Điều 27 Luật Đất đai 2024: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Mục tiêu và phạm vi điều chỉnh của Điều 27

Điều 27 là điều khoản khung về quyền định đoạt quyền sử dụng đất (QSDĐ) như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Nội dung điều luật không tự tạo ra quyền mới, mà xác nhận và dẫn chiếu việc thực hiện các quyền này theo Luật Đất đai và các luật có liên quan (Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng, Luật Kinh doanh bất động sản…). Trọng tâm là phân định cách thực hiện quyền trong trường hợp sử dụng đất cá nhân và nhóm người sử dụng đất, cùng với yêu cầu về hình thức công chứng, chứng thực cho từng loại giao dịch.

2. Quyền của người sử dụng đất và mối quan hệ với luật khác

Khoản 1 Điều 27 nhấn mạnh nguyên tắc: mọi giao dịch liên quan đến QSDĐ phải phù hợp với Luật Đất đai và luật chuyên ngành. Người sử dụng đất muốn chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn… phải đáp ứng đồng thời điều kiện về chủ thể, về đất (có giấy chứng nhận, không tranh chấp, còn thời hạn sử dụng…) và điều kiện về giao dịch dân sự theo Bộ luật Dân sự 2015 (năng lực pháp luật, năng lực hành vi, tự nguyện, mục đích và nội dung hợp pháp). Do đó, Điều 27 không nên được đọc tách rời, mà luôn phải gắn với các quy định chi tiết về điều kiện thực hiện các quyền tại các điều khoản khác của Luật Đất đai 2024 và pháp luật dân sự.

3. Nhóm người sử dụng đất: phân biệt theo phần và không theo phần

3.1. Cách xác định quyền và nghĩa vụ của nhóm

Khoản 2 Điều 27 phân biệt rõ nhóm người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân với trường hợp có thành viên là tổ chức kinh tế. Thành viên là cá nhân thì quyền, nghĩa vụ được xác định như người sử dụng đất là cá nhân; thành viên là tổ chức kinh tế thì quyền, nghĩa vụ tuân theo chế độ của tổ chức kinh tế. Cách phân loại này quan trọng trong thực tế để xác định chế độ chịu trách nhiệm, trình tự quyết định và ký kết hợp đồng khi nhóm thực hiện giao dịch (ví dụ người đại diện hộ gia đình ký thay, người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp ký giao dịch).

3.2. Sử dụng chung theo phần

Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên, mỗi thành viên muốn tự mình thực hiện quyền đối với phần QSDĐ của mình phải làm rõ phần quyền bằng việc đăng ký biến động hoặc tách thửa, và xin cấp Giấy chứng nhận tương ứng. Chỉ sau khi hoàn tất các thủ tục này, quyền, nghĩa vụ mới được thực hiện như người sử dụng đất độc lập. Hiểu sai thường gặp là cho rằng từng thành viên nắm phần quyền ngầm định và có thể tự chuyển nhượng một phần mà không cần tách thửa hoặc đăng ký; trên thực tế, giao dịch như vậy dễ bị từ chối đăng ký và tiềm ẩn rủi ro vô hiệu về hình thức hoặc đối tượng không xác định rõ.

3.3. Sử dụng chung không theo phần

Nếu QSDĐ của nhóm không phân chia được theo phần, các thành viên phải cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ. Đây là trường hợp sử dụng chung hợp nhất, gần với chế độ đồng sở hữu không xác định phần trong Bộ luật Dân sự. Giao dịch do một thành viên tự ý ký mà không có thỏa thuận hoặc ủy quyền hợp pháp của các thành viên còn lại thường sẽ vi phạm điều kiện về chủ thể, dễ dẫn đến tranh chấp và bị tuyên vô hiệu. Khi áp dụng, cần ưu tiên lập văn bản thỏa thuận về người đại diện, phạm vi đại diện và cách ra quyết định (đồng thuận, đa số) để hạn chế rủi ro.

4. Hình thức công chứng, chứng thực giao dịch về quyền sử dụng đất

4.1. Nhóm giao dịch bắt buộc công chứng hoặc chứng thực

Điểm a khoản 3 Điều 27 xác định các giao dịch liên quan đến QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn đều phải công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp tại điểm b). Đây là yêu cầu bắt buộc về hình thức để giao dịch có hiệu lực theo pháp luật đất đai và dân sự; nếu chỉ lập giấy tay, hợp đồng nội bộ mà không công chứng/chứng thực, hợp đồng khó được cơ quan đăng ký đất đai chấp nhận, và trong tố tụng thường bị xem xét là không đáp ứng điều kiện về hình thức. Vì vậy, trong thực tiễn cần xem Điều 27 như điểm tham chiếu đầu tiên khi xác định nhu cầu công chứng/chứng thực.

4.2. Nhóm giao dịch được công chứng, chứng thực theo yêu cầu

Điểm b khoản 3 quy định linh hoạt hơn đối với các hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp. Những hợp đồng này được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên, không bắt buộc. Đặc biệt, đối với hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản, việc công chứng/chứng thực cũng chỉ theo yêu cầu, vì pháp luật về kinh doanh bất động sản cho phép giao dịch theo mẫu, đăng ký bằng chứng từ nội bộ và hóa đơn, chứng từ. Tuy vậy, trong thực tế, các bên vẫn nên cân nhắc công chứng để tăng độ an toàn pháp lý và khả năng chứng minh khi có tranh chấp.

4.3. Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất

Điểm c khoản 3 nhấn mạnh văn bản về thừa kế QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải tuân thủ pháp luật dân sự về hình thức (di chúc, văn bản khai nhận di sản, thỏa thuận phân chia di sản…). Công chứng hoặc chứng thực được áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng, không phải mọi văn bản thừa kế đều bắt buộc công chứng. Tuy nhiên, nếu muốn đăng ký biến động QSDĐ do thừa kế, cơ quan đăng ký sẽ yêu cầu văn bản thừa kế có giá trị pháp lý phù hợp (công chứng, chứng thực hoặc bản án/quyết định của Tòa án). Điểm d khoản 3 nhắc lại nguyên tắc: việc công chứng, chứng thực phải thực hiện theo đúng Luật Công chứng, pháp luật về chứng thực, không chỉ dựa trên Luật Đất đai.

5. Các nhầm lẫn thường gặp và lưu ý áp dụng

Thứ nhất, nhiều người sử dụng đất hiểu Điều 27 như việc được tự do thực hiện mọi giao dịch, bỏ qua điều kiện về đất, về chủ thể, về trình tự đăng ký; điều này dẫn đến hợp đồng lập xong nhưng không đăng ký được, không sang tên, không phát sinh hiệu lực đối với người thứ ba. Thứ hai, đối với đất đứng tên hộ gia đình hoặc nhóm người sử dụng đất, nhầm lẫn phổ biến là chỉ cần chủ hộ hoặc một thành viên ký; thực tế phải xác định rõ loại sử dụng chung (theo phần/không theo phần), tham chiếu sổ hộ khẩu, danh sách thành viên và thỏa thuận nội bộ để bảo đảm đủ chủ thể. Thứ ba, giao dịch bằng giấy tay, không công chứng/chứng thực trong các trường hợp bắt buộc theo khoản 3 Điều 27 dẫn đến rủi ro bị tuyên vô hiệu hoặc không được bảo vệ khi tranh chấp. Khi áp dụng Điều 27, cần luôn gắn với các điều về điều kiện thực hiện quyền, về đăng ký đất đai, về hợp đồng dân sự và về công chứng/chứng thực để đảm bảo giao dịch về QSDĐ vừa có hiệu lực vừa đăng ký được.