Điều 33 Luật Đất đai 2024: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1. Trọng tâm của Điều 33

Điều 33 tập trung xác lập quyền tài sản rộng cho tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức trong nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trọng tâm là thừa nhận đầy đủ các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất gắn với đặc thù trả tiền đất một lần, đồng thời siết lại cơ chế xử lý khi có ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

2. Cấu thành áp dụng: nhóm chủ thể và hình thức trả tiền đất

Điều 33 chỉ áp dụng khi hội đủ hai yếu tố: chủ thể là tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập; hình thức tài chính là giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thuộc phạm vi điều luật khác, không vận dụng Điều 33 để mở rộng quyền chuyển nhượng, cho thuê lại hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

3. Quyền tài sản mở rộng gắn với trả tiền một lần

3.1. Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Khoản 1 khẳng định quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, phản ánh quan điểm coi quyền sử dụng đất có trả tiền như một loại tài sản có thể giao dịch trong thị trường bất động sản. Điểm c phân biệt rõ: giao đất có thu tiền thì được cho thuê quyền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền một lần thì được cho thuê lại quyền sử dụng đất. Đây là ranh giới quan trọng, tránh nhầm lẫn giữa hoạt động cho thuê và cho thuê lại trong các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

3.2. Tặng cho quyền sử dụng đất trong các trường hợp đặc thù

Điểm d giới hạn việc tặng cho quyền sử dụng đất trong ba hướng chính: tặng cho Nhà nước, tặng cho cộng đồng dân cư để thực hiện công trình lợi ích chung hoặc hạ tầng giao thông, và tặng cho để xây nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết. Quy định này thể hiện định hướng sử dụng đất vì lợi ích công cộng và nhân đạo, không mở rộng vô điều kiện mọi giao dịch tặng cho giữa các tổ chức, mà gắn việc tặng cho với mục đích xã hội rõ ràng.

3.3. Thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điểm đ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân, qua đó biến quyền sử dụng đất thành tài sản bảo đảm trọng yếu trong hoạt động tín dụng. Điểm e tiếp tục mở rộng khả năng góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho nhiều chủ thể, kể cả người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tạo nền tảng pháp lý cho các cấu trúc liên doanh, hợp tác đầu tư phức tạp.

4. Đơn vị sự nghiệp công lập đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp

Khoản 2 trao cho đơn vị sự nghiệp công lập cùng mức quyền như tổ chức kinh tế khi được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần để đầu tư, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Điểm cốt lõi là công nhận quyền kinh doanh, giao dịch quyền sử dụng đất (cho thuê lại, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn) trong phạm vi dự án hạ tầng, nhằm khuyến khích mô hình đơn vị sự nghiệp tham gia thị trường hạ tầng khu công nghiệp nhưng vẫn phải tuân thủ các giới hạn của pháp luật chuyên ngành và mục tiêu công lập.

5. Cơ chế xử lý ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

5.1. Trường hợp ưu đãi nhưng vẫn giữ nguyên quyền

Khoản 3 điểm a và điểm b xác định nguyên tắc: nếu tổ chức được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng đất được giao, cho thuê để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, cải tạo, xây dựng lại chung cư hoặc dự án có mục đích kinh doanh, thì quyền và nghĩa vụ cơ bản vẫn như trường hợp không được miễn, giảm. Nghĩa là ưu đãi tài chính không làm thu hẹp phạm vi quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất.

5.2. Nghĩa vụ hoàn trả ưu đãi khi chuyển nhượng, góp vốn

Điểm b khoản 3 đặt ra nghĩa vụ quan trọng: khi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong dự án kinh doanh đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tổ chức phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với số đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác. Đây là cơ chế chống lợi dụng chính sách ưu đãi, đảm bảo Nhà nước thu hồi phần giá trị ưu đãi khi quyền sử dụng đất được khai thác thương mại.

6. Những nhầm lẫn thường gặp và lưu ý thực tiễn

6.1. Nhầm giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng mọi hình thức thuê đất đều cho phép cho thuê lại và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều 33 chỉ thừa nhận các quyền này trong trường hợp thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do đó, khi soạn thảo hợp đồng dự án cần xác định rõ hình thức trả tiền và đối chiếu với điều luật tương ứng.

6.2. Hiểu sai về việc miễn, giảm tiền sử dụng đất

Nhiều tổ chức cho rằng đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì khi chuyển nhượng, góp vốn không phải hoàn trả gì cho Nhà nước. Điều 33 khẳng định ngược lại: ưu đãi tài chính không phải là quyền được giữ toàn bộ phần lợi ích chênh lệch khi thương mại hóa quyền sử dụng đất, mà gắn với nghĩa vụ nộp lại khoản tương ứng số tiền đã được miễn, giảm nếu thực hiện giao dịch chuyển nhượng, góp vốn.

6.3. Lưu ý khi thế chấp và góp vốn

Khi thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tổ chức cần bảo đảm việc sử dụng đất đúng mục đích được giao, cho thuê và tuân thủ điều kiện về đăng ký, định giá tài sản và thẩm quyền phê duyệt dự án. Việc mở rộng quyền tài sản theo Điều 33 không làm mất đi các ràng buộc về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, pháp luật đầu tư và xây dựng, nên phải xem xét đồng bộ nhiều văn bản khi áp dụng trong tình huống cụ thể.