Điều 36 Luật Đất đai 2024: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản

1. Mục đích điều chỉnh và phạm vi áp dụng

Điều 36 tập trung vào hai nhóm vấn đề: (i) quyền, nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (ii) xử lý quyền sử dụng đất khi hợp tác xã, doanh nghiệp giải thể, phá sản. Phạm vi chỉ điều chỉnh trong bối cảnh có yếu tố góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc chấm dứt sự tồn tại pháp lý của tổ chức, không phải là quy định chung về góp vốn tài sản. Người áp dụng cần xác định đúng tư cách chủ thể (tổ chức kinh tế, hợp tác xã, doanh nghiệp) và nguồn gốc đất để kích hoạt điều luật.

2. Trọng tâm: nguồn gốc quyền sử dụng đất khi góp vốn

Khoản 1 Điều 36 dẫn chiếu sang Điều 33 Luật Đất đai 2024, đặt tổ chức kinh tế nhận góp vốn vào vị trí của người sử dụng đất với đầy đủ quyền, nghĩa vụ như chủ sử dụng đất gốc. Trọng tâm là điều kiện về nguồn gốc đất góp vốn: đất của tổ chức kinh tế phải có nguồn gốc giao có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần, hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp; đất của cá nhân góp vốn không thuộc loại thuê đất trả tiền hằng năm. Nếu đất không đáp ứng các điều kiện này, cơ chế quyền và nghĩa vụ theo Điều 33 không tự động áp dụng, giao dịch góp vốn có nguy cơ bị vô hiệu hoặc buộc điều chỉnh.

3. Phân định đất có nguồn gốc hỗ trợ từ Nhà nước và đất tự tạo lập

Khoản 2 là đoạn then chốt đối với hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã khi giải thể, phá sản, nhằm bảo đảm sử dụng đúng mục đích các khoản hỗ trợ từ ngân sách. Điểm a khoản 2 quy định rõ: nếu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do Nhà nước hỗ trợ thì Nhà nước thu hồi đất khi hợp tác xã chấm dứt. Điều này phản ánh quan điểm quản lý: ngân sách nhà nước chỉ trao quyền khai thác có điều kiện, không chuyển hẳn quyền định đoạt tài sản cho hợp tác xã sau khi chấm dứt. Ngược lại, điểm b khoản 2 bảo vệ tài sản do thành viên, hợp tác xã tự tạo lập: đất mua, thuê, nhận chuyển nhượng bằng nguồn vốn tự có hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của thành viên không bị Nhà nước thu hồi, mà được xử lý theo điều lệ, nghị quyết đại hội thành viên.

4. Điều kiện kích hoạt việc Nhà nước thu hồi hoặc không thu hồi đất

Việc Nhà nước thu hồi hay không thu hồi đất khi hợp tác xã giải thể, phá sản phụ thuộc vào hai yếu tố chính: (i) nguồn gốc tài chính hình thành quyền sử dụng đất (có hay không hỗ trợ từ ngân sách); (ii) hình thức có được đất (giao, thuê, mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng). Khi tiền sử dụng đất, tiền thuê, tiền mua tài sản hoặc tiền chuyển nhượng xuất phát từ nguồn hỗ trợ Nhà nước, quyền sử dụng đất gắn với mục tiêu hỗ trợ và được thu hồi khi mục tiêu không còn. Ngược lại, khi vốn là của hợp tác xã hoặc của thành viên góp bằng quyền sử dụng đất, đất trở thành tài sản thuộc khối tài sản của hợp tác xã, được xử lý nội bộ theo điều lệ, nghị quyết. Đây là điểm thường bị bỏ qua nếu chỉ nhìn hình thức cấp giấy chứng nhận mà không truy nguồn tài chính.

5. Xử lý quyền sử dụng đất của doanh nghiệp khi giải thể, phá sản

Khoản 3 không đặt ra cơ chế riêng cho doanh nghiệp mà dẫn chiếu sang pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật phá sản, cùng các quy định liên quan. Thực tiễn áp dụng cần hiểu rằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp là một tài sản trong khối tài sản doanh nghiệp, được xử lý theo thứ tự ưu tiên thanh toán, phân chia tài sản, thủ tục thanh lý trong các luật chuyên ngành. Điểm quan trọng là phải đối chiếu quy định về điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, đấu giá quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai với trình tự xử lý tài sản trong Luật Phá sản, Luật Doanh nghiệp để tránh xử lý trái trình tự hoặc đối tượng không đủ điều kiện chuyển giao.

6. Các nhầm lẫn thường gặp và lưu ý khi áp dụng

6.1. Nhầm lẫn giữa mọi loại đất do Nhà nước giao với đất có hỗ trợ tài chính

Nhầm lẫn phổ biến là coi mọi trường hợp “được Nhà nước giao đất, cho thuê đất” đều là đất Nhà nước sẽ thu hồi khi tổ chức giải thể. Khoản 2 Điều 36 phân biệt rất rõ: chỉ thu hồi khi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền chuyển nhượng có nguồn gốc hỗ trợ từ Nhà nước. Khi áp dụng, cần kiểm tra hồ sơ cấp vốn, quyết định hỗ trợ, chứng từ thanh toán để xác định nguồn tiền, tránh lạm dụng việc thu hồi đất của hợp tác xã trong trường hợp đất hình thành bằng vốn tự có.

6.2. Nhầm lẫn quyền định đoạt của hợp tác xã với quyền định đoạt của từng thành viên

Một nhầm lẫn khác là coi đất do thành viên góp quyền sử dụng vào hợp tác xã vẫn thuộc toàn quyền định đoạt của từng thành viên khi hợp tác xã giải thể. Điểm b khoản 2 khẳng định: đất do thành viên góp quyền sử dụng là tài sản của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và được xử lý theo điều lệ, nghị quyết đại hội thành viên. Vì vậy, khi giải thể, thành viên không tự ý rút lại đất nếu điều lệ, nghị quyết quy định phương án xử lý khác (bán, chia tiền, tiếp tục sử dụng trong mô hình mới). Điều này đòi hỏi điều lệ phải quy định rõ cơ chế hoàn trả hoặc phân chia giá trị quyền sử dụng đất đã góp.

6.3. Lưu ý về giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cần kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý của quyền sử dụng đất được góp vốn: hình thức giao đất, thuê đất, thời hạn, có đang bị thế chấp, bị kê biên, hoặc thuộc diện phải đăng ký biến động hay không. Việc nhận góp vốn đối với đất thuê trả tiền hằng năm hoặc đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng có nguy cơ bị coi là vô hiệu hoặc không được đăng ký, dẫn đến rủi ro lớn về tài sản. Dẫn chiếu đến Điều 33 cho thấy nhà làm luật mong muốn bảo đảm rằng sau khi góp vốn, tổ chức kinh tế có thể thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất nhưng chỉ khi giao dịch góp vốn phù hợp với điều kiện luật định.