Điều 260 Luật Đất đai 2024: Quy định chuyển tiếp một số trường hợp khác khi Luật này có hiệu lực thi hành
Bình luận Điều 260 Luật Đất đai 2024 về quy định chuyển tiếp, bảo đảm quyền sử dụng đất, dự án và chính sách đất đai khi luật có hiệu lực.
Điều 260. Quy định chuyển tiếp một số trường hợp khác khi Luật này có hiệu lực thi hành
1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì tổ chức kinh tế có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 33 của Luật này; hộ gia đình, cá nhân có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 37 của Luật này.
2. Trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.
3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án quy định tại khoản 5 Điều 149 của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật này.
4. Phương án sử dụng đất, phương án xử lý, phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại Nghị quyết số 132/2020/QH14 của Quốc hội thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo phương án đã phê duyệt.
Phương án sử dụng đất, phương án xử lý, phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất đang hoàn thiện thủ tục trình cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiếp tục thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị quyết số 132/2020/QH14 của Quốc hội thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế.
5. Trường hợp cụm công nghiệp được thành lập trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành do đơn vị sự nghiệp công lập, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã làm chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư sản xuất, kinh doanh trong cụm công nghiệp thực hiện theo quy định tại Điều 123 của Luật này.
6. Đối với đất trong các khu kinh tế, khu công nghệ cao đã được Nhà nước giao cho Ban Quản lý khu kinh tế, Ban Quản lý khu công nghệ cao trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được xử lý như sau:
a) Đối với diện tích đất đã được giao lại, cho thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đến hết thời hạn sử dụng đất. Việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật này;
b) Đối với diện tích đất mà Ban Quản lý khu kinh tế, Ban Quản lý khu công nghệ cao chưa giao, chưa cho thuê thì Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật này;
c) Người sử dụng đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được thực hiện quyền và nghĩa vụ tương ứng với hình thức giao đất, cho thuê đất trong thời gian sử dụng đất còn lại theo quy định của Luật này;
d) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án quy định tại khoản 7 Điều 151 của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật này.
7. Trường hợp dự án có hoạt động lấn biển đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư trước ngày Điều 190 của Luật này có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất để tiếp tục được thực hiện theo dự án đầu tư đã được phê duyệt.
8. Trường hợp dự án xây dựng công trình ngầm đã có quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thực hiện theo dự án đầu tư đã được phê duyệt.
9. Trường hợp đất cảng hàng không, sân bay dân dụng đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho Cảng vụ hàng không trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục quản lý, sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13. Trường hợp Nhà nước có chủ trương đầu tư nâng cấp, mở rộng mà làm thay đổi quy hoạch xây dựng cảng hàng không, sân bay dân dụng, thay đổi chủ thể quản lý, sử dụng cảng hàng không, sân bay thì việc quản lý, sử dụng đất thực hiện theo quy định của Luật này.
Đối với trường hợp Cảng vụ hàng không đã cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đã ký kết; khi hết thời hạn thì Nhà nước thu hồi diện tích đất của Cảng vụ hàng không để cho thuê đất theo quy định của Luật này.
10. Đối với đất do các tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được sử dụng đất theo hình thức đã được xác định theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13.
11. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
12. Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất mà đã lựa chọn hình thức cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục sử dụng đất theo hình thức thuê đất đã lựa chọn trong thời hạn sử dụng đất còn lại, trừ trường hợp quy định tại Điều 30 của Luật này.
13. Người sử dụng đất đã tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
14. Trường hợp tổ chức kinh tế được miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà nay chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật này.
15. Cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của pháp luật trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đủ điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về đất đai quy định của Luật này.
16. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 61/2020/QH14 đang thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa hoàn thành các thủ tục về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án nhận chuyển nhượng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được kế thừa quyền và nghĩa vụ về đất đai của bên chuyển nhượng dự án.
Luật này được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp bất thường lần thứ năm thông qua ngày 18 tháng 01 năm 2024./.
