Điều 3 Luật Đất đai 2024: Giải thích từ ngữ
Bình luận pháp lý Điều 3 Luật Đất đai 2024, giải thích từ ngữ, các khái niệm trọng tâm và lưu ý khi áp dụng trong thực tiễn tranh chấp, bồi thường.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các đối tượng địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính cấp xã hoặc theo đơn vị hành chính cấp huyện nơi không thành lập đơn vị hành chính cấp xã, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
2. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo từng đơn vị hành chính các cấp, theo từng vùng kinh tế - xã hội.
3. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện nội dung phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch của quy hoạch đó.
4. Bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất là việc áp dụng các biện pháp quản lý, kỹ thuật, cơ giới, sinh học, hữu cơ tác động vào đất để xử lý đất bị ô nhiễm, phục hồi đất bị thoái hóa.
5. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất thu hồi cho người có đất thu hồi.
6. Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp mà có thu nhập từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó theo quy định của Chính phủ.
7. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là chi phí hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư trực tiếp vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi hết.
8. Chỉ tiêu sử dụng đất là diện tích đất của từng loại đất được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định để phân bổ trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
9. Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.
10. Chủ đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất (sau đây gọi là chủ đầu tư) là nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật có liên quan đã được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này.
11. Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.
12. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
13. Cộng đồng dân cư là cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
14. Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai là tập hợp các cơ sở dữ liệu đất đai trong đó dữ liệu được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, chia sẻ, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử.
15. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất kê khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật này.
16. Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
17. Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi thời hạn sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.
18. Gia hạn sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục sử dụng đất khi hết thời hạn theo mục đích đang sử dụng theo quy định của Luật này.
19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất.
20. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định.
21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.
22. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập.
23. Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu được xây dựng thành một hệ thống tập trung, thống nhất trên phạm vi cả nước để quản lý, vận hành, cập nhật, khai thác thông tin đất đai.
24. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là chính sách của Nhà nước nhằm trợ giúp cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển ngoài các khoản đã bồi thường theo quy định của Luật này.
25. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
26. Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để hợp tác sản xuất, kinh doanh mà không làm thay đổi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
27. Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất mà làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
28. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân kỳ quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện.
29. Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và biến động đất đai giữa 02 lần kiểm kê.
30. Lấn biển là việc mở rộng diện tích đất trong phạm vi từ đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm về phía biển thuộc vùng biển Việt Nam.
31. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
32. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
33. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của Luật này.
34. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
35. Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý.
36. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.
37. Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
38. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định.
39. Tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật này nhưng không còn chỗ ở nào khác.
40. Thoái hóa đất là tình trạng đất bị thay đổi đặc tính, tính chất vốn có ban đầu theo chiều hướng xấu do tác động của điều kiện tự nhiên, con người.
41. Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và biến động đất đai giữa 02 lần thống kê.
42. Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa.
43. Thửa đất chuẩn là thửa đất có các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị, được chọn làm thửa đất chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị.
44. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
45. Tiền thuê đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để cho thuê đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
46. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất.
47. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
48. Vùng giá trị là khu vực các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và có các yếu tố tương đồng về vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng và yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
49. Vùng phụ cận là vùng đất tiếp giáp với các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển theo quy hoạch.
1. Vai trò của điều luật giải thích từ ngữ
Điều 3 là điều khoản định nghĩa, nhằm thống nhất cách hiểu các khái niệm trọng yếu trong toàn bộ Luật Đất đai 2024. Việc luật tự định nghĩa làm rõ phạm vi, tránh tình trạng mỗi cơ quan, mỗi bên áp dụng một cách hiểu khác nhau, đặc biệt đối với các thuật ngữ kỹ thuật như “bản đồ địa chính”, “quy hoạch sử dụng đất”, “giá trị quyền sử dụng đất”. Các khái niệm tại Điều 3 không chỉ dùng cho Luật Đất đai mà còn là tham chiếu quan trọng cho các văn bản hướng dẫn, áp dụng trong thực tiễn quản lý và giải quyết tranh chấp.
