Điều 28 Luật Đất đai 2024: Nhận quyền sử dụng đất
Bình luận Điều 28 Luật Đất đai 2024 về nhận quyền sử dụng đất, nhóm chủ thể được nhận và căn cứ phát sinh quyền, phục vụ áp dụng thực tiễn.
Điều 28. Nhận quyền sử dụng đất
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 37 của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
d) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
đ) Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
e) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
g) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
h) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;
i) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
k) Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất;
l) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
m) Tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất;
n) Cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam;
o) Tổ chức trong nước là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi mô hình tổ chức theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi mô hình tổ chức của tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi.
2. Tổ chức trong nước, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật không phụ thuộc vào nơi cư trú, nơi đóng trụ sở, trừ trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 45 và Điều 48 của Luật này.
3. Đối với khu vực hạn chế tiếp cận đất đai thì việc nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thực hiện theo trình tự, thủ tục do Chính phủ quy định.
1. Vị trí của Điều 28: điều khoản nền về chủ thể nhận quyền sử dụng đất
Điều 28 không tập trung vào trình tự, thủ tục mà đóng vai trò xác định nhóm chủ thể được nhận quyền sử dụng đất theo từng căn cứ phát sinh quyền cụ thể. Khi xem xét tính hợp pháp của việc nhận quyền, cơ quan nhà nước và người hành nghề pháp lý thường tra cứu Điều 28 để xác định trước: chủ thể đó có được pháp luật cho phép nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp cụ thể hay không.
Nội dung điều luật mang tính liệt kê, hệ thống hóa các trường hợp nhận quyền, gắn với từng phương thức như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và các quyết định, phán quyết giải quyết tranh chấp. Vì vậy, đây là điều khoản nền – kích hoạt việc áp dụng các điều luật chi tiết về hình thức, thủ tục, nghĩa vụ tài chính.
2. Các nhóm chủ thể và căn cứ phát sinh quyền cần nắm
Điều 28 chia chủ thể nhận quyền sử dụng đất thành nhiều nhóm: tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Mỗi nhóm lại gắn với phạm vi nhận quyền khác nhau, không phải mọi chủ thể đều có quyền như nhau đối với mọi loại đất và mọi hình thức nhận quyền.
Một điểm cần chú ý là các trường hợp nhận quyền không chỉ xuất hiện trong giao dịch dân sự tự nguyện (chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thừa kế, mua – thuê mua nhà ở gắn liền với đất) mà còn phát sinh từ quyết định, phán quyết của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền: quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án; quyết định thi hành án; phán quyết của Trọng tài thương mại; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; văn bản chia, tách quyền sử dụng đất đối với nhóm người sử dụng đất chung.
Ngoài ra, điều luật ghi nhận các trường hợp đặc thù như nhận quyền sử dụng đất qua kết quả hòa giải thành tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân có thẩm quyền công nhận, nhận quyền thông qua chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, hoặc thông qua việc chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi pháp nhân. Đây là các căn cứ phát sinh quyền thường bị bỏ qua trong thực tiễn do ít được chú ý bằng các giao dịch dân sự thông thường.
3. Điều kiện “kích hoạt” áp dụng Điều 28
Điều 28 được áp dụng khi có tình huống pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất cho một chủ thể mới: giao dịch dân sự, quyết định hành chính, phán quyết tư pháp, hoặc sự kiện tổ chức lại pháp nhân. Khi đó, trước khi xem xét các điều kiện về hiệu lực giao dịch, nghĩa vụ tài chính, thủ tục đăng ký, cần kiểm tra xem chủ thể nhận quyền có thuộc một trong các trường hợp được liệt kê tại các điểm từ a đến o khoản 1 hay không.
Khoản 2 nhấn mạnh nguyên tắc: tổ chức trong nước, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, nơi đặt trụ sở, trừ các ngoại lệ liên quan đến khu vực hạn chế tiếp cận đất đai theo khoản 8 Điều 45 và Điều 48 Luật Đất đai 2024. Nghĩa là, về nguyên tắc, cá nhân, tổ chức có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa bàn khác tỉnh, khác nơi cư trú, miễn là không thuộc khu vực bị hạn chế.
