Điều 98 Luật Đất đai 2024: Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Mục tiêu điều chỉnh và vị trí của Điều 98

Điều 98 là điều khoản trung tâm về bồi thường đất ở khi Nhà nước thu hồi, đặt trong mối liên hệ trực tiếp với Điều 95 về điều kiện được bồi thường. Quy định này vừa bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, vừa tạo hành lang pháp lý cho các cơ quan nhà nước lựa chọn phương thức bồi thường phù hợp với quy hoạch, quỹ đất, nguồn lực tài chính. Nhìn tổng thể, Điều 98 thể hiện cách tiếp cận dung hòa: bảo đảm chỗ ở, tài sản của người dân, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

2. Điều kiện "kích hoạt" quyền được bồi thường theo Điều 98

Điều 98 không tự thân xác lập quyền bồi thường mà gắn chặt với điều kiện tại khoản 1, khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024. Người sử dụng đất phải có đủ điều kiện bồi thường (ví dụ: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, sử dụng đất hợp pháp, không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai…) thì mới chuyển sang giai đoạn lựa chọn hình thức bồi thường theo Điều 98. Trong thực tiễn, sai lầm phổ biến là cho rằng cứ bị thu hồi đất ở thì mặc nhiên được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở, trong khi bước đầu tiên luôn là thẩm định điều kiện bồi thường theo Điều 95.

3. Các hình thức bồi thường và phạm vi áp dụng

3.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam và tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở

Khoản 1 Điều 98 mở rộng đáng kể lựa chọn hình thức bồi thường: bằng đất ở, bằng nhà ở, bằng tiền, hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất bị thu hồi. Điểm đáng chú ý là pháp luật không trao quyền lựa chọn tuyệt đối cho người bị thu hồi; cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ quyết định phương thức cụ thể trên cơ sở quy hoạch, quỹ đất, chính sách tại thời điểm thu hồi, nhưng phải bảo đảm nguyên tắc tương thích về giá trị và điều kiện sinh sống. Người dân thường hiểu lầm rằng có quyền yêu cầu duy nhất một hình thức (ví dụ: chỉ được nhận đất ở), trong khi pháp luật cho phép linh hoạt, miễn bảo đảm quyền lợi hợp pháp và phù hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã phê duyệt.

3.2. Đối với chủ thể thực hiện dự án nhà ở

Khoản 2 Điều 98 áp dụng cho tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Nhóm này chỉ được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất, không có phương án bằng nhà ở vì bản chất sử dụng đất hướng tới mục đích kinh doanh, phát triển dự án. Việc phân hóa này phản ánh sự khác biệt giữa nhu cầu bảo đảm chỗ ở cho cá nhân, hộ gia đình với nhu cầu bảo toàn vốn đầu tư, giá trị tài sản của các chủ thể kinh doanh bất động sản.

4. Một số nhầm lẫn thường gặp khi áp dụng Điều 98

Thứ nhất, nhiều trường hợp đồng nhất Điều 98 với các quy định về tái định cư, cho rằng bồi thường bằng nhà ở luôn đồng nghĩa với được bố trí tái định cư. Trên thực tế, bồi thường bằng nhà ở là một hình thức bồi thường tài sản, còn việc bố trí tái định cư được điều chỉnh tại các điều khoản riêng về tái định cư, hỗ trợ chỗ ở và chính sách an sinh liên quan. Thứ hai, có xu hướng hiểu rằng bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác là quyền lựa chọn của người dân; cần lưu ý đây là giải pháp do Nhà nước cân nhắc, áp dụng khi quỹ đất ở hạn chế, nhưng vẫn phải đảm bảo tương xứng về giá trị và khả năng khai thác, sử dụng. Thứ ba, một số trường hợp bỏ qua điều kiện của Điều 95, gửi khiếu nại về hình thức bồi thường trong khi bản chất tranh chấp nằm ở việc không đủ điều kiện được bồi thường.

5. Lưu ý thực tiễn khi áp dụng Điều 98

Thứ nhất, khi làm việc với cơ quan nhà nước, người sử dụng đất nên xác định rõ mình thuộc nhóm chủ thể tại khoản 1 hay khoản 2 Điều 98, vì chế độ bồi thường, khả năng được nhận đất ở hoặc nhà ở rất khác nhau. Thứ hai, cần đọc song song Điều 98 với các quy định chi tiết của Chính phủ và quyết định thu hồi, phương án bồi thường cụ thể; mọi quyền lựa chọn thực tế đều bị giới hạn bởi các văn bản này. Thứ ba, đối với các dự án thu hồi diện rộng, việc bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác cần được xem xét kỹ về giá trị, hạ tầng, khả năng sinh kế để tránh tình trạng trên danh nghĩa được bồi thường nhưng trên thực tế không bảo đảm điều kiện sống tối thiểu. Cuối cùng, vì khoản 3 giao Chính phủ quy định chi tiết, nên việc nghiên cứu các nghị định hướng dẫn là bắt buộc nếu muốn đánh giá đầy đủ, chính xác quyền và nghĩa vụ của mình khi áp dụng Điều 98.