Điều 43 Luật Đất đai 2024: Quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao

1. Mục tiêu và định hướng chính của Điều 43

Điều 43 Luật Đất đai 2024 tập trung vào nhóm chủ thể đặc thù là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, nhưng giới hạn trong không gian pháp lý là khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Mục tiêu chính là tạo cơ chế sử dụng đất linh hoạt, phù hợp thông lệ đầu tư quốc tế, đồng thời vẫn duy trì nguyên tắc quản lý chặt đối với đất đai và chủ thể có yếu tố nước ngoài. Việc liên kết Điều 43 với Điều 33, Điều 34 cho thấy chính sách thống nhất: quyền rộng hơn khi trả tiền một lần và quyền hạn chế hơn khi trả tiền hằng năm.

2. Trọng tâm cần nắm: phân biệt chủ thể và hình thức thanh toán

2.1. Phân biệt chủ thể được điều chỉnh

Điều 43 điều chỉnh hai nhóm: người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Người gốc Việt Nam chỉ được nhắc đến ở cả hai hình thức: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thuê/thuê lại đất; trong khi tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài chỉ xuất hiện ở nhóm thuê, thuê lại đất. Đây là điểm quan trọng: nhà đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu này theo Điều 43 mà chỉ tiếp cận đất thông qua hình thức thuê hoặc thuê lại.

2.2. Phân biệt theo cách trả tiền thuê đất

Điều 43 gắn trực tiếp quyền, nghĩa vụ với phương thức trả tiền thuê đất:

• Trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (hoặc thuê lại): áp dụng quyền, nghĩa vụ theo khoản 1 và khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024 – thường bao gồm các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính tương ứng.
• Trả tiền hằng năm: chỉ áp dụng quyền, nghĩa vụ theo khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 – phạm vi quyền định đoạt với đất thường hẹp hơn, chủ yếu là quyền sử dụng đất vào mục đích thuê, quyền cho thuê lại trong những giới hạn nhất định và nghĩa vụ trả tiền thuê đất đúng hạn.

Do đó, khi đánh giá một trường hợp cụ thể, trước hết cần xác định: chủ thể thuộc nhóm nào, và phương thức thanh toán là một lần hay hằng năm, vì đây là điểm “kích hoạt” để dẫn chiếu sang Điều 33 hoặc Điều 34.

3. Điều kiện áp dụng và cách dẫn chiếu quy phạm

Điều 43 không quy định chi tiết nội dung từng quyền, nghĩa vụ mà sử dụng kỹ thuật dẫn chiếu đến Điều 33 và Điều 34. Khi áp dụng, cần thực hiện theo trình tự:

1. Xác định khu đất thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và hợp đồng là chuyển nhượng hay thuê/thuê lại.
2. Xác định chủ thể: người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hay tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
3. Xác định hình thức thanh toán tiền thuê đất: một lần cho cả thời gian thuê hay hằng năm.
4. Dẫn chiếu tới khoản phù hợp của Điều 33 hoặc Điều 34 Luật Đất đai 2024 để xác định cụ thể phạm vi quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, cũng như nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ bảo vệ môi trường, sử dụng đất đúng mục đích.

Việc bỏ qua bước dẫn chiếu sẽ dẫn tới áp dụng sai phạm vi quyền, đặc biệt trong các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, dễ phát sinh rủi ro về hiệu lực hợp đồng.

4. Những nhầm lẫn thường gặp trong thực tiễn

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có quyền như tổ chức kinh tế trong nước khi sử dụng đất trong khu công nghiệp. Trên thực tế, Điều 43 chỉ mở rộng quyền tương đương chủ sử dụng đất trả tiền một lần theo Điều 33 khi có đủ điều kiện, chứ không mặc nhiên cho phép mọi hình thức chuyển nhượng, thế chấp nếu trả tiền hằng năm. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài đôi khi lầm tưởng có thể nhận chuyển nhượng trực tiếp quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp từ doanh nghiệp trong nước; Điều 43 lại giới hạn họ ở vị thế thuê hoặc thuê lại, nên các thỏa thuận chuyển nhượng bằng tên gọi nhưng nội dung là chuyển giao quyền sử dụng đất thường tiềm ẩn rủi ro bị vô hiệu.

Một nhầm lẫn khác là không phân biệt rõ giữa “trả tiền thuê đất một lần” và “trả tiền thuê lại đất một lần”. Dù là thuê từ Nhà nước hay thuê lại từ doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, cách trả tiền một lần cho cả thời gian thuê/thuê lại đều dẫn tới việc áp dụng khung quyền, nghĩa vụ theo Điều 33. Doanh nghiệp hạ tầng và bên thuê cần thể hiện rõ trong hợp đồng về thời hạn, giá, phương thức trả tiền để tránh tranh chấp về việc bên thuê có quyền cho thuê lại, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

5. Lưu ý khi thiết kế hợp đồng và cấu trúc giao dịch

Khi soạn thảo hợp đồng thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cần xác định rõ phương thức thanh toán vì đây là yếu tố quyết định khung quyền, nghĩa vụ. Nếu nhà đầu tư cần quyền rộng về chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì việc lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là then chốt, song đi kèm nghĩa vụ tài chính lớn và rủi ro về dòng tiền. Ngược lại, nếu ưu tiên linh hoạt tài chính, trả tiền hằng năm sẽ phù hợp hơn nhưng phải chấp nhận phạm vi quyền hẹp hơn.

Đồng thời, cần lưu ý sự khác biệt giữa quyền và nghĩa vụ phát sinh từ việc “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (đối với người gốc Việt Nam) và “thuê/thuê lại đất” (đối với cả hai nhóm). Mỗi loại giao dịch kéo theo cơ chế đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm sử dụng đất khác nhau. Việc xác định sai bản chất giao dịch, ví dụ gọi là “chuyển nhượng” nhưng thực tế chỉ là “cho thuê”, sẽ dẫn đến hệ quả pháp lý bất lợi khi giải quyết tranh chấp hoặc xác định hiệu lực hợp đồng.