Điều 44 Luật Đất đai 2024: Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Phân tích Điều 44 Luật Đất đai 2024 về quyền sử dụng đất ở, thừa kế, chuyển nhượng của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài.
Điều 44. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
1. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
2. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này;
b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
c) Chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật này;
d) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người nhận thừa kế;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 37 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này.
5. Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 và khoản 4 Điều này được ủy quyền bằng văn bản cho người khác trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Mục tiêu điều chỉnh và định vị nhóm chủ thể đặc thù
Điều 44 tập trung vào nhóm người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài, là các chủ thể có ràng buộc yếu hơn với hệ thống đất đai Việt Nam nhưng lại phát sinh quan hệ thực tế về nhà ở, đất ở. Quy định nhằm dung hòa hai mục tiêu: bảo đảm an ninh, quản lý chặt chẽ đất ở gắn với nhà ở, đồng thời tôn trọng quyền sở hữu, quyền thừa kế, quyền định đoạt của các chủ thể này trong khuôn khổ pháp luật đất đai và pháp luật về nhà ở.
Điều luật không trao quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở một cách rộng rãi cho mọi người nước ngoài, mà phân biệt rõ: chỉ người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh và thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam mới có quyền đầy đủ như chủ sử dụng đất ở thông thường; các chủ thể khác chỉ được bảo vệ về giá trị tài sản, quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho.
Điều kiện kích hoạt quyền sở hữu nhà ở gắn với đất ở
Điều 44 chỉ thừa nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đồng thời đáp ứng hai điều kiện trọng tâm. Thứ nhất, người đó được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Thứ hai, người đó thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về nhà ở, thường gắn với các điều kiện về nhân thân, thời gian cư trú, giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam.
Khi đủ điều kiện, họ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở và hưởng các quyền, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024. Như vậy, điều luật không tự thân tạo ra một chế độ đặc quyền, mà “ghép” nhóm chủ thể này vào hệ thống chung của người sử dụng đất, chỉ khác ở việc phải qua “cửa” điều kiện về nhập cảnh và đối tượng được sở hữu nhà ở.
Phạm vi quyền định đoạt và điểm cần lưu ý khi chuyển dịch
Khoản 2 Điều 44 quy định khá đầy đủ các phương thức định đoạt của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở: bán, tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở. Trọng tâm là yêu cầu bảo đảm người nhận chuyển quyền phải là chủ thể phù hợp, tránh việc tài sản đất ở – nhà ở rơi vào tay chủ thể pháp luật không cho phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Trong trường hợp tặng cho hoặc để thừa kế cho đối tượng không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Điều 44 giữ nguyên quyền hưởng lợi về mặt tài sản nhưng loại trừ quyền được công nhận là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu nhà ở. Người nhận chỉ được hưởng “giá trị” của nhà ở và đất ở, không được cấp Giấy chứng nhận. Đây là điểm cốt lõi tránh hiểu nhầm rằng việc nhận thừa kế hoặc tặng cho “tự động” chuyển địa vị pháp lý thành chủ sử dụng đất.
Quy định thừa kế – không có quyền sở hữu nhưng vẫn có quyền định đoạt
Khoản 3 và khoản 4 Điều 44 xử lý tình huống thừa kế rất thường gặp trong thực tế: tất cả hoặc một phần người thừa kế là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn với đất ở. Nguyên tắc xuyên suốt là không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các chủ thể này, nhưng vẫn thừa nhận quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc ủy quyền trông nom, tạm sử dụng.
Khi toàn bộ người thừa kế đều không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở, họ không có địa vị chủ sử dụng đất ở trên giấy chứng nhận nhưng được phép định đoạt quyền sử dụng đất thừa kế bằng chuyển nhượng hoặc tặng cho cho các chủ thể đủ điều kiện theo điểm e khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024 và pháp luật về nhà ở. Việc đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc văn bản tặng cho cho thấy pháp luật vẫn tôn trọng quyền tài sản do thừa kế, chỉ hạn chế khâu ghi nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận.
Trong trường hợp có cả người thừa kế được phép sở hữu nhà ở và người thừa kế không được phép, Điều 44 yêu cầu trước hết phải được cập nhật việc nhận thừa kế vào Sổ địa chính, sau đó phân chia và cấp Giấy chứng nhận cho người thuộc diện được cấp. Phần thừa kế của người không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tiếp tục áp dụng quy chế của khoản 3, tức là chỉ có quyền hưởng giá trị và quyền định đoạt, không có quyền đứng tên Giấy chứng nhận.
Nhầm lẫn thường gặp và lưu ý thực tiễn
Nhầm lẫn về quyền sở hữu và quyền hưởng giá trị
Nhầm lẫn phổ biến là cho rằng người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, dù không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở, vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu là người nhận thừa kế hoặc được tặng cho. Điều 44 khẳng định rõ sự phân tách: quyền hưởng giá trị tài sản và quyền định đoạt được bảo vệ, nhưng quyền đứng tên chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở thì bị giới hạn bởi điều kiện về đối tượng được sở hữu nhà ở.
Lưu ý về chủ thể đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế, người nhận thừa kế là bên chuyển nhượng; khi tặng cho, họ là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết. Đây là chi tiết kỹ thuật quan trọng để hợp đồng có hiệu lực, tránh việc người “không đủ điều kiện sở hữu” đứng tên là bên nhận tặng cho hoặc bên nhận chuyển nhượng. Luật đất đai chỉ chặt chẽ ở khâu xác lập chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận, không phủ nhận quyền ký kết hợp đồng và được thanh toán giá trị tài sản.
Ủy quyền trông nom, tạm sử dụng trong thời gian chuyển dịch
Khoản 5 tạo cơ chế linh hoạt: người nhận thừa kế trong các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận có thể ủy quyền cho người khác trông nom, tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ về đất đai. Điều này giải quyết khoảng thời gian “chờ” giữa lúc nhận thừa kế và lúc chuyển nhượng, tặng cho, đảm bảo đất không bị bỏ hoang, nghĩa vụ tài chính vẫn được thực hiện, đồng thời không làm thay đổi bản chất là họ không trở thành chủ sử dụng đất được ghi nhận trong Giấy chứng nhận.
Điểm trọng tâm khi áp dụng Điều 44
Khi áp dụng Điều 44 vào tình huống cụ thể, cần kiểm tra theo trình tự: (i) xác định rõ tư cách và điều kiện của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (nhập cảnh, thuộc diện được sở hữu nhà ở theo luật nhà ở); (ii) nhận diện xem chủ thể là người nước ngoài hay người gốc Việt Nam không thuộc diện được sở hữu nhà ở; (iii) phân tách quyền được bảo vệ (giá trị tài sản, quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, ủy quyền trông nom) với quyền bị giới hạn (quyền đứng tên Giấy chứng nhận). Tránh đồng nhất mọi trường hợp nhận chuyển quyền, nhận thừa kế với việc đương nhiên được cấp Giấy chứng nhận.
Đối với cơ quan đăng ký đất đai, điểm cần chú ý là việc cập nhật thừa kế vào Sổ địa chính và xác định đúng người được cấp Giấy chứng nhận, vì đây là bước then chốt để tránh cấp sai cho chủ thể không được phép sở hữu nhà ở. Đối với người dân, đặc biệt là Việt kiều và người nước ngoài, hiểu đúng Điều 44 sẽ giúp chọn phương án giao dịch phù hợp: hoặc nhận giá trị thừa kế rồi chuyển nhượng cho người đủ điều kiện, hoặc tặng cho đúng đối tượng được pháp luật cho phép, hạn chế rủi ro hợp đồng vô hiệu hoặc không được đăng ký.