Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
Bình luận pháp lý Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất.
Điều 13. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.
2. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của Luật này được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc bán, cho thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
6. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật này. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.
Ý nghĩa của quy định
Điều luật này thể hiện quan điểm quản lý nhất quán: giao dịch đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn không tách rời nền tảng pháp lý của đất. Mục tiêu là bảo đảm tính an toàn của giao dịch, hạn chế tình trạng mua bán “tài sản treo” khi quyền đối với đất chưa rõ ràng hoặc không đủ điều kiện chuyển dịch. Đây là điều khoản định hướng, nhưng đồng thời cũng là căn cứ kiểm tra tính hợp lệ của toàn bộ giao dịch.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Trọng tâm của Điều 13 là sự đồng bộ giữa tài sản xây dựng và quyền sử dụng đất. Khi mua bán, thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng, bên mua không chỉ nhận tài sản trên thực địa mà còn phải kiểm tra hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất theo pháp luật đất đai. Với căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình có nhiều chủ sở hữu, quyền sử dụng đất được xác lập theo hình thức sử dụng chung, không phải quyền riêng lẻ của từng phần diện tích.
Điều kiện để quy định được kích hoạt
Quy định này phát sinh tác dụng khi có giao dịch mua bán hoặc thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn. Khi đó, đối tượng giao dịch phải có hồ sơ pháp lý đáp ứng điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời việc chuyển dịch phải phù hợp với luật đất đai, luật nhà ở và pháp luật xây dựng. Nếu thiếu một trong các nền tảng này, giao dịch dễ rơi vào tình trạng không đủ điều kiện để xác lập quyền đầy đủ cho bên nhận chuyển nhượng.
Những mốc pháp lý quan trọng
Một điểm rất quan trọng là thời điểm xác lập quyền sở hữu của bên mua, bên thuê mua. Theo khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quyền sở hữu phát sinh kể từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền và đã nhận bàn giao, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Do đó, cần phân biệt rõ giữa thời điểm ký hợp đồng, thời điểm thanh toán và thời điểm chuyển giao thực tế; chỉ ký hợp đồng chưa đồng nghĩa đã có quyền sở hữu hoàn chỉnh.
Các hiểu nhầm thường gặp
Hiểu nhầm phổ biến là cho rằng cứ có hợp đồng mua bán thì đương nhiên đã được công nhận quyền sở hữu. Thực tế, hợp đồng chỉ là căn cứ giao dịch; quyền sở hữu còn phụ thuộc vào điều kiện thanh toán, bàn giao và thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai. Một nhầm lẫn khác là xem nhẹ phần hồ sơ nhà, công trình và phần diện tích chung - riêng; trong tranh chấp thực tế, đây là nguồn gốc trực tiếp của nhiều khiếu kiện về lối đi, chỗ để xe, thiết bị dùng chung hoặc diện tích tính giá.
Lưu ý thực tiễn
Khi áp dụng Điều 13, cần kiểm tra đồng thời ba lớp pháp lý: tình trạng tài sản, quyền đối với đất và hồ sơ giao dịch. Đối với nhà ở, công trình có thời hạn, phải rà soát thời hạn sở hữu hoặc thời hạn sử dụng còn lại để tránh mua tài sản đã gần hết vòng đời pháp lý. Trong giao dịch thứ cấp, điều khoản phân định diện tích và tài sản chung - riêng phải được thể hiện rõ trong hợp đồng và hồ sơ kèm theo, vì đây là căn cứ trực tiếp để giải quyết tranh chấp sau này.