1. Mục tiêu cốt lõi của Điều 260
Điều 260 không nhằm thiết lập cơ chế mới, mà chủ yếu điều chỉnh cách chuyển tiếp các quan hệ đất đai, dự án, chính sách đã hình thành trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Trọng tâm là bảo đảm tính ổn định pháp lý, tránh xáo trộn quyền, nghĩa vụ hợp pháp đã được xác lập theo Luật Đất đai 2013 và các nghị quyết, luật liên quan. Quy định chuyển tiếp cũng là căn cứ xử lý những trường hợp đang dang dở thủ tục, giúp cơ quan nhà nước và nhà đầu tư có cơ sở pháp lý rõ ràng.
2. Các nhóm trường hợp chính cần nắm
2.1. Hợp đồng thuê đất và hình thức trả tiền trước khi luật mới có hiệu lực
Các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trước mốc thời gian của luật mới, đã trả tiền một lần hoặc trả trước nhiều năm, nhìn chung được tiếp tục thực hiện theo thời hạn còn lại và giữ nguyên hình thức thuê đất đã lựa chọn. Điểm quan trọng là Điều 260 không buộc người sử dụng đất phải đổi sang hình thức thuê đất mới, trừ trường hợp bị điều chỉnh bởi quy định riêng (ví dụ Điều 30 Luật Đất đai 2024). Khi áp dụng, cần xác định rõ thời điểm ký hợp đồng và thời hạn còn lại để tránh yêu cầu thay đổi trái luật.
2.2. Khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao
Điều 260 có các khoản dành riêng cho chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, cùng với đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao. Nguyên tắc chung: các hợp đồng giao đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất đã giao kết trước khi luật có hiệu lực thì tiếp tục được thực hiện đến hết thời hạn, quyền và nghĩa vụ của người thuê được bảo lưu tương ứng với hình thức giao đất, cho thuê đất. Đối với diện tích đất chưa giao, chưa cho thuê cho ban quản lý khu kinh tế, khu công nghệ cao, Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê lại dưới chế độ mới. Khi gia hạn dự án hoặc xử lý phần đất chưa sử dụng, cần đối chiếu chính xác thời điểm, loại khu (khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao) và vai trò của Ban Quản lý.
2.3. Dự án có hoạt động lấn biển, công trình ngầm, cảng hàng không
Các dự án lấn biển, công trình ngầm đã được Quốc hội hoặc Thủ tướng phê duyệt, hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đúng quy định trước ngày luật (hoặc Điều 190) có hiệu lực thì tiếp tục triển khai theo dự án đã phê duyệt, không phải tổ chức đấu giá, đấu thầu lại quyền sử dụng đất đối với phần đã được chấp thuận. Đối với đất cảng hàng không, sân bay dân dụng đã giao hoặc cho thuê cho Cảng vụ hàng không, việc quản lý tiếp tục theo Luật Đất đai 2013 cho đến khi có chủ trương đầu tư nâng cấp, mở rộng làm thay đổi quy hoạch hoặc chủ thể quản lý; khi đó phải chuyển sang cơ chế của Luật Đất đai 2024. Cần lưu ý phân biệt trường hợp Cảng vụ trực tiếp quản lý với trường hợp Cảng vụ cho thuê lại trước ngày luật có hiệu lực, vì hợp đồng thuê đã ký vẫn được tôn trọng đến hết hạn.
2.4. Đất quốc phòng – an ninh, dự án bất động sản và doanh nghiệp FDI
Điều 260 bảo lưu hiệu lực các phương án sử dụng đất, phương án xử lý, sắp xếp lại nhà, đất đã được phê duyệt theo Nghị quyết số 132/2020/QH14; các phương án đang trình phê duyệt tiếp tục thực hiện theo trình tự, thủ tục của nghị quyết này. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang làm thủ tục nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, nếu đến ngày luật mới có hiệu lực chưa hoàn thành các thủ tục đất đai, cơ quan nhà nước sẽ thực hiện giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024. Bên nhận chuyển nhượng được kế thừa quyền, nghĩa vụ về đất đai của bên chuyển nhượng. Đây là điểm quan trọng giúp tránh khoảng trống pháp lý cho các giao dịch FDI đang dang dở.
