Điều 73 Luật Đất đai 2024: Rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Mục đích và định hướng chính của Điều 73

Điều 73 hướng tới cân bằng giữa hai yêu cầu: ổn định định hướng sử dụng đất đã được phê duyệt và linh hoạt điều chỉnh khi bối cảnh kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, môi trường thay đổi. Việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bị giới hạn bởi nguyên tắc không làm thay đổi mục tiêu tổng thể và không vượt quá chỉ tiêu sử dụng đất đã được cấp trên phân bổ. Như vậy, quy hoạch không phải bất biến, nhưng không được hiểu là công cụ có thể thay đổi theo ý chí chủ quan hoặc theo từng dự án riêng lẻ.

2. Các nguyên tắc cốt lõi khi điều chỉnh

Thứ nhất, chỉ cơ quan đã quyết định hoặc phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới có quyền quyết định hoặc phê duyệt điều chỉnh (khoản 1 và khoản 9). Nguyên tắc này chặn nguy cơ “hạ cấp thẩm quyền” hoặc can thiệp trái tuyến trong quá trình điều chỉnh. Thứ hai, cơ quan nào tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì chịu trách nhiệm tổ chức lập điều chỉnh, giúp bảo đảm tính nhất quán về dữ liệu, phương pháp và cách tiếp cận. Thứ ba, việc điều chỉnh phải giữ nguyên mục tiêu và chỉ tiêu sử dụng đất đã được cấp trên xác định, đồng thời tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục theo Luật Đất đai, tránh điều chỉnh “chắp vá” hoặc chạy theo lợi ích cục bộ.

3. Rà soát định kỳ và mối liên hệ với pháp luật về quy hoạch

Khoản 2 yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tổ chức lập quy hoạch phải rà soát quy hoạch sử dụng đất định kỳ 05 năm để kịp thời điều chỉnh theo thực tiễn phát triển kinh tế – xã hội. Đây là cơ chế chủ động, không phụ thuộc vào đề xuất của nhà đầu tư hay phát sinh vấn đề mới. Đối với quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quốc phòng, an ninh, khoản 3 dẫn chiếu áp dụng pháp luật về quy hoạch, thể hiện sự thống nhất hệ thống với Luật Quy hoạch và các quy hoạch ngành. Người áp dụng cần lưu ý: việc rà soát là nghĩa vụ bắt buộc, không phải lựa chọn tùy nghi, nhằm hạn chế tình trạng quy hoạch “treo”, lạc hậu.

4. Căn cứ kích hoạt việc điều chỉnh ở cấp tỉnh và cấp huyện

4.1. Cấp tỉnh

Khoản 4 liệt kê mang tính đóng các căn cứ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, gồm: điều chỉnh quy hoạch cấp quốc gia, vùng, tỉnh hoặc quy hoạch kỹ thuật – chuyên ngành có sử dụng đất làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất của tỉnh; thay đổi địa giới hành chính; tác động của thiên tai, chiến tranh, yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất. Như vậy, không phải mọi nhu cầu đầu tư cụ thể đều là lý do chính đáng để điều chỉnh quy hoạch cấp tỉnh, mà phải gắn với những biến động có tính cấu trúc, khách quan.

4.2. Cấp huyện

Khoản 5 quy định căn cứ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đa dạng và gần với thực tiễn địa phương hơn. Ngoài các trường hợp điều chỉnh quy hoạch cấp trên, thay đổi địa giới, chiến tranh, yêu cầu quốc phòng, an ninh, còn có: tác động của thiên tai, sự cố môi trường làm thay đổi mục đích sử dụng đất; việc triển khai quy hoạch ảnh hưởng tiêu cực đến an sinh xã hội, môi trường sinh thái, cộng đồng; biến động nguồn lực thực hiện quy hoạch, xuất hiện dự án trọng điểm phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng làm thay đổi định hướng sử dụng đất. Điểm đáng chú ý là lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được thừa nhận là căn cứ điều chỉnh, nhưng phải là dự án trọng điểm, không phải mọi dự án kinh doanh thông thường.

5. Sự khác biệt giữa điều chỉnh quy hoạch và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất

Khoản 6 xác định: điều chỉnh quy hoạch chỉ được thực hiện khi có một trong các căn cứ tại khoản 4, 5 và được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Đây là điều kiện “kép”: vừa phải có căn cứ khách quan, vừa phải có quyết định chấp thuận. Khoản 7 phân biệt: điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất được thực hiện khi: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị được điều chỉnh hoặc có sự thay đổi khả năng thực hiện kế hoạch. Như vậy, kế hoạch sử dụng đất có mức độ linh hoạt cao hơn quy hoạch, nhưng vẫn phải bám sát quy hoạch và các điều chỉnh quy hoạch đã được phê duyệt.

6. Những nhầm lẫn thường gặp trong thực tiễn

Thứ nhất, nhầm lẫn giữa quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, từ đó cho rằng chỉ cần điều chỉnh kế hoạch là đủ, không cần điều chỉnh quy hoạch. Điều 73 đặt rõ trật tự: điều chỉnh quy hoạch là tiền đề, điều chỉnh kế hoạch là bước triển khai theo các thay đổi đó hoặc theo khả năng thực hiện. Thứ hai, nhiều trường hợp hiểu sai rằng nhu cầu của nhà đầu tư hoặc lợi ích kinh tế trước mắt là căn cứ điều chỉnh quy hoạch. Nội dung điều luật cho thấy căn cứ điều chỉnh mang tính khách quan (quy hoạch cấp trên, thiên tai, chiến tranh, an ninh, địa giới hành chính, dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia, công cộng…), không phải yêu cầu lợi ích thuần túy của một chủ thể cụ thể. Thứ ba, có xu hướng xem nhẹ yêu cầu không làm thay đổi mục tiêu và chỉ tiêu sử dụng đất đã được cấp trên phân bổ, dẫn tới đề xuất điều chỉnh vượt trần đất ở, đất công nghiệp… Điều 73 khẳng định đây là “giới hạn cứng” khi xem xét mọi đề xuất điều chỉnh.

7. Lưu ý khi áp dụng trong tình huống cụ thể

Khi tư vấn, cơ quan nhà nước và tổ chức, cá nhân liên quan cần xác định rõ: quy hoạch/kế hoạch cần điều chỉnh thuộc cấp nào, thẩm quyền phê duyệt thuộc cơ quan nào, đã tồn tại căn cứ theo khoản 4 hoặc khoản 5 hay chưa. Đồng thời, phải đánh giá tác động điều chỉnh tới mục tiêu tổng thể và chỉ tiêu sử dụng đất đã được cấp trên phê duyệt; nếu vượt quá phải đồng bộ điều chỉnh quy hoạch cấp trên, không thể “tự điều chỉnh” ở cấp dưới. Trong tranh chấp hoặc khiếu nại về điều chỉnh quy hoạch, việc đối chiếu đúng căn cứ và trình tự, thủ tục theo các điều 64 đến 72 và 75 Luật Đất đai 2024 là cơ sở quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của quyết định điều chỉnh.