Điều 32 Luật Đất đai 2024: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Trọng tâm của quy định

Điều 32 đặt ra một nguyên tắc rất rõ: đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất không phải là loại quyền sử dụng đất để chủ thể tự do chuyển hóa thành hàng hóa. Vì vậy, dù tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc vẫn có quyền và nghĩa vụ chung theo Điều 26 và Điều 31 của Luật Đất đai 2024, họ không được thực hiện các giao dịch định đoạt làm thay đổi chủ thể sử dụng đất.

Điểm cốt lõi của điều luật là phân biệt giữa quyền sử dụng để phục vụ mục đích được giao và quyền khai thác lợi ích tài sản theo cơ chế thị trường. Nhà làm luật giữ chặt nhóm đất này nhằm bảo đảm đất công, đất tôn giáo hoặc đất phục vụ nhiệm vụ được giao không bị thương mại hóa thông qua chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hay góp vốn.

Điều kiện để áp dụng

Quy định này chỉ kích hoạt khi chủ thể đang sử dụng đất theo đúng căn cứ được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Nếu đất được giao có thu tiền, thuê đất, hoặc thuộc cơ chế sử dụng khác thì chế độ quyền và nghĩa vụ sẽ theo nhóm quy định tương ứng, không áp dụng cứng chế định tại Điều 32.

Vì vậy, khi xử lý một tình huống cụ thể, cần xác định đúng nguồn gốc pháp lý của thửa đất, hình thức Nhà nước giao đất, và mục đích sử dụng đã được phê duyệt. Sai ở bước này sẽ dẫn tới nhầm toàn bộ về quyền chuyển dịch, thế chấp hoặc khai thác đất.

Giới hạn quyền của người sử dụng đất

Khoản 2 là phần có giá trị thực tiễn lớn nhất: chủ thể trong phạm vi điều luật không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là nhóm quyền định đoạt cốt lõi nên việc loại trừ cho thấy ý chí lập pháp không cho phép biến quyền sử dụng đất loại này thành tài sản lưu thông trên thị trường.

Cần lưu ý rằng điều luật cấm định đoạt bằng quyền sử dụng đất, không đồng nghĩa với việc mọi hoạt động liên quan đến tài sản trên đất đều bị cấm trong mọi trường hợp. Khi xử lý tài sản gắn liền với đất, việc xem xét phải tách bạch giữa quyền đối với đất và quyền đối với tài sản, đồng thời đối chiếu thêm quy định chuyên ngành và hồ sơ pháp lý cụ thể.

Những hiểu lầm thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng tổ chức được giao đất không thu tiền vẫn có thể “linh hoạt” ký hợp đồng cho thuê hoặc thế chấp để khai thác giá trị kinh tế. Cách hiểu này không phù hợp với khoản 2 Điều 32, vì nhóm quyền bị cấm được liệt kê trực tiếp và dứt khoát.

Nhầm lẫn thứ hai là coi việc được giao đất không thu tiền như một dạng quyền sở hữu gần như tuyệt đối. Thực chất, đây là một quyền sử dụng đất có giới hạn rất chặt, gắn với mục đích công ích, tôn giáo hoặc nhiệm vụ được Nhà nước giao, nên tính tự do định đoạt bị thu hẹp đáng kể.

Ý nghĩa thực tiễn khi áp dụng

Khi giải quyết hồ sơ giao dịch, đăng ký biến động, thế chấp hoặc tranh chấp liên quan đến loại đất này, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm tra trước tiên căn cứ giao đất. Nếu hồ sơ cho thấy đây là đất giao không thu tiền sử dụng đất, mọi giao dịch thuộc nhóm bị cấm đều không được công nhận theo cơ chế của điều luật này.

Điều 32 vì vậy là “điểm chặn” pháp lý quan trọng để ngăn việc chuyển hóa đất được giao vì mục đích phi thương mại thành đối tượng kinh doanh. Giá trị của điều luật không nằm ở việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất, mà ở chỗ xác lập ranh giới rõ ràng giữa quyền sử dụng có điều kiện và quyền định đoạt tài sản.