Điều 94 Luật Đất đai 2024: Kinh phí và chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1. Trọng tâm cần nắm về kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Điểm xuất phát của Điều 94 là khẳng định trách nhiệm bảo đảm kinh phí thuộc Nhà nước, dù trong thực tiễn nguồn chi có thể gắn với từng dự án cụ thể. Kinh phí không chỉ bao gồm tiền trả cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản mà còn bao gồm chi phí tổ chức thực hiện và các khoản chi liên quan khác. Cách thiết kế này phản ánh quan điểm: bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là nghĩa vụ mang tính công quyền, không phải sự “tự thoả thuận” thuần túy giữa nhà đầu tư và người dân.

Khi dự án có chủ đầu tư, pháp luật cho phép chủ đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường theo phương án đã được phê duyệt. Tính “tự nguyện” rất quan trọng: không có nghĩa vụ bắt buộc nhà đầu tư phải ứng trước, nhưng nếu ứng thì đi kèm cơ chế hoàn trả, khấu trừ từ nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc tính vào chi phí đầu tư.

2. Cơ chế ứng trước và hoàn trả: điều kiện và giới hạn

Điều 94 đặt ra hai kịch bản về ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Thứ nhất, với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, số tiền ứng trước được hoàn trả thông qua việc trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Quy định trần “không vượt quá số tiền phải nộp” nhằm tránh việc ngân sách phải hoàn trả tiền mặt vượt nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư, phần vượt được tính vào chi phí đầu tư dự án.

Thứ hai, với trường hợp giao đất mà người thực hiện dự án được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong cả thời hạn sử dụng đất, cơ chế hoàn trả bằng khấu trừ không còn ý nghĩa. Khi đó, kinh phí ứng trước được ghi nhận là chi phí đầu tư của dự án; nhà đầu tư không được hoàn trả trực tiếp từ ngân sách. Điểm dễ nhầm lẫn trong thực tế là coi mọi khoản ứng trước đều được ngân sách trả lại bằng tiền, trong khi pháp luật chỉ cho phép khấu trừ trong giới hạn nghĩa vụ tài chính, còn lại là chi phí của nhà đầu tư.

3. Thời hạn và trách nhiệm chi trả cho người có đất thu hồi

Điều 94 thiết lập thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực để cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản. Đây là mốc thời gian mang tính bắt buộc, liên quan trực tiếp đến quyền được bồi thường kịp thời của người dân và tiến độ thực hiện dự án.

Trường hợp chậm chi trả, pháp luật không chỉ coi đó là vi phạm thủ tục hành chính đơn thuần mà gắn liền với . Cách thiết kế này sử dụng chuẩn mực về lãi suất chậm nộp thuế để bảo vệ người dân khỏi việc bị “chiếm dụng” tiền bồi thường. Cơ quan phê duyệt phương án bồi thường còn phải phê duyệt phương án chi trả phần bồi thường chậm và bố trí kinh phí từ chính ngân sách cấp phê duyệt, thể hiện trách nhiệm ngân sách gắn với cấp quyết định.

4. Xử lý trường hợp không nhận tiền hoặc có tranh chấp

Trong thực tiễn, không ít trường hợp người có đất thu hồi hoặc chủ sở hữu tài sản không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án đã được phê duyệt hoặc đất, tài sản đang có tranh chấp. Điều 94 yêu cầu số tiền này được gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối, với lãi suất không kỳ hạn. Tiền lãi phát sinh thuộc về người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản.

Quy định này làm rõ hai điểm: (i) cơ quan, tổ chức bồi thường không được sử dụng nguồn tiền bồi thường chưa chi trả cho các mục đích khác; (ii) quyền lợi kinh tế của người được bồi thường vẫn được bảo lưu thông qua khoản lãi. Một hiểu sai thường gặp là cho rằng nếu người dân không nhận tiền thì Nhà nước “tạm giữ” mà không phát sinh lãi; Điều 94 khẳng định ngược lại, lãi không kỳ hạn vẫn phải trả cho người có quyền.

