Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Ý nghĩa của điều luật

Điều 15 thiết lập “cửa vào” của giao dịch đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đưa ra thị trường. Tinh thần chung là mở rộng quyền tiếp cận cho tổ chức, cá nhân trong nước và một số chủ thể có yếu tố nước ngoài, nhưng vẫn giữ nguyên tắc kiểm soát theo tư cách pháp lý, thời hạn hoạt động, thời hạn cư trú và mục đích sử dụng. Đây là điều khoản nền tảng để xác định giao dịch có đúng đối tượng hay không trước khi xem xét các vấn đề về hợp đồng, thanh toán và sang tên.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Nhóm được hưởng phạm vi rộng nhất là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; các chủ thể này được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng để sử dụng hoặc kinh doanh. Quy định này cho thấy pháp luật không tách biệt cứng giữa “mua để ở” và “mua để kinh doanh”, mà đặt trọng tâm vào việc sử dụng hợp pháp đúng chức năng của tài sản. Tuy nhiên, quyền đó chỉ phát sinh khi chủ thể thuộc đúng nhóm luật định và giao dịch đúng loại bất động sản được phép.

Đối với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải là công dân Việt Nam, phạm vi quyền hẹp hơn rõ rệt. Điều 15 không cho phép mặc nhiên mua mọi loại nhà ở, công trình xây dựng; từng chủ thể chỉ được thực hiện trong giới hạn mà pháp luật về nhà ở và công năng công trình cho phép. Vì vậy, khi áp dụng cần đọc đồng thời quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, tránh tách rời một điều luật rồi suy rộng thành quyền chung.

Điều kiện kích hoạt quyền giao dịch

Điều kiện quan trọng nhất là đúng chủ thể và đúng tình trạng pháp lý của chủ thể đó. Với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, còn phải đối chiếu thêm nhóm quy định tại khoản 4 hoặc khoản 5 Điều 10 để biết phạm vi quyền tương ứng; với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải bảo đảm đang trong thời hạn hoạt động hoặc cư trú hợp pháp tại Việt Nam. Với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tư cách công dân Việt Nam hay không phải là yếu tố quyết định trực tiếp đến quyền mua, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng.

Điều kiện thứ hai là mục đích sử dụng phải phù hợp công năng của công trình. Đây là giới hạn bản chất, tránh tình trạng mua, thuê, thuê mua rồi sử dụng sai chức năng, nhất là đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hỗn hợp hoặc công trình phục vụ sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Nói cách khác, điều luật không chỉ hỏi “ai được giao dịch” mà còn hỏi “giao dịch để làm gì”.

Những hiểu nhầm thường gặp

Hiểu nhầm phổ biến nhất là cho rằng mọi tổ chức, cá nhân nước ngoài đều có quyền mua nhà ở, công trình xây dựng như chủ thể trong nước. Thực tế, Điều 15 phân biệt rất chặt giữa các nhóm chủ thể, và nhiều trường hợp chỉ được thuê, hoặc chỉ được mua trong phạm vi nhất định, hoặc phải tuân theo Luật Nhà ở. Một nhầm lẫn khác là coi “thuê mua” và “mua” có cùng mức độ tự do; trên thực tế, thuê mua là cơ chế giao dịch có điều kiện, gắn với quy định riêng về thanh toán và hoàn tất quyền sở hữu.

Cũng cần tránh hiểu rằng chỉ cần là người Việt Nam ở nước ngoài thì đương nhiên được mua mọi loại bất động sản. Điều luật này chỉ trao quyền theo từng nhóm, trong đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải là công dân Việt Nam bị giới hạn rõ hơn so với công dân Việt Nam. Do đó, khi xử lý hồ sơ giao dịch phải kiểm tra kỹ giấy tờ chứng minh tư cách và đối chiếu đúng nhánh quy định áp dụng.

Lưu ý thực tiễn

Trong hồ sơ tư vấn và thẩm định giao dịch, cần kiểm tra song song: tư cách pháp lý của bên nhận chuyển nhượng, loại bất động sản, công năng sử dụng và thời hạn hoạt động hoặc cư trú hợp pháp nếu có yếu tố nước ngoài. Chỉ một sai lệch ở một trong các yếu tố này cũng có thể làm giao dịch rơi vào diện không phù hợp điều kiện chủ thể. Với nhà ở xã hội, điều luật dẫn chiếu thẳng sang Luật Nhà ở, nên không được áp dụng cơ chế chung của Điều 15 để suy rộng cho mọi trường hợp.

Tóm lại, Điều 15 không chỉ là quy định về “được hay không được mua”, mà là cơ chế phân tầng quyền giao dịch theo từng nhóm chủ thể. Giá trị thực tiễn lớn nhất của điều luật nằm ở việc sàng lọc đúng đối tượng ngay từ đầu, qua đó giảm rủi ro vô hiệu, tranh chấp và vi phạm điều kiện kinh doanh bất động sản.

Điểm chốt để nhớ

• Đúng chủ thể trước, đúng loại tài sản sau.
• Chủ thể có yếu tố nước ngoài luôn phải đối chiếu thêm thời hạn hoạt động/cư trú và luật chuyên ngành liên quan.
• Quyền giao dịch luôn đi kèm giới hạn về công năng sử dụng.
• Nhà ở xã hội không áp dụng theo cơ chế chung của Điều 15 mà theo Luật Nhà ở.