnh tương ứng. Trong thực tiễn, việc xác định đúng “tính chất kinh doanh” là khâu đầu tiên để lựa chọn đúng hệ thống quy phạm áp dụng.
Điểm dễ nhầm trong thực tiễn
Một nhầm lẫn phổ biến là đồng nhất mọi giao dịch nhà đất với hoạt động kinh doanh bất động sản. Thực tế, nhiều quan hệ có đối tượng là bất động sản nhưng lại thuộc phạm vi pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở hoặc đầu tư, không phải lúc nào cũng chịu sự điều chỉnh trực tiếp của Luật Kinh doanh bất động sản. Nhầm lẫn khác là chỉ tập trung vào bên bán hoặc bên cho thuê mà bỏ qua các chủ thể trung gian và chủ thể liên quan, trong khi chính họ cũng có thể phát sinh nghĩa vụ pháp lý theo luật.
Lưu ý khi vận dụng
Khi xử lý một tình huống cụ thể, cần xác định đồng thời ba yếu tố: chủ thể, tính chất hoạt động và địa điểm thực hiện. Nếu một chủ thể không trực tiếp kinh doanh nhưng tham gia vào hoạt động môi giới, tư vấn, quản lý, cung cấp dịch vụ liên quan, vẫn phải xem xét nghĩa vụ tương ứng theo luật. Điều 2 không đặt ra quyền hoặc nghĩa vụ nội dung cụ thể, nhưng lại có vai trò quyết định trong việc “kéo” một quan hệ vào đúng khung pháp lý chuyên ngành.