2.5. Đất tôn giáo, chính sách miễn giảm, hỗ trợ dân tộc thiểu số
Các tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất trước ngày luật mới có hiệu lực được tiếp tục sử dụng theo hình thức đã xác định theo Luật Đất đai 2013; Điều 260 không đặt ra nghĩa vụ chuyển đổi hình thức sử dụng đất. Người sử dụng đất đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo pháp luật trước đây tiếp tục hưởng miễn, giảm trong thời hạn còn lại. Cá nhân là người dân tộc thiểu số đã được giao đất, cho thuê đất theo chính sách hỗ trợ cũ, nếu đủ điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ đất đai theo Luật Đất đai 2024 thì được hưởng chính sách mới, tạo sự kế thừa và nâng cấp về mặt bảo đảm an sinh.
3. Điều kiện “kích hoạt” áp dụng các quy định chuyển tiếp
Điều 260 chỉ áp dụng khi có yếu tố thời điểm rõ ràng: quan hệ đất đai, dự án, hợp đồng, phương án phải được xác lập, phê duyệt, ký kết trước ngày Luật Đất đai 2024 hoặc trước ngày Điều 190 có hiệu lực, tùy từng khoản. Ngoài thời điểm, cần xét: loại chủ thể (tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp FDI, tổ chức tôn giáo), hình thức sử dụng đất (giao đất có thu tiền, cho thuê đất trả tiền một lần hoặc hằng năm, cho thuê lại đất có hạ tầng), và văn bản pháp lý nền tảng (Luật Đất đai 2013, Nghị quyết 132/2020/QH14, Luật Kinh doanh bất động sản). Khi áp dụng, phải đối chiếu đúng khoản tương ứng, tránh suy rộng sang các trường hợp không được điều chỉnh.
4. Những nhầm lẫn thường gặp trong thực tiễn
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì tất cả hợp đồng giao đất, cho thuê đất trước đây phải chuyển sang cơ chế mới; Điều 260 khẳng định không có sự đổi cơ chế tự động, mà bảo lưu quyền, nghĩa vụ đến hết thời hạn. Ngoài ra, nhiều chủ thể nghĩ rằng việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định cũ sẽ chấm dứt khi luật mới có hiệu lực, trong khi điều luật cho phép tiếp tục miễn, giảm trong thời hạn còn lại. Một sai lệch khác là bỏ qua mốc thời gian quyết định chủ trương đầu tư, dẫn đến yêu cầu đấu giá, đấu thầu đất cho cả những dự án lấn biển, công trình ngầm đã được phê duyệt hợp lệ trước đó, trái với tinh thần chuyển tiếp của Điều 260.
5. Lưu ý khi áp dụng trong tình huống cụ thể
Thứ nhất, luôn xác định chính xác mốc thời gian ban hành quyết định, phê duyệt dự án, ký hợp đồng giao đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất; đây là tiêu chí đầu tiên để xem có áp dụng Điều 260 hay không. Thứ hai, cần phân loại đúng nhóm quy định: khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao; đất quốc phòng – an ninh; đất tôn giáo; dự án bất động sản FDI; dự án lấn biển, công trình ngầm; cảng hàng không. Thứ ba, cơ quan nhà nước khi xử lý các trường hợp chuyển tiếp cần tránh tự ý sửa đổi, hủy bỏ các phương án, hợp đồng đã được phê duyệt hợp pháp, trừ trường hợp có căn cứ pháp luật cụ thể. Cuối cùng, người sử dụng đất nên lưu trữ đầy đủ hồ sơ pháp lý cũ (quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nghị quyết phê duyệt...) để chứng minh điều kiện áp dụng Điều 260 khi có tranh chấp hoặc kiểm tra.