Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

Ý nghĩa của điều luật

Điều 18 ghi nhận quyền của bên bán, bên cho thuê và bên cho thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn. Đây là thiết kế cân bằng quan hệ hợp đồng: bên chuyển giao tài sản không chỉ có nghĩa vụ bàn giao mà còn có quyền đòi hỏi bên còn lại thực hiện đúng cam kết về nhận bàn giao, thanh toán, bảo quản và phối hợp thủ tục.

Điều luật cũng cho thấy nguyên tắc xuyên suốt của pháp luật kinh doanh bất động sản: hợp đồng là cơ sở trung tâm để phân định quyền, nghĩa vụ và biện pháp xử lý vi phạm. Vì vậy, phần lớn quyền tại Điều 18 chỉ được kích hoạt khi có điều khoản hợp đồng rõ ràng hoặc khi hành vi vi phạm đã được xác lập theo đúng nội dung thỏa thuận và luật định.

Trọng tâm khi áp dụng

Đối với bên bán và bên cho thuê mua, các quyền quan trọng nhất là yêu cầu nhận nhà đúng hạn, thanh toán đủ tiền theo phương thức đã thỏa thuận, và phối hợp làm thủ tục mua bán hoặc thuê mua. Quyền không bàn giao khi chưa nhận đủ tiền là điểm bảo vệ trực tiếp lợi ích của bên chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đối với bên cho thuê, điều luật nhấn mạnh quyền kiểm soát việc sử dụng tài sản cho thuê. Bên cho thuê được yêu cầu bên thuê bảo quản đúng thỏa thuận, bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê, và được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi phát sinh các vi phạm nghiêm trọng được liệt kê rõ tại khoản 2 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Điều kiện để áp dụng

Muốn áp dụng đúng Điều 18, trước hết phải xác định quan hệ pháp lý là bán, cho thuê mua hay cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn. Tiếp theo là đối chiếu nội dung hợp đồng về thời hạn bàn giao, tiến độ thanh toán, mục đích sử dụng, việc sửa chữa, cho thuê lại và điều khoản chấm dứt.

Riêng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê chỉ phát sinh khi rơi vào một trong các hành vi đã được liệt kê: chậm thanh toán từ 03 tháng trở lên, sử dụng sai mục đích, cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng, hoặc tự ý sửa chữa, cải tạo, cho thuê lại khi không có thỏa thuận hoặc không được đồng ý bằng văn bản. Đây là căn cứ mang tính đóng, không được mở rộng tùy tiện sang các lý do khác nếu hợp đồng và luật không ghi nhận.

Lưu ý thực tiễn

Không nên hiểu quyền “không bàn giao khi chưa nhận đủ tiền” là quyền tuyệt đối trong mọi trường hợp. Quyền này chỉ vận hành theo thỏa thuận thanh toán; nếu hợp đồng có cơ chế khác như bàn giao theo từng đợt, bảo lãnh, hoặc thanh toán gắn với điều kiện nhất định thì phải tôn trọng cơ chế đó.

Cũng không nên nhầm việc “yêu cầu giao lại tài sản khi hết thời hạn thuê” với quyền tự ý thu hồi ngay khi có tranh chấp. Bên cho thuê vẫn phải chứng minh thời hạn thuê đã hết hoặc căn cứ đơn phương chấm dứt đã phát sinh hợp lệ, đồng thời bảo đảm thủ tục thông báo trong trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn.

Về mặt chứng cứ, khi xử lý vi phạm nên lưu giữ biên bản bàn giao, thông báo thanh toán, chứng từ công nợ, hình ảnh hiện trạng tài sản và văn bản trao đổi về sửa chữa, cải tạo. Đây là các tài liệu quyết định để xác định bên nào vi phạm và mức độ thiệt hại khi phát sinh tranh chấp.

Hiểu đúng để áp dụng đúng

Điều 18 không phải là điều khoản về chế tài chung cho mọi vi phạm hợp đồng, mà là điều khoản xác lập các quyền cụ thể tương ứng với từng loại giao dịch. Cách đọc đúng là tách bạch giữa quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ, quyền từ chối bàn giao, quyền đòi bồi thường và quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Vì vậy, khi soạn thảo hoặc rà soát hợp đồng, cần quy định rõ tiến độ thanh toán, mốc bàn giao, trách nhiệm sửa chữa, tiêu chuẩn sử dụng, điều kiện cho thuê lại và hậu quả vi phạm. Hợp đồng càng rõ thì việc vận dụng Điều 18 càng chính xác, giảm rủi ro tranh chấp và hạn chế cách hiểu bất lợi cho một bên.