2. Các nhóm khái niệm cần nắm vững
2.1. Nhóm về bản đồ, dữ liệu và thông tin đất đai
Các khái niệm “bản đồ địa chính”, “bản đồ hiện trạng sử dụng đất”, “bản đồ quy hoạch sử dụng đất”, “cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai”, “hệ thống thông tin quốc gia về đất đai”, “kiểm kê”, “thống kê đất đai” là nền tảng cho quản lý nhà nước về đất. Người hành nghề cần phân biệt rõ bản đồ thể hiện tình trạng hiện tại (hiện trạng), bản đồ thể hiện định hướng tương lai (quy hoạch) và bản đồ ghi nhận đơn vị thửa đất (địa chính). Việc xác định loại bản đồ liên quan trực tiếp đến căn cứ bồi thường, thu hồi, tính tiền sử dụng đất và kiểm soát biến động đất đai.
2.2. Nhóm về quyền, nghĩa vụ và các giao dịch liên quan đến đất
Các khái niệm “chuyển quyền sử dụng đất”, “chuyển mục đích sử dụng đất”, “góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, “hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất”, “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” là cơ sở nhận diện loại giao dịch và cơ chế pháp lý tương ứng. Chuyển quyền là chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho chủ thể mới, trong khi góp vốn, hợp tác sản xuất không làm thay đổi chủ thể quyền mà chỉ thay đổi cách thức khai thác giá trị quyền. “Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” là điểm mới, xác lập quyền tài sản độc lập, có thể chuyển nhượng, giúp đa dạng hóa giao dịch về đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê thu tiền hằng năm.
2.3. Nhóm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Các khái niệm “bồi thường về đất”, “chi phí đầu tư vào đất còn lại”, “hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất”, “tái định cư”, “giá đất”, “giá trị quyền sử dụng đất”, “tiền sử dụng đất”, “tiền thuê đất” là trung tâm của mọi tranh chấp và khiếu nại liên quan thu hồi đất. Bồi thường về đất chỉ là trả lại giá trị quyền sử dụng đất; các khoản hỗ trợ và chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chế định khác, tách bạch, không thể gộp chung. Phân biệt “giá đất” (đơn giá trên một đơn vị diện tích) với “giá trị quyền sử dụng đất” (tổng giá trị với yếu tố loại đất, thời hạn) là quan trọng khi tính toán phương án bồi thường, xác định nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
2.4. Nhóm về chủ thể sử dụng đất và tình trạng pháp lý thửa đất
Các khái niệm “cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp”, “hộ gia đình sử dụng đất”, “cộng đồng dân cư”, “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”, “người sử dụng đất”, “người được giao quản lý đất” (dù không liệt kê đầy đủ trong Điều 3) là cơ sở xác định đối tượng được hưởng quyền, được bồi thường, được giao, cho thuê đất. Định nghĩa “hộ gia đình sử dụng đất” gắn với thời điểm hình thành quyền và điều kiện sống chung tại thời điểm Nhà nước giao, cho thuê, công nhận, nhận chuyển quyền trước ngày luật có hiệu lực, là điểm rất dễ bị hiểu sai khi giải quyết tranh chấp nội bộ gia đình về quyền sử dụng đất. Khái niệm “đất đang có tranh chấp”, “tranh chấp đất đai”, “sử dụng đất ổn định” là điều kiện tiên quyết khi xem xét cấp giấy chứng nhận, công nhận quyền và xử lý hồ sơ hành chính.
3. Điều kiện “kích hoạt” một số khái niệm quan trọng
3.1. Bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại
Để áp dụng khái niệm bồi thường về đất, trước hết phải có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền và người có đất thu hồi phải có quyền sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm thu hồi. “Chi phí đầu tư vào đất còn lại” chỉ được xem xét nếu có đầu tư hợp lý, trực tiếp vào đất, phù hợp mục đích sử dụng, và tại thời điểm thu hồi chưa được thu hồi hết chi phí đó. Việc chứng minh khoản chi phí này là nghĩa vụ của người sử dụng đất, đây là điểm cần lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ yêu cầu bồi thường bổ sung.
