Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Phạm vi điều chỉnh
Bình luận pháp lý Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về phạm vi điều chỉnh, các trường hợp loại trừ và lưu ý áp dụng.
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
1. Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
2. Luật này không điều chỉnh đối với các trường hợp sau đây:
a) Cơ quan, tổ chức bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia, tách; chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập theo quy định của pháp luật;
b) Cơ quan, tổ chức, đơn vị bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công;
c) Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp;
d) Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
đ) Việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan về xử lý tài sản bảo đảm.
Ý nghĩa của quy định phạm vi
Điều 1 là điều khoản “mở khóa” cho toàn bộ Luật Kinh doanh bất động sản 2023: chỉ khi giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh thì mới áp dụng các quy định về điều kiện kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của các bên, hợp đồng, công khai thông tin và quản lý nhà nước. Vì vậy, đây không chỉ là điều khoản giới thiệu mà là căn cứ đầu tiên để phân loại đúng bản chất pháp lý của giao dịch. Trong thực tiễn, sai ở bước xác định phạm vi sẽ dẫn đến áp dụng nhầm cả về thủ tục lẫn chế tài.
Trọng tâm cần nắm
Khoản 1 xác lập nguyên tắc chung: Luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này. Nói cách khác, Luật hướng vào các quan hệ có tính thương mại, chuyên nghiệp, có mục đích sinh lợi từ bất động sản. Đây là nền tảng để phân biệt với các giao dịch dân sự, xử lý tài sản, hoặc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng đất phát sinh từ cơ chế pháp lý khác.
Khoản 2 là danh mục loại trừ, có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn. Các trường hợp như bán tài sản do phá sản, giải thể, chia, tách; bán, chuyển nhượng tài sản công; chuyển dịch theo bản án, quyết định của Tòa án, trọng tài hoặc cơ quan có thẩm quyền; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư; và việc cho thuê nhà ở xã hội cho công nhân của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam đều không bị điều chỉnh bởi Luật này. Điểm chung của các trường hợp loại trừ là chúng không hình thành từ hoạt động kinh doanh bất động sản theo nghĩa thông thường, hoặc đã có cơ chế pháp luật chuyên ngành chi phối trực tiếp.
Khoản 3 là một trường hợp đặc thù khác: tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản được phép bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo pháp luật về tổ chức tín dụng và xử lý tài sản bảo đảm. Quy định này cho thấy Luật không “ôm” mọi giao dịch có đối tượng là bất động sản, mà tôn trọng cơ chế xử lý tài sản bảo đảm trong lĩnh vực ngân hàng. Khi phát sinh thu hồi nợ, trục pháp lý chính là pháp luật về tín dụng và tài sản bảo đảm, không phải các điều kiện kinh doanh bất động sản thông thường.
Cách hiểu đúng khi áp dụng
Điều cần xác định trước tiên là giao dịch đang diễn ra vì mục đích kinh doanh hay vì mục đích xử lý, thanh lý, chuyển dịch bắt buộc theo cơ chế pháp luật khác. Nếu là hoạt động bán hàng hóa bất động sản để kinh doanh, cho thuê, chuyển nhượng dự án, hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án có hạ tầng kỹ thuật, thì Luật này sẽ áp dụng đầy đủ. Ngược lại, nếu chỉ là việc chuyển dịch tài sản do cơ quan có thẩm quyền quyết định, thì không được suy diễn áp dụng các điều kiện kinh doanh của Luật Kinh doanh bất động sản.
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng cứ có bất động sản được chuyển nhượng thì mặc nhiên thuộc phạm vi Luật này. Thực tế, nhiều giao dịch là giao dịch dân sự, thi hành án, phá sản, xử lý tài sản công hoặc xử lý tài sản bảo đảm, nên phải ưu tiên xác định đúng “nguồn gốc pháp lý” của việc chuyển dịch. Chỉ khi giao dịch mang bản chất kinh doanh bất động sản, Luật mới điều chỉnh theo cơ chế chuyên ngành.
Lưu ý thực tiễn
Khi rà soát một hồ sơ giao dịch, cần kiểm tra đồng thời chủ thể, mục đích, căn cứ phát sinh và tình trạng pháp lý của tài sản. Nếu giao dịch nằm trong một trường hợp loại trừ, việc áp dụng máy móc các điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản có thể làm chậm hoặc sai quy trình. Ngược lại, nếu giao dịch thực chất là kinh doanh bất động sản nhưng bị “đặt tên” dưới hình thức khác, cơ quan và các bên vẫn phải nhìn vào bản chất để áp dụng đúng luật.
Điều 1 vì thế có vai trò định hướng áp dụng rất mạnh: nó giúp tránh chồng lấn với pháp luật về nhà ở, đất đai, tài sản công, thi hành án, phá sản và tín dụng. Trong tranh chấp hoặc kiểm tra tuân thủ, đây là điều khoản đầu tiên cần viện dẫn để xác định có hay không việc áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2023.