Khoản 3 đặt ra cơ chế đặc thù đối với khu vực hạn chế tiếp cận đất đai. Trong các khu vực này, quyền nhận đất vẫn được thừa nhận theo các trường hợp tại khoản 1 và khoản 2, nhưng bản thân việc nhận quyền phải tuân theo trình tự, thủ tục riêng do Chính phủ quy định. Khi tư vấn, cần tra cứu văn bản dưới luật hướng dẫn cụ thể để xác định xem việc nhận quyền có phải qua bước thẩm định, chấp thuận bổ sung hay không.
4. Những nhầm lẫn thường gặp khi áp dụng Điều 28
4.1. Đồng nhất Điều 28 với điều luật về hình thức, thủ tục giao dịch
Nhiều người sử dụng đất có xu hướng tìm ở Điều 28 các quy định về hợp đồng, công chứng, chứng thực, đăng ký biến động, trong khi điều luật này chỉ trả lời câu hỏi về chủ thể và căn cứ phát sinh quyền, không thay thế cho các quy định về hình thức, nội dung, điều kiện hiệu lực giao dịch, trình tự đăng ký. Điều 28 chỉ cho biết “ai được nhận” và “nhận trên cơ sở nào”, còn việc “nhận như thế nào cho hợp pháp” phải tra cứu các điều khác của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và văn bản hướng dẫn.
4.2. Hiểu sai về phạm vi quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Điểm c, h, m khoản 1 Điều 28 có sự điều chỉnh riêng đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Nhầm lẫn phổ biến là cho rằng nhóm chủ thể này có thể nhận mọi loại quyền sử dụng đất như tổ chức, cá nhân trong nước. Thực tế, điều luật giới hạn vào các loại đất, trường hợp gắn với khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà ở gắn liền với đất ở trong dự án phát triển nhà ở, thừa kế, tặng cho trong quan hệ thừa kế… nên khi áp dụng cần đối chiếu đúng từng điểm.
4.3. Bỏ qua các trường hợp nhận quyền phát sinh từ tranh chấp, thi hành án
Trong thực tiễn tranh chấp đất đai, nhiều người chỉ chú ý đến bản án, quyết định của Tòa án mà không xem đó là căn cứ phát sinh quyền sử dụng đất cho bên thắng kiện. Điều 28 đã rõ ràng coi bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án được thi hành, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, phán quyết của Trọng tài thương mại… là cơ sở hợp pháp để chủ thể nhận quyền. Việc không nhận diện đúng các căn cứ này thường dẫn đến chậm đăng ký biến động, kéo dài rủi ro pháp lý.
5. Lưu ý thực tiễn khi áp dụng Điều 28
Thứ nhất, Điều 28 cần được đọc song song với các điều về điều kiện của chủ thể (ví dụ chủ thể nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài), về loại đất, về khu vực hạn chế tiếp cận đất đai và về hình thức giao dịch. Đây không phải là điều luật duy nhất quyết định việc nhận quyền có hợp pháp hay không, mà là “điểm xuất phát” để xác định khung chủ thể và căn cứ pháp lý.
Thứ hai, khi soạn thảo, thẩm định hợp đồng hoặc xử lý hồ sơ đăng ký đất đai, cần xác định rõ: bên nhận quyền thuộc nhóm nào trong khoản 1 Điều 28; căn cứ phát sinh quyền là giao dịch dân sự, quyết định hành chính, bản án, phán quyết, hay văn bản chia tách, sáp nhập. Từ đó, đối chiếu với các quy định tương ứng về thẩm quyền, trình tự, thủ tục và nghĩa vụ tài chính.
Thứ ba, đối với khu vực hạn chế tiếp cận đất đai hoặc trường hợp có yếu tố nước ngoài, yếu tố người Việt Nam định cư ở nước ngoài, việc áp dụng Điều 28 luôn cần bước kiểm tra bổ sung về phạm vi được nhận quyền, loại đất, và văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ, tránh suy luận dựa trên các quy định áp dụng cho tổ chức, cá nhân trong nước.