3.2. Đất đang có tranh chấp và tranh chấp đất đai
“Đất đang có tranh chấp” là thửa đất đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết, nghĩa là tranh chấp đã được khởi động bằng một thủ tục chính thức (hòa giải tại UBND cấp xã, khởi kiện tại tòa án, đề nghị giải quyết theo thẩm quyền hành chính…). “Tranh chấp đất đai” là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa các bên. Phân biệt rõ hai khái niệm này giúp xác định được hạn chế đối với việc đăng ký, chuyển nhượng, thế chấp và là căn cứ để cơ quan đăng ký từ chối giải quyết các yêu cầu hành chính liên quan thửa đất tranh chấp.
3.3. Sử dụng đất ổn định
“Sử dụng đất ổn định” được xác định theo việc sử dụng đất vào một mục đích chính liên tục từ thời điểm bắt đầu đến khi cơ quan có thẩm quyền xem xét việc sử dụng ổn định. Đây là điều kiện quan trọng khi xét cấp giấy chứng nhận lần đầu theo cơ chế công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đã sử dụng ổn định nhưng chưa có giấy. Trong thực tiễn, chứng cứ về sử dụng ổn định thường dựa vào hồ sơ thuế, giấy tờ về nhà ở, kết cấu công trình, biên lai, xác nhận của chính quyền địa phương.
4. Những nhầm lẫn thường gặp trong thực tiễn
4.1. Nhầm lẫn giữa “bản đồ hiện trạng” và “bản đồ quy hoạch”
Nhiều trường hợp người sử dụng đất xem bản đồ quy hoạch như bản đồ hiện trạng, dẫn đến hiểu sai về việc đất của mình đã bị “quy hoạch treo” hoặc cho rằng hiện trạng sử dụng không đúng pháp luật. Cần lưu ý bản đồ quy hoạch là tài liệu định hướng cho tương lai, không tự mình làm thay đổi tình trạng pháp lý hiện tại của thửa đất nếu chưa có quyết định thu hồi, chuyển mục đích hoặc điều chỉnh quy hoạch cụ thể.
4.2. Nhầm lẫn giữa hộ gia đình sử dụng đất và các thành viên thực tế đang sinh sống
Định nghĩa “hộ gia đình sử dụng đất” tại Điều 3 không đồng nhất với toàn bộ những người đang sinh sống trong nhà, mà giới hạn ở nhóm người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, sống chung và cùng có quyền sử dụng đất tại thời điểm hình thành quyền. Nhầm lẫn này dễ dẫn đến tranh chấp nội bộ về việc ai là đồng sử dụng, ai có quyền định đoạt khi chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn mà không lập đầy đủ chữ ký của các thành viên có quyền.
4.3. Nhầm lẫn giữa chiếm đất, lấn đất, hủy hoại đất
“Chiếm đất” là sử dụng đất thuộc Nhà nước quản lý hoặc đất của người khác mà không được phép; “lấn đất” là dịch chuyển mốc giới, ranh giới nhằm mở rộng diện tích sử dụng; “hủy hoại đất” là làm biến dạng địa hình, suy giảm chất lượng, gây ô nhiễm đất làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng. Ba hành vi khác nhau về bản chất, hậu quả pháp lý và chế tài; việc định danh đúng là bước đầu quan trọng trong xử lý vi phạm hành chính và truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu đủ yếu tố cấu thành.
5. Lưu ý khi áp dụng Điều 3 trong thực tiễn
Thứ nhất, khi xử lý một vụ việc về đất đai, bước đầu cần xác định chính xác các khái niệm Điều 3 liên quan, vì nhiều điều khoản trong luật dẫn chiếu trực tiếp đến các thuật ngữ này. Thứ hai, không nên suy rộng nội dung định nghĩa ngoài phạm vi ngôn từ của điều luật, mà phải kết hợp với các điều khoản chuyên ngành (ví dụ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất). Thứ ba, trong các hợp đồng, văn bản giao dịch về đất, nên sử dụng thuật ngữ trùng với cách định nghĩa tại Điều 3 để hạn chế rủi ro tranh chấp về cách hiểu sau này. Cuối cùng, khi có xung đột giữa cách hiểu theo thực tiễn địa phương và định nghĩa tại Điều 3, định nghĩa của luật phải được ưu tiên áp dụng, các văn bản dưới luật chỉ được phép làm rõ, không được trái với nội dung định nghĩa của luật.