Điều 34 Luật Đất đai 2024: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm
Bình luận ngắn về Điều 34 Luật Đất đai 2024: quyền, giới hạn và lưu ý khi thuê đất trả tiền hằng năm.
Điều 34. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này;
b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;
đ) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;
e) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; người thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
2. Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm không thuộc trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp quy định tại khoản 2 Điều 202 của Luật này thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, trừ quyền bán, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Việc khai thác, sử dụng quỹ đất đã được Nhà nước cho thuê đất kết hợp vào mục đích khác thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với đất đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thì được phép chủ động khai thác, sử dụng kết hợp đa mục đích theo phương án được cơ quan chủ quản phê duyệt phù hợp với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; trường hợp có đầu tư xây dựng công trình trên đất phải phù hợp với pháp luật về xây dựng. Việc khai thác, sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải được hạch toán theo quy định của pháp luật;
b) Đối với đất do đơn vị sự nghiệp công lập đang sử dụng mà có nhu cầu cho thuê, liên doanh, liên kết với tổ chức kinh tế thì phải có đề án sử dụng tài sản công vào mục đích cho thuê, liên doanh, liên kết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
3. Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
Ý nghĩa của điều luật
Điều 34 thiết kế một cơ chế cân bằng giữa quyền khai thác tài sản và sự kiểm soát đối với đất thuê trả tiền hằng năm. Tư duy lập pháp ở đây là: người sử dụng đất được hưởng lợi từ tài sản mình đầu tư trên đất, nhưng không được đối xử như chủ thể có đầy đủ quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất. Vì vậy, điều luật không mở rộng mạnh quyền của bên thuê, mà chủ yếu cho phép giao dịch trên tài sản gắn liền với đất và một số trường hợp đặc thù. Đây là nền tảng để phân biệt rạch ròi giữa thuê đất trả tiền hằng năm và các hình thức giao đất, thuê đất có quyền tài sản rộng hơn.
Phạm vi áp dụng cần xác định trước
Muốn áp dụng Điều 34, trước hết phải xác định đúng chủ thể sử dụng đất và hình thức thuê đất. Quy định này áp dụng cho tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm; riêng đơn vị sự nghiệp công lập còn có một lớp giới hạn bổ sung tại khoản 2. Nếu đất thuê của tổ chức, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì quay về quan hệ dân sự theo khoản 3, không áp dụng cơ chế quyền sử dụng đất đặc thù của Luật Đất đai. Đây là điểm dễ nhầm nhất trong thực tiễn khi chỉ nhìn vào hợp đồng thuê mà bỏ qua chủ thể và bối cảnh pháp lý của thửa đất.
Quyền trọng tâm: được khai thác tài sản, không phải định đoạt đất
Trọng tâm của khoản 1 là cho phép bên thuê thực hiện các giao dịch đối với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất: thế chấp, bán, góp vốn, cho thuê tài sản. Tuy nhiên, các quyền này không tự động kéo theo quyền định đoạt đối với đất; người sử dụng đất chỉ được xử lý phần tài sản theo điều kiện luật định. Đáng chú ý, việc bán tài sản gắn liền với đất có thể đi kèm chuyển quyền thuê trong hợp đồng thuê đất nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 46 Luật Đất đai 2024, và bên mua được tiếp tục thuê theo mục đích, thời hạn còn lại. Đây là cơ chế bảo toàn giá trị đầu tư trên đất, chứ không phải chuyển quyền sử dụng đất theo nghĩa đầy đủ.
Điểm cần hiểu đúng về thế chấp, góp vốn và cho thuê lại
Không phải mọi trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm đều được thế chấp, góp vốn hoặc cho thuê lại theo cùng một mức độ. Điều luật cho phép thế chấp, góp vốn, cho thuê tài sản gắn liền với đất; riêng quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất chỉ đặt ra trong trường hợp đặc thù đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao đã đầu tư xong hạ tầng và được phép kinh doanh hạ tầng. Vì vậy, nếu chỉ có hợp đồng thuê đất thông thường thì không được suy diễn thành quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. Sai lầm phổ biến là đồng nhất “cho thuê tài sản trên đất” với “cho thuê lại quyền sử dụng đất”, trong khi hai quyền này khác nhau về đối tượng, điều kiện và hệ quả pháp lý.
Đơn vị sự nghiệp công lập: quyền hẹp hơn, quản trị chặt hơn
Khoản 2 thể hiện rõ chủ trương kiểm soát chặt tài sản công khi đơn vị sự nghiệp công lập thuê đất trả tiền hằng năm. Nếu không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đơn vị này vẫn có các quyền và nghĩa vụ chung của khoản 1, nhưng bị loại trừ quyền bán, thế chấp và góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Ngoài ra, việc khai thác đa mục đích hoặc cho thuê, liên doanh, liên kết phải đi qua phê duyệt phương án hoặc đề án sử dụng tài sản công theo pháp luật chuyên ngành. Điều này cho thấy mục tiêu không phải mở rộng thương mại hóa tài sản công tùy ý, mà là cho phép khai thác có kiểm soát, có hạch toán và có thẩm quyền chấp thuận.
Những nhầm lẫn thường gặp khi áp dụng
- Nhầm quyền đối với tài sản gắn liền với đất thành quyền đối với quyền sử dụng đất.
- Cho rằng thuê đất trả tiền hằng năm vẫn được chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như thuê trả tiền một lần.
- Bỏ qua điều kiện tại Điều 46 Luật Đất đai 2024 khi bán tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
- Áp dụng cơ chế của đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao cho mọi trường hợp thuê đất thông thường.
- Không phân biệt chế độ pháp lý riêng của đơn vị sự nghiệp công lập với tổ chức kinh tế và tổ chức tôn giáo.
Lưu ý thực tiễn
Khi xử lý giao dịch liên quan đến đất thuê trả tiền hằng năm, cần kiểm tra đồng thời hợp đồng thuê đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn còn lại và tình trạng pháp lý của tài sản gắn liền với đất. Nếu giao dịch vượt quá phạm vi Điều 34, giao dịch đó có nguy cơ bị vô hiệu hoặc không được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận đăng ký. Với đơn vị sự nghiệp công lập, ngoài Luật Đất đai còn phải đối chiếu pháp luật về tài sản công và quyết định phê duyệt của cơ quan chủ quản. Vì vậy, điều luật này không chỉ là quy định về quyền, mà còn là “bộ lọc” để xác định giới hạn hợp pháp của từng giao dịch trên đất thuê.