Điều 91 Luật Đất đai 2024: Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1. Vị trí và ý nghĩa của Điều 91

Điều 91 là điều khoản khung về nguyên tắc, định hướng toàn bộ hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đây là căn cứ quan trọng để đánh giá tính hợp pháp, hợp lý của các quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các văn bản hướng dẫn chi tiết. Khi giải quyết khiếu nại, tranh chấp liên quan đến thu hồi đất, việc đối chiếu với các nguyên tắc tại Điều 91 có ý nghĩa then chốt.

2. Nguyên tắc chung: dân chủ, công bằng, minh bạch gắn với lợi ích chung

Khoản 1 nhấn mạnh yêu cầu dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng pháp luật. Đây không chỉ là khẩu hiệu mà là tiêu chí để xem xét quy trình lập, thẩm định, công khai và thực hiện phương án bồi thường. Việc lấy ý kiến người dân, tiếp cận thông tin về giá đất, tiêu chí hỗ trợ, bố trí tái định cư phải được tổ chức thực chất, có biên bản, tài liệu chứng minh. Đồng thời, Điều luật khẳng định mục tiêu vì lợi ích chung, phát triển bền vững, văn minh, hiện đại, đồng thời yêu cầu quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội và người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tránh tình trạng nhóm yếu thế chịu thiệt nhiều nhất khi thu hồi đất.

3. Trọng tâm: ưu tiên bồi thường bằng đất, bảo đảm quyền lựa chọn

Khoản 2 xác lập nguyên tắc: bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng là ưu tiên; chỉ khi không có đất mới bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án. Người có đất thu hồi được quyền bày tỏ nguyện vọng nhận tiền thay vì nhận đất hoặc nhà ở, với điều kiện đã đăng ký trong quá trình lập phương án. Đây là điểm quan trọng khi tư vấn, khiếu nại: nếu người dân đã đăng ký rõ ràng nguyện vọng mà phương án không ghi nhận, có cơ sở yêu cầu xem xét lại. Đối với trường hợp địa phương có quỹ đất, quỹ nhà, người có đất thu hồi còn được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở, mở rộng biên độ lựa chọn và hỗ trợ chuyển đổi sinh kế.

4. Tài sản, hoạt động sản xuất – kinh doanh được bảo đảm ra sao

Khoản 3 tách bạch hai đối tượng: chủ sở hữu tài sản và chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh. Chủ sở hữu tài sản bị thiệt hại được bồi thường thiệt hại về tài sản, bám sát nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu theo pháp luật dân sự. Đối với chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng hoạt động do thu hồi đất, Điều luật dùng thuật ngữ “được xem xét hỗ trợ”, hàm ý quyền được xem xét chứ không phải đương nhiên được bồi thường toàn bộ thiệt hại kinh doanh. Khi áp dụng, cần đối chiếu thêm các điều khoản chi tiết về mức, hình thức hỗ trợ trong phần dưới luật và nghị định hướng dẫn.

5. Hỗ trợ ổn định đời sống, việc làm – không chỉ là bồi thường một lần

Khoản 4 đặt trách nhiệm cho Nhà nước trong việc hỗ trợ người có đất thu hồi và chủ sở hữu tài sản để “có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất”. Như vậy, chính sách không dừng ở khoản tiền bồi thường một lần, mà hướng tới ổn định lâu dài. Khi thẩm định phương án, cần xem xét có các nội dung như hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi nghề, hỗ trợ sản xuất, tiếp cận việc làm hay không. Việc bỏ qua yếu tố này thường là nguồn gốc của khiếu nại kéo dài, dù mức bồi thường ban đầu có thể đã tương đối cao.

6. Yêu cầu về khu tái định cư và trách nhiệm chuẩn bị trước khi thu hồi

Khoản 5 yêu cầu khu tái định cư phải được hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết đã phê duyệt và phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng nơi thu hồi đất. Điều này là cơ sở pháp lý quan trọng để người dân phản ứng khi khu tái định cư không bảo đảm hạ tầng, quá xa nơi sinh kế, hoặc phá vỡ không gian văn hóa cộng đồng. Khoản 6 giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện phải chủ động lập và thực hiện dự án tái định cư, đồng thời hoàn thành phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất. Đây là mốc thời gian quan trọng; việc ra quyết định thu hồi đất trước khi hoàn thành các bước này có thể là căn cứ để xem xét tính hợp pháp của quyết định.

7. Thu hồi phần diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu còn lại

Khoản 7 xử lý tình huống đặc thù: khi thu hồi khiến phần đất còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu người sử dụng đất đồng ý, Nhà nước được thu hồi luôn phần diện tích còn lại và thực hiện bồi thường, hỗ trợ theo quy định. Quy định này nhằm tránh để lại những thửa đất nhỏ, khó sử dụng, gây lãng phí và khó khăn trong quản lý. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp này được tính vào kinh phí chung của dự án, giúp bảo đảm quyền lợi người dân không bị tách rời khỏi mặt bằng dự án chung.

8. Những hiểu lầm thường gặp và lưu ý khi áp dụng

Thứ nhất, nhiều người cho rằng luôn “được quyền” chọn nhận tiền thay cho đất hoặc nhà, trong khi Điều 91 yêu cầu bày tỏ nguyện vọng và đăng ký ngay trong giai đoạn lập phương án; nếu không đăng ký hoặc đăng ký không rõ, việc thay đổi về sau thường rất khó. Thứ hai, không phải mọi thiệt hại kinh doanh đều được bồi thường đầy đủ như trách nhiệm bồi thường dân sự; Điều 91 sử dụng thuật ngữ “xem xét hỗ trợ”, nên cần lưu ý phạm vi kỳ vọng hợp lý khi khiếu nại. Thứ ba, nhiều nơi thực hiện thu hồi đất, di dời dân trước, hoàn thiện khu tái định cư sau, trái với tinh thần phải “hoàn thành trước” được ghi nhận tại Điều 91; đây là điểm quan trọng để người dân và luật sư kiểm tra, bảo vệ quyền lợi. Khi áp dụng Điều 91, luôn cần kết hợp với các điều khoản chi tiết về giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các văn bản hướng dẫn để có bức tranh đầy đủ.