Điều 4 Luật Đất đai 2024: Người sử dụng đất

1. Mục đích và ý nghĩa cốt lõi của Điều 4

Điều 4 có chức năng nền tảng: xác định chủ thể được coi là người sử dụng đất trong toàn bộ hệ thống pháp luật đất đai. Việc liệt kê cụ thể từng nhóm chủ thể nhằm bảo đảm tính minh bạch, tránh tranh cãi về việc ai có tư cách thực hiện quyền, nghĩa vụ về đất. Quy định này đồng thời thể hiện cách tiếp cận: quyền sử dụng đất phát sinh từ nhiều nguồn (giao đất, cho thuê, công nhận, nhận chuyển nhượng, thuê lại…) chứ không chỉ giới hạn ở trường hợp đã có Giấy chứng nhận.

2. Trọng tâm cần nắm khi xác định người sử dụng đất

Thứ nhất, Giấy chứng nhận không phải điều kiện duy nhất để được coi là người sử dụng đất. Người đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp vẫn là người sử dụng đất theo Điều 4, miễn là đáp ứng điều kiện của Luật Đất đai và pháp luật liên quan. Thứ hai, Điều 4 kết hợp hai tiêu chí: nguồn gốc, cách thức có đất (được giao, cho thuê, công nhận, nhận chuyển quyền, thuê lại) và nhóm chủ thể (tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức ngoại giao, người gốc Việt ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài).

3. Các nhóm chủ thể và ý nghĩa thực tiễn

3.1. Tổ chức trong nước và tổ chức kinh tế

Khoản 1 Điều 4 tách bạch giữa tổ chức nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức kinh tế theo Luật Đầu tư. Việc phân loại này rất quan trọng khi áp dụng các quy định về hình thức sử dụng đất (giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc một lần), cũng như khi xác định nghĩa vụ tài chính. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được tách thành nhóm riêng ở khoản 7, thể hiện chế độ pháp lý đặc thù về thời hạn, hình thức sử dụng đất và hạn chế một số loại đất.

3.2. Cá nhân, cộng đồng dân cư và tổ chức tôn giáo

Cá nhân gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, nên khi xem xét hồ sơ phải chú ý đến quốc tịch và tình trạng pháp lý về cư trú. Cộng đồng dân cư là một chủ thể riêng, thường gắn với đất sử dụng chung cho thôn, ấp, bản, làng, tổ dân phố… Việc xác định rõ cộng đồng dân cư là người sử dụng đất giúp phân định khác với đất thuộc quỹ công hoặc đất công cộng không giao cho chủ thể cụ thể. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được ghi nhận là người sử dụng đất nhằm điều chỉnh thống nhất đối với đất cơ sở tôn giáo, tránh nhầm lẫn với đất của cá nhân chức sắc.

3.3. Chủ thể nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao chỉ được sử dụng đất trong khuôn khổ mục đích ngoại giao và trên cơ sở thỏa thuận, công nhận của Chính phủ Việt Nam, vì vậy tư cách người sử dụng đất của nhóm này gắn với chế độ pháp lý đặc thù và điều ước quốc tế liên quan. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là nhóm khác với “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” ở khoản 3, dẫn tới sự khác biệt về khả năng được giao đất, nhận chuyển nhượng, sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Khi áp dụng cần đọc đối chiếu với các điều về quyền của người Việt Nam ở nước ngoài trong Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

4. Điều kiện “kích hoạt” tư cách người sử dụng đất

Tư cách người sử dụng đất theo Điều 4 không tự phát sinh chỉ vì một chủ thể thuộc nhóm liệt kê, mà phải đồng thời có một trong các căn cứ về nguồn gốc sử dụng đất: được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp; nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp; thuê lại đất theo quy định. Trong thực tiễn, nhiều tranh chấp xoay quanh việc chủ thể có giấy tờ hoặc hợp đồng nhưng chưa đủ điều kiện pháp lý để được coi là người sử dụng đất, nên cần kiểm tra đầy đủ trình tự, thủ tục, thẩm quyền và phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

5. Các nhầm lẫn thường gặp trong áp dụng Điều 4

Nhầm lẫn phổ biến là đồng nhất khái niệm người sử dụng đất với người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Điều 4 cho thấy phạm vi rộng hơn, nên khi giải quyết tranh chấp hoặc đăng ký, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét tình trạng sử dụng thực tế, nguồn gốc, hồ sơ pháp lý, không chỉ dựa vào tên trên Giấy chứng nhận. Một nhầm lẫn khác là coi mọi tổ chức nước ngoài đều có thể là người sử dụng đất; trong khi luật chỉ ghi nhận tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo điều kiện nhất định. Ngoài ra, đôi khi cộng đồng dân cư sử dụng đất chung lâu dài nhưng lại để cá nhân đại diện đứng tên, gây khó khăn trong xác định đúng chủ thể là cộng đồng dân cư theo Điều 4.

6. Lưu ý khi vận dụng Điều 4 trong tình huống cụ thể

Khi áp dụng Điều 4, cần xác định rõ: (i) chủ thể có thuộc một trong các nhóm liệt kê; (ii) có căn cứ hợp pháp về nguồn gốc quyền sử dụng đất; (iii) có bảo đảm điều kiện sử dụng đất ổn định, phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nếu chưa được cấp. Đây là bước đầu tiên để xác định quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cũng như để xác định tư cách tố tụng trong vụ án đất đai. Đồng thời, phải đối chiếu với các điều về quyền và nghĩa vụ tương ứng của từng loại chủ thể (tổ chức kinh tế, cá nhân, tổ chức tôn giáo, tổ chức ngoại giao, người Việt Nam ở nước ngoài…) để tránh áp dụng nhầm chế độ.