5. Điều chỉnh phương án bồi thường và nguyên tắc về giá

Điều 94 dành riêng một khoản để xử lý tình huống phải chỉnh sửa, bổ sung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhất là về giá đất, giá tài sản. Nguyên tắc chung: giá đất, giá tài sản dùng để tính bồi thường được xác định tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh phương án. Tuy nhiên, nhằm bảo vệ quyền lợi người bị thu hồi đất, nếu tại thời điểm điều chỉnh giá thấp hơn giá trong phương án đã phê duyệt thì vẫn áp dụng giá bồi thường theo phương án cũ.

Đối với các nội dung chỉnh sửa không liên quan đến giá đất, giá tài sản (ví dụ: diện tích, đối tượng, hình thức hỗ trợ…), pháp luật yêu cầu áp dụng quy định về đất đai tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Điểm cần lưu ý khi áp dụng là phải phân biệt rõ nội dung điều chỉnh liên quan giá và không liên quan giá, tránh lẫn lộn dẫn đến việc áp dụng sai thời điểm pháp luật và sai mức bồi thường.

6. Khấu trừ nghĩa vụ tài chính còn nợ

Một nguyên tắc xuyên suốt trong pháp luật đất đai là gắn quyền với nghĩa vụ tài chính. Điều 94 quy định người sử dụng đất được bồi thường nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai phải trừ khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách. Cấu trúc này đảm bảo ngân sách không vừa phải chi bồi thường vừa bị treo khoản nợ nghĩa vụ tài chính.

Trong thực tế, dễ phát sinh tranh luận khi người sử dụng đất cho rằng nghĩa vụ tài chính đã hết thời hiệu thu hoặc đã có sự chậm trễ từ phía cơ quan thuế, địa chính. Tuy nhiên, Điều 94 tập trung vào việc cấn trừ số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ, không giải quyết trực tiếp vấn đề thời hiệu hay trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Khi áp dụng, cần kiểm tra kỹ hồ sơ nghĩa vụ tài chính, quyết định truy thu (nếu có) và văn bản pháp luật liên quan để xác định đúng số tiền phải trừ.

7. Những nhầm lẫn thường gặp và lưu ý áp dụng

7.1. Nhầm lẫn về nguồn kinh phí và chủ thể chi trả

Nhầm lẫn phổ biến là coi nhà đầu tư là chủ thể “chịu trách nhiệm hoàn toàn” về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Điều 94 cho thấy nghĩa vụ bồi thường thuộc về Nhà nước bảo đảm, nhà đầu tư chỉ là chủ thể ứng trước hoặc phối hợp thực hiện theo phương án đã phê duyệt. Khi giải quyết tranh chấp, cần xác định rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện, tránh đẩy toàn bộ trách nhiệm cho nhà đầu tư.

7.2. Nhầm lẫn về quyền được hưởng khoản tiền chậm chi trả

Một nhầm lẫn khác là không tách bạch tiền bồi thường theo phương án với khoản tiền bổ sung do chậm chi trả. Người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có quyền yêu cầu thanh toán thêm khoản tương ứng mức tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế trên số tiền và thời gian chậm. Khi xây dựng hồ sơ yêu cầu, cần chứng minh rõ thời điểm quyết định có hiệu lực, thời điểm thực tế nhận tiền để tính đúng phần tăng thêm.

7.3. Lưu ý về chứng minh tranh chấp và quyền với tiền lãi

Trong trường hợp đất, tài sản tranh chấp, khoản tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản của đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản cuối cùng sẽ được nhận cả tiền bồi thường và tiền lãi không kỳ hạn. Khi vụ việc tranh chấp kết thúc, cần yêu cầu ghi nhận rõ trong quyết định hoặc bản án người được hưởng khoản lãi, tránh bỏ sót quyền lợi này trong thực tiễn.

8. Vai trò của nghị định hướng dẫn

Khoản 7 giao Chính phủ quy định chi tiết, cho thấy nhiều nội dung kỹ thuật về quản lý, hạch toán, trình tự, thủ tục và phương pháp tính khoản tiền chậm chi trả, lãi tiền gửi, cách thức ứng trước và khấu trừ… sẽ được cụ thể hóa ở cấp nghị định. Khi áp dụng Điều 94 vào từng vụ việc cụ thể, cần luôn đối chiếu với nghị định hướng dẫn và các văn bản liên quan để đảm bảo đầy đủ căn cứ pháp lý, tránh chỉ dựa vào khung quy định trong luật.