Điều 8 Luật Đất đai 2024: Khuyến khích đầu tư vào sử dụng đất đai

Vị trí và mục tiêu của Điều 8

Điều 8 mang tính định hướng chính sách, xác lập những hướng đầu tư được Nhà nước khuyến khích trong lĩnh vực đất đai. Nội dung điều luật không trực tiếp trao quyền hay đặt nghĩa vụ cụ thể cho chủ thể, mà chỉ nêu các nhóm hoạt động sử dụng đất được ưu tiên, hỗ trợ trong hệ thống pháp luật đất đai và pháp luật liên quan. Đây là căn cứ để xây dựng cơ chế ưu đãi, thủ tục thuận lợi và chính sách hỗ trợ đối với các dự án phù hợp định hướng.

Các nhóm hoạt động sử dụng đất được khuyến khích

Nâng cao hiệu quả và bảo vệ, cải tạo đất

Trọng tâm đầu tiên là nâng cao hiệu quả sử dụng đất, gắn với bảo vệ, cải tạo và làm tăng độ màu mỡ, xử lý ô nhiễm, phục hồi đất thoái hóa. Các dự án áp dụng công nghệ canh tác tiên tiến, nông nghiệp hữu cơ, xử lý đất ô nhiễm, cải tạo đất bạc màu… thường nằm trong phạm vi khuyến khích. Cần lưu ý yếu tố bền vững: không chỉ tăng năng suất, mà còn giảm suy thoái, nâng chất lượng lâu dài của tài nguyên đất.

Đưa các loại đất chưa sử dụng vào khai thác hợp lý

Điều 8 khuyến khích việc lấn biển, sử dụng đất trống, đồi núi trọc, đất bãi bồi, đất có mặt nước hoang hóa theo đúng quy định Luật Đất đai. Đây không phải là “tự do lấn biển” hay chuyển mục đích tùy tiện, mà phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đánh giá môi trường và các điều kiện pháp lý khác. Trọng tâm là biến các khu vực đất chưa sử dụng hoặc sử dụng kém hiệu quả thành nguồn lực phát triển, nhưng không làm tổn hại môi trường, tài nguyên ven biển, ven sông.

Tập trung đất đai cho sản xuất quy mô lớn

Nhà nước định hướng khuyến khích tập trung đất đai để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp quy mô lớn, phục vụ cơ giới hóa, ứng dụng khoa học – công nghệ và tạo chuỗi giá trị. Tuy nhiên, việc tập trung đất phải tuân thủ chặt chẽ quy định về nhận chuyển nhượng, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất nhỏ lẻ và không dẫn tới tình trạng tích tụ đất trái pháp luật. Khi áp dụng, cần xem xét đầy đủ các giới hạn về diện tích, mục đích sử dụng và điều kiện chuyển nhượng, thuê đất.

Phát triển kết cấu hạ tầng và công trình ngầm

Khuyến khích đầu tư phát triển hạ tầng nhằm tăng giá trị đất và phát triển công trình ngầm cho thấy quan điểm gắn sử dụng đất với quy hoạch đô thị hiện đại. Các dự án giao thông, cấp thoát nước, năng lượng, viễn thông, bãi đỗ xe ngầm, trung tâm thương mại ngầm… thường thuộc nhóm được ưu tiên. Tuy nhiên, nhà đầu tư không được hiểu đây là căn cứ tự thân để yêu cầu giao đất, cho thuê đất; mọi dự án vẫn phải đáp ứng điều kiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và quy định về quản lý công trình ngầm.

Gắn sử dụng đất với phát triển văn hóa, xã hội, khoa học

Điều 8 khuyến khích sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo, thể dục thể thao, khoa học – công nghệ, môi trường. Đây là các lĩnh vực công ích, phục vụ lợi ích cộng đồng, thường được ưu tiên trong quy hoạch và phân bổ quỹ đất. Khi triển khai dự án thuộc nhóm này, chủ đầu tư có thể được hưởng cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhưng phải bảo đảm đúng mục đích công trình, không biến tướng thành dự án thương mại thuần túy.

Cách “kích hoạt” giá trị áp dụng của Điều 8

Điều 8 là cơ sở để cơ quan nhà nước nhận diện và lựa chọn dự án thuộc diện khuyến khích trong quá trình ban hành chính sách, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quyết định giao đất, cho thuê đất. Để “kích hoạt” giá trị áp dụng, dự án phải chứng minh: (i) thuộc một trong các nhóm hoạt động nêu tại Điều 8; (ii) tuân thủ đầy đủ quy định về đất đai, đầu tư, xây dựng, môi trường; (iii) mang lại hiệu quả kinh tế – xã hội, góp phần nâng cao giá trị và chất lượng sử dụng đất. Điều 8 không tự tạo ra ưu đãi, mà dẫn đường cho các quy định ưu đãi cụ thể trong văn bản khác.

Những hiểu sai thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là coi Điều 8 như căn cứ trực tiếp để yêu cầu Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính. Trên thực tế, quyền được giao đất, cho thuê đất, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải dựa trên các điều kiện cụ thể tại các điều, chương khác của Luật Đất đai và pháp luật về đầu tư, tài chính công. Ngoài ra, việc lấn biển, đưa đất bãi bồi, đất trống vào sử dụng không đồng nghĩa với việc được phép san lấp, chuyển mục đích một cách tự do, mà luôn phải đặt trong khuôn khổ quy hoạch, bảo vệ môi trường và thủ tục cấp phép.

Lưu ý khi áp dụng vào tình huống cụ thể

Khi xây dựng, thẩm định hoặc thực hiện dự án sử dụng đất, cần đối chiếu mục tiêu và hoạt động của dự án với các nhóm được nêu tại Điều 8 để xác định khả năng hưởng chính sách khuyến khích. Việc viện dẫn Điều 8 trong hồ sơ, báo cáo nên đi kèm phân tích cụ thể về hiệu quả sử dụng đất, yếu tố bền vững, đóng góp hạ tầng hoặc phát triển văn hóa – xã hội, tránh nêu chung chung. Đồng thời, cơ quan nhà nước khi áp dụng cần bảo đảm cân bằng giữa khuyến khích đầu tư với bảo vệ quyền sử dụng đất hiện hữu, quyền lợi cộng đồng và yêu cầu bảo vệ môi trường, sinh thái.