Điều 37 Luật Đất đai 2024: Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất

1. Trục chính của Điều 37: phân hóa theo hình thức sử dụng đất

Điều 37 không chỉ liệt kê quyền, nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất mà thiết lập một logic phân hóa dựa trên nguồn gốc và hình thức sử dụng đất: Nhà nước giao đất, cho thuê đất thu tiền một lần, cho thuê đất thu tiền hằng năm, thuê lại đất trong khu công nghiệp/khu công nghệ cao và thuê đất của tổ chức, cá nhân. Mỗi hình thức tương ứng một mức độ quyền năng khác nhau đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đây là điểm cốt lõi phải nắm khi đánh giá tính hợp pháp của các giao dịch về đất đai.

2. Nhóm cá nhân được giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần

Khoản 1 Điều 37 trao cho cá nhân sử dụng đất theo các hình thức giao đất, giao đất có thu tiền, cho thuê đất thu tiền một lần hoặc được công nhận quyền sử dụng đất một khung quyền tương đối đầy đủ. Người sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Về bản chất, đây là nhóm có quyền năng gần với quyền sở hữu trên thực tế đối với quyền sử dụng đất, nhưng vẫn bị giới hạn bởi quy hoạch, mục đích sử dụng và các điều kiện pháp lý cụ thể của từng giao dịch.

Một điểm quan trọng là quy định riêng về thừa kế, tặng cho cho người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nếu thuộc đối tượng được nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024, họ được nhận trực tiếp quyền sử dụng đất; nếu không, chỉ được hưởng giá trị phần thừa kế. Đây là giới hạn về chủ thể nhằm kiểm soát việc sở hữu, sử dụng đất của người Việt Nam ở nước ngoài, cần được chú ý khi soạn thảo di chúc, hợp đồng tặng cho.

3. Nhóm cá nhân thuê đất trả tiền hằng năm: trọng tâm là tài sản gắn liền với đất

Khoản 2 Điều 37 chuyển trọng tâm từ quyền sử dụng đất sang tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Cá nhân trả tiền thuê đất hằng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ được bán, thừa kế, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện pháp luật. Người nhận chuyển giao sẽ tiếp tục được Nhà nước cho thuê đất trong thời hạn và mục đích đã xác định.

Sự phân biệt này thường bị nhầm lẫn trong thực tế: nhiều trường hợp coi quyền của người thuê đất hằng năm tương đương người được giao đất hoặc thuê đất trả tiền một lần. Khi xử lý giao dịch, cần kiểm tra rõ trong quyết định/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê đất: hình thức thu tiền thuê đất là một lần hay hằng năm để xác định đúng phạm vi quyền và cách thức giao dịch hợp pháp.

4. Thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao

Khoản 3 Điều 37 thiết kế cơ chế “chiếu theo” khoản 1 và khoản 2 tùy hình thức trả tiền thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Nếu trả tiền một lần, cá nhân được hưởng khung quyền như khoản 1; nếu trả tiền hằng năm, áp dụng khung quyền như khoản 2. Điều này cho thấy pháp luật chú trọng cách thức tài trợ và đầu tư trong các khu đặc thù, tạo sự linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm phân hóa quyền tương xứng với mức độ rủi ro tài chính và cam kết đầu tư.

5. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không làm thay đổi bản chất quyền

Khoản 4 khẳng định việc được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không làm phát sinh ưu quyền về mặt pháp lý đối với đất. Cá nhân vẫn có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm. Quy định này nhằm tránh hiểu lầm rằng được ưu đãi tài chính đồng nghĩa có thêm quyền năng về đất đai, đồng thời bảo đảm sự bình đẳng về chế độ pháp lý đối với đất, tách bạch giữa chính sách tài chính và chế độ sở hữu, sử dụng đất.

6. Thuê đất của tổ chức, cá nhân: quan hệ thuần túy dân sự

Khoản 5 chuyển toàn bộ chế độ pháp lý của trường hợp cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân (không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao) sang pháp luật dân sự. Trong trường hợp này, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chủ yếu được xác định bởi hợp đồng thuê và quy định chung của Bộ luật Dân sự, không thụ hưởng khung quyền đậm tính “quyền tài sản” như các trường hợp giao đất, thuê đất của Nhà nước. Khi tư vấn, cần phân biệt rõ: giao dịch liên quan đến đất này là giao dịch về quyền thuê và tài sản, chứ không phải giao dịch về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.

7. Một số nhầm lẫn và lưu ý áp dụng thực tiễn

7.1. Nhầm lẫn giữa quyền sử dụng đất và quyền thuê trong hợp đồng

Nhầm lẫn phổ biến là coi người thuê đất hằng năm có thể “chuyển nhượng đất”. Thực tế, họ chỉ có thể chuyển giao tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất nếu đủ điều kiện. Việc ghi nhận trong hợp đồng, giấy tờ giao dịch phải chuẩn thuật ngữ, tránh dùng chung chung “bán đất”, “chuyển nhượng đất” dẫn đến bị tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ khi tranh chấp.

7.2. Lưu ý về chủ thể là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Đối với thừa kế, tặng cho, góp vốn liên quan người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cần đối chiếu khoản 1 Điều 44 để xác định họ có thuộc đối tượng được nhận quyền sử dụng đất hay không. Nếu không, giao dịch chỉ nên ghi nhận hưởng giá trị hoặc góp vốn bằng giá trị phần quyền, tránh thiết kế cấu trúc pháp lý cho phép họ trực tiếp đứng tên quyền sử dụng đất trái với giới hạn của Luật Đất đai.

7.3. Kiểm tra điều kiện giao dịch và nghĩa vụ chung

Mặc dù Điều 37 liệt kê nhiều quyền năng, việc thực hiện luôn gắn với quyền và nghĩa vụ chung tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024 và các điều kiện riêng của từng loại giao dịch (chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn…). Khi áp dụng, không chỉ dựa trên Điều 37 mà phải đối chiếu các điều về điều kiện giao dịch, đăng ký biến động, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch, thời hạn sử dụng đất để bảo đảm giao dịch hiệu lực và có khả năng đăng ký, thực thi.