Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Bình luận Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về phạm vi kinh doanh, phân tầng chủ thể và lưu ý áp dụng thực tiễn.
Điều 10. Hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;
c) Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
d) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê;
đ) Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;
e) Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại;
g) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Các hình thức kinh doanh bất động sản quy định tại điểm đ và điểm g khoản 1 Điều này.
4. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 3 Điều này.
5. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều này.
Ý nghĩa của quy định
Điều 10 là điều khoản “chốt cửa” về phạm vi chủ thể được kinh doanh bất động sản. Nhà làm luật không trao một quyền kinh doanh chung cho mọi chủ thể, mà phân hóa theo mức độ gắn kết với thị trường trong nước và điều kiện tiếp cận đất đai. Cách thiết kế này nhằm bảo đảm kiểm soát nguồn lực đất đai, tránh lẫn lộn giữa hoạt động đầu tư kinh doanh hợp pháp với giao dịch vượt quá phạm vi được phép.
Điểm cần nắm là điều luật này không tự tạo ra quyền sử dụng đất hay quyền đầu tư dự án. Nó chỉ cho biết khi đã có nền tảng pháp lý phù hợp thì chủ thể nào được lựa chọn hình thức kinh doanh nào. Vì vậy, muốn áp dụng điều này phải đối chiếu thêm quy định về đất đai, đầu tư, nhà ở và thủ tục chấp thuận dự án.
Phân tầng theo chủ thể
Nhóm tổ chức, cá nhân trong nước được hưởng phạm vi rộng nhất theo khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Họ có thể đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; nhận chuyển nhượng dự án; hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để tiếp tục kinh doanh. Đây là nhóm chủ thể được coi là “chuẩn” của thị trường nội địa, nên được tiếp cận nhiều hình thức hơn.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chia làm hai nhánh. Nếu là công dân Việt Nam và được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh theo đầy đủ các hình thức của khoản 1. Nếu không phải là công dân Việt Nam, phạm vi bị thu hẹp hơn, tập trung vào các hình thức gắn với dự án bất động sản và một số hoạt động cho thuê lại, nhận chuyển nhượng dự án theo quy định.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài cũng bị phân tầng theo chế độ đầu tư. Nếu thuộc diện phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư như nhà đầu tư nước ngoài thì chỉ được kinh doanh theo phạm vi của khoản 3. Nếu không thuộc trường hợp này thì được áp dụng phạm vi của khoản 1. Đây là điểm rất dễ bị hiểu nhầm trong thực tiễn, vì không phải cứ có vốn nước ngoài là đương nhiên bị hạn chế như nhau.
Điều kiện để được áp dụng
Điều 10 chỉ được kích hoạt khi chủ thể đã xác định đúng tư cách pháp lý của mình. Sau đó phải kiểm tra loại hoạt động dự kiến có thuộc một trong các hình thức luật cho phép hay không. Với giao dịch liên quan đất đai, dự án, công trình xây dựng, còn phải xem tình trạng pháp lý của đất, quyền sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, và điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật chuyên ngành.
Đặc biệt, các cụm từ như “dự án bất động sản”, “quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật”, “phần diện tích sàn xây dựng” đều là những dấu hiệu pháp lý quan trọng. Không có đầy đủ nền tảng pháp lý của tài sản hoặc dự án thì không thể chỉ dựa vào Điều 10 để suy ra quyền kinh doanh. Nói cách khác, Điều 10 là điều kiện về phạm vi chủ thể và hình thức, không thay thế cho điều kiện về đối tượng giao dịch.
Những hiểu nhầm thường gặp
Hiểu nhầm phổ biến nhất là cho rằng cứ là tổ chức có vốn nước ngoài thì bị cấm hoặc bị giới hạn tuyệt đối. Thực tế, mức độ hạn chế phụ thuộc việc tổ chức đó có thuộc diện phải đáp ứng điều kiện và thủ tục đầu tư như nhà đầu tư nước ngoài hay không. Vì vậy, cần xác định đúng trạng thái pháp lý trước khi kết luận về quyền kinh doanh.
Một nhầm lẫn khác là coi khoản 1 Điều 10 như một danh mục đóng, từ đó cho rằng ngoài các hình thức liệt kê thì không được thực hiện bất kỳ hoạt động liên quan nào. Cách hiểu đúng là điều luật xác định các hình thức kinh doanh bất động sản cốt lõi, còn việc thực hiện cụ thể vẫn phải đặt trong tổng thể hệ thống pháp luật liên quan. Ngoài ra, không phải mọi giao dịch “chuyển nhượng” đều là chuyển nhượng dự án; chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng công trình là ba phạm trù khác nhau.
Lưu ý khi áp dụng
Trong thực tiễn, cần kiểm tra theo trình tự: xác định chủ thể; xác định loại hình kinh doanh; đối chiếu điều kiện đất đai, dự án, thủ tục đầu tư; rồi mới kết luận tính hợp pháp của giao dịch. Nếu bỏ qua bước phân loại chủ thể, rất dễ áp dụng sai khoản và dẫn đến giao dịch vượt phạm vi được phép.
Đối với hợp đồng và cấu trúc giao dịch, nên mô tả rõ tư cách pháp lý của bên kinh doanh, nguồn gốc đất, tình trạng hạ tầng, phạm vi dự án và căn cứ chấp thuận chuyển nhượng nếu có. Đây là cách giảm rủi ro tranh chấp và rủi ro vô hiệu do sai hình thức hoặc sai thẩm quyền. Điều 10 vì vậy là điều khoản nền tảng để thiết kế giao dịch, không chỉ là quy định mô tả đối tượng được kinh doanh.
Trọng tâm cần nhớ
- Quyền kinh doanh bất động sản được phân hóa theo chủ thể, không áp dụng một mức chung cho mọi đối tượng.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được xác định phạm vi quyền theo tư cách pháp lý và chế độ đầu tư.
- Điều 10 chỉ xác định hình thức và phạm vi được phép, không tự làm phát sinh quyền đối với đất, dự án hoặc công trình.
- Khi áp dụng phải đồng thời đối chiếu luật về đất đai, đầu tư, nhà ở và điều kiện chuyển nhượng dự án.