Điều 97 Luật Đất đai 2024: Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc

1. Mục tiêu điều chỉnh và định hướng chính sách

Điều 97 thể hiện định hướng bảo đảm quyền tài sản hợp pháp của tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đối với đất nông nghiệp khi bị Nhà nước thu hồi. Quy định này đặt nhóm chủ thể trên ngang hàng với hộ gia đình, cá nhân về nguyên tắc bồi thường, qua đó hạn chế xung đột, khiếu kiện và tạo sự ổn định trong quan hệ đất đai.

Đồng thời, điều luật khẳng định nguyên tắc: bồi thường chỉ áp dụng với việc sử dụng đất có căn cứ pháp lý rõ ràng và phù hợp Điều 95 Luật Đất đai 2024. Như vậy, mục tiêu không chỉ bảo vệ người sử dụng đất mà còn sàng lọc, loại trừ các trường hợp sử dụng đất không đủ điều kiện pháp lý.

2. Các nhóm chủ thể và phạm vi áp dụng

Điều 97 chia thành hai nhóm chủ thể chính: (i) tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp; (ii) cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng đất nông nghiệp. Điểm chung là đều đang sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp tại thời điểm Nhà nước thu hồi.

Đối với tổ chức kinh tế, điều luật chỉ rõ các nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất được xem xét bồi thường về đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Các trường hợp này phản ánh quá trình đầu tư, bỏ chi phí thật của tổ chức vào đất nông nghiệp, nên cần được bồi thường tương xứng khi thu hồi.

Đối với cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, trọng tâm là đang sử dụng đất nông nghiệp phù hợp quy định pháp luật và đã được công nhận quyền sử dụng đất theo các điều kiện tại Điều 95. Việc bảo đảm bồi thường cho nhóm này hướng đến ổn định đời sống cộng đồng, hoạt động tín ngưỡng, tôn giáo khi có chủ trương thu hồi đất.

3. Điều kiện "kích hoạt" quyền được bồi thường về đất

Quyền được bồi thường về đất theo Điều 97 chỉ được kích hoạt khi thỏa mãn đồng thời hai nhóm điều kiện:

• Thứ nhất, về chủ thể và nguồn gốc sử dụng đất: thuộc một trong các chủ thể nêu tại khoản 1, khoản 2 Điều 97; đất nông nghiệp được giao, cho thuê, chuyển nhượng, hoặc được Nhà nước công nhận sử dụng hợp pháp.
• Thứ hai, về điều kiện bồi thường: đáp ứng các điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024 (ví dụ: đang sử dụng đất ổn định, có giấy tờ hợp pháp hoặc điều kiện tương đương; không vi phạm pháp luật đất đai dẫn đến bị thu hồi không bồi thường…).

Điểm cần nhấn mạnh là Điều 97 chỉ là quy định bồi thường theo chủ thể và loại đất, trong khi Điều 95 mới là căn cứ quyết định cuối cùng về việc có được bồi thường hay không. Do đó, khi áp dụng phải đọc song song Điều 95 và Điều 97.

4. Những cách hiểu sai thường gặp

4.1. Nhầm lẫn giữa thu hồi có bồi thường và không bồi thường

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng chỉ cần thuộc nhóm chủ thể nêu tại Điều 97 thì đương nhiên được bồi thường về đất. Trên thực tế, nếu việc sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai và thuộc trường hợp thu hồi không bồi thường theo Điều 95 thì quyền bồi thường về đất không phát sinh, dù là tổ chức kinh tế hay tổ chức tôn giáo.

4.2. Hiểu sai về đất thuê và quyền bồi thường

Nhiều tổ chức kinh tế thường nhầm lẫn giữa thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

4.3. Nhầm lẫn giữa bồi thường về đất và bồi thường tài sản trên đất

Điều 97 điều chỉnh bồi thường về đất, không đồng nhất với bồi thường tài sản gắn liền với đất (công trình, cây trồng…). Người áp dụng pháp luật cần tách bạch: một bên là quyền sử dụng đất; một bên là tài sản trên đất. Trong nhiều trường hợp, dù không đủ điều kiện bồi thường về đất, chủ thể vẫn có thể được xem xét bồi thường đối với tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng điều kiện theo quy định khác của Luật Đất đai.

5. Lưu ý khi áp dụng trong thực tiễn

Thứ nhất, luôn kiểm tra tình trạng pháp lý của đất (giấy chứng nhận, quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng chuyển nhượng, hồ sơ địa chính…) để xác định có đáp ứng Điều 95 hay không trước khi kết luận về bồi thường theo Điều 97.

Thứ hai, đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, cần lưu ý đất nông nghiệp phải sử dụng đúng mục đích được công nhận. Việc sử dụng sai mục đích, hoặc chuyển nhượng trái pháp luật có thể dẫn đến không đáp ứng điều kiện bồi thường.

Thứ ba, với cộng đồng dân cư, phải xác định rõ chủ thể đại diện (thường là thôn, bản, tổ dân phố hoặc một thiết chế cộng đồng cụ thể) và hồ sơ chứng minh việc sử dụng đất nông nghiệp ổn định, tránh tình trạng không xác định được người đại diện hợp pháp để nhận bồi thường.

Thứ tư, trong hồ sơ bồi thường, cần phân loại rõ: diện tích đất đủ điều kiện bồi thường về đất theo Điều 95 – Điều 97; diện tích đất sử dụng không hợp pháp chỉ được xem xét bồi thường tài sản trên đất (nếu có). Việc phân định rạch ròi ngay từ đầu giúp hạn chế tranh chấp và đảm bảo tính minh bạch trong phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.