Điều 26 Luật Đất đai 2024: Quyền chung của người sử dụng đất

Vị trí và ý nghĩa của Điều 26

Điều 26 là điều khoản khung ghi nhận nhóm quyền cơ bản áp dụng cho mọi người sử dụng đất, bất kể loại đất hay hình thức sử dụng. Quy định này thể hiện việc coi quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản được pháp luật bảo hộ, gắn với cả lợi ích vật chất (thành quả đầu tư, bồi thường) và công cụ bảo vệ (khiếu nại, khởi kiện). Khi giải quyết tranh chấp hoặc làm việc với cơ quan nhà nước, đây là căn cứ tổng quát để khẳng định và bảo vệ quyền lợi của mình.

Quyền được cấp Giấy chứng nhận – điều kiện then chốt

Khoản 1 khẳng định quyền được cấp Giấy chứng nhận nhưng kèm điều kiện “khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai”. Điều này cho thấy quyền không tự động, mà phụ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất, hồ sơ pháp lý, hiện trạng sử dụng có phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có vi phạm hay không. Sai lầm thường gặp là cho rằng chỉ cần đang sử dụng thực tế là đương nhiên được cấp sổ, trong khi phần này chỉ là cơ sở khẳng định về mặt nguyên tắc, chi tiết điều kiện nằm rải rác ở các điều về cấp Giấy chứng nhận.

Hưởng thành quả lao động và lợi ích từ đầu tư của Nhà nước

Khoản 2 và khoản 3 ghi nhận quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các lợi ích từ việc Nhà nước đầu tư bảo vệ, cải tạo, phát triển đất nông nghiệp. Đây là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm đầu tư lâu dài, nhất là trong lĩnh vực nông nghiệp, vì thành quả từ vốn, công sức mình bỏ ra được pháp luật bảo hộ. Khi có tranh chấp hoặc thu hồi, việc chứng minh quá trình đầu tư, cải tạo đất có ý nghĩa trực tiếp đến mức bồi thường, hỗ trợ.

Trách nhiệm hỗ trợ kỹ thuật và bảo hộ của Nhà nước

Khoản 4 và khoản 5 thể hiện hai khía cạnh song song: Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ cải tạo, phục hồi đất và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp trước hành vi xâm phạm. Hướng dẫn, giúp đỡ thường thể hiện qua chương trình khuyến nông, chuyển giao khoa học kỹ thuật, dự án cải tạo đất, không phải nghĩa vụ phải hỗ trợ tiền trực tiếp cho từng hộ. Bảo hộ thể hiện qua việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tiếp nhận, giải quyết kịp thời khi có khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, xử lý hành vi lấn chiếm, hủy hoại đất, hoặc cản trở việc thực hiện quyền hợp pháp.

Quyền chuyển mục đích sử dụng đất – không phải quyền tuyệt đối

Khoản 6 ghi nhận người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải theo Luật Đất đai và pháp luật liên quan. Điều này loại bỏ cách hiểu “đất của tôi, tôi muốn chuyển mục đích thế nào cũng được”. Trên thực tế, nhiều trường hợp bắt buộc phải xin phép và chỉ được chấp thuận khi phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng. Việc tự ý chuyển mục đích (như xây nhà trên đất nông nghiệp) không làm phát sinh quyền hợp pháp mà còn là căn cứ xử phạt, buộc khôi phục hiện trạng.

Quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

Khoản 7 khẳng định cơ bản rằng khi Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất có quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định. Tuy nhiên, quyền này chỉ phát sinh trong các trường hợp đủ điều kiện bồi thường: có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp, đất sử dụng hợp pháp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp phải thu hồi mà không bồi thường về đất. Điều luật mang tính định hướng, còn mức, hình thức bồi thường và hỗ trợ cần căn cứ vào các điều khoản chi tiết về thu hồi, bồi thường, tái định cư.

Quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện – công cụ bảo vệ cuối cùng

Khoản 8 bảo đảm người sử dụng đất có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất và hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Đây là cầu nối giữa Luật Đất đai và pháp luật về khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính, tố tụng dân sự. Khi áp dụng, cần phân biệt: khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính; tố cáo hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ, công chức; khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp hoặc hủy quyết định hành chính trái pháp luật. Trình tự, thời hiệu, thẩm quyền trong từng loại việc được điều chỉnh bởi các luật tố tụng tương ứng.

Những lưu ý và nhầm lẫn thường gặp

Thứ nhất, các quyền tại Điều 26 không hoạt động độc lập mà phải kết hợp với các điều khoản cụ thể về điều kiện, thủ tục, nghĩa vụ tài chính. Việc chỉ viện dẫn Điều 26 mà bỏ qua quy định chi tiết thường dẫn tới yêu cầu không được chấp nhận. Thứ hai, quyền được bồi thường, hỗ trợ không đồng nghĩa mọi trường hợp thu hồi đều được bồi thường về đất; người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất. Thứ ba, việc chưa có Giấy chứng nhận không đương nhiên làm mất quyền lợi, nhưng cần chứng cứ rõ ràng về quá trình sử dụng hợp pháp, liên tục để được bảo vệ trong tranh chấp hoặc xem xét cấp sổ.