Điều 257 Luật Đất đai 2024: Giải quyết về tài chính đất đai, giá đất khi Luật này có hiệu lực thi hành

Mục tiêu và phạm vi điều chỉnh của Điều 257

Điều 257 là điều khoản chuyển tiếp về tài chính đất đai, tập trung xử lý hai nhóm lớn: bảng giá đất đang áp dụng và các hồ sơ, quyết định đã ban hành nhưng chưa xác định giá đất hoặc nghĩa vụ tài chính. Mục đích là bảo đảm tính liên tục, ổn định trong thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đồng thời hạn chế việc lợi dụng thay đổi pháp luật để trục lợi hoặc khiếu kiện.

Điều luật không tạo thêm nghĩa vụ tài chính mới, mà hướng dẫn cách áp dụng pháp luật theo từng mốc thời gian, hệ thống hóa cơ chế “áp dụng pháp luật cũ – luật mới” đối với các trường hợp dở dang, đang chuyển tiếp. Khi áp dụng, cần luôn xác định: thời điểm quyết định giao/cho thuê/chuyển mục đích, thời điểm bàn giao đất thực tế, thời điểm trình phương án giá đất và thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Bảng giá đất tiếp tục áp dụng đến hết 31/12/2025

Khoản 1 cho phép tiếp tục sử dụng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành theo Luật Đất đai 2013 đến hết ngày 31/12/2025. Đây là giải pháp kỹ thuật để tránh “khoảng trống” pháp lý về giá đất trong năm đầu Luật 2024 có hiệu lực, vì việc xây dựng bảng giá đất mới theo cơ chế mới thường mất nhiều thời gian.

Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyền điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 nếu giá đất trên thị trường biến động mạnh hoặc bảng giá cũ không còn phù hợp. Lưu ý: đây là cơ chế điều chỉnh trong giai đoạn chuyển tiếp, không phải đặt lại toàn bộ bảng giá, song vẫn đòi hỏi tuân thủ trình tự, phương pháp định giá theo luật mới.

Nguyên tắc xử lý các trường hợp đã có quyết định nhưng chưa quyết định giá đất

Khoản 2 Điều 257 chia các trường hợp dở dang theo từng giai đoạn lịch sử lập pháp: Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013. Mỗi giai đoạn gắn với một cách xác định thời điểm áp dụng chính sách tài chính và giá đất, nhằm bảo đảm tính hợp lý và nhất quán với bối cảnh pháp luật tại thời điểm phát sinh quan hệ đất đai.

Nhóm hồ sơ theo Luật 1993, 2003 bàn giao đất trước 01/01/2005

Điểm a khoản 2 quy định: đối với các trường hợp đã có quyết định giao/cho thuê đất theo Luật Đất đai 1993 hoặc Luật Đất đai 2003, và đã bàn giao đất thực tế trước 01/01/2005, thì áp dụng chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất tại thời điểm bảng giá đất năm 2005 có hiệu lực. Cốt lõi là “neo” nghĩa vụ tài chính vào mốc ban hành bảng giá 2005, dù quyết định và bàn giao diễn ra trước đó.

Quy định này thường khiến người sử dụng đất nhầm tưởng là được “hồi tố” theo giá thấp hơn tại thời điểm quyết định. Thực tế, Điều 257 chốt nghĩa vụ tại hệ thống pháp luật và bảng giá đất vận hành từ năm 2005, tránh tình trạng kéo dài hồ sơ nhiều năm với nhiều bảng giá khác nhau, gây khó khăn cho cơ quan tài chính và người sử dụng đất.

Nhóm hồ sơ theo Luật 1993, 2003 bàn giao đất từ 01/01/2005 đến trước ngày Luật 2024 có hiệu lực

Điểm b khoản 2 nhấn mạnh nguyên tắc quen thuộc: giá đất và chính sách tài chính được xác định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế. Như vậy, dù quyết định giao/cho thuê đất ban hành trước hay sau, yếu tố kích hoạt nghĩa vụ tài chính là thời điểm cơ quan có thẩm quyền bàn giao đất thực tế cho người sử dụng đất.

Trong thực tiễn, không ít trường hợp tranh luận nên áp dụng giá đất tại ngày ký quyết định hay ngày bàn giao đất. Điều 257 “chốt” lại cách hiểu: với giai đoạn này, bàn giao thực tế là mốc quyết định để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hạn chế tranh chấp do chậm trễ thi hành quyết định.

Nhóm hồ sơ theo Luật Đất đai 2013 nhưng chưa trình phương án giá đất

Điểm c khoản 2 điều chỉnh các quyết định được ban hành trên cơ sở Luật Đất đai 2013 (giao đất, cho thuê, chuyển mục đích, chuyển hình thức thuê đất, gia hạn, điều chỉnh thời hạn, điều chỉnh quy hoạch chi tiết) nhưng đến trước khi Luật 2024 có hiệu lực, phương án giá đất vẫn chưa được trình cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp này, chính sách tài chính và giá đất được xác định tại thời điểm ban hành quyết định, dù việc xác định giá đất diễn ra sau.

Quy định này rất quan trọng để tránh việc cố tình kéo dài khâu định giá, chờ giá đất, chính sách mới có lợi hơn. Thời điểm “khóa” nghĩa vụ tài chính là ngày ban hành quyết định, không phải ngày cơ quan thẩm quyền duyệt phương án giá cụ thể. Với các dự án có giao đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, điều luật yêu cầu mỗi quyết định giao/cho thuê theo tiến độ phải được tính giá đất tại thời điểm ban hành từng quyết định, bảo đảm công bằng giữa các đợt giao đất.

Thẩm quyền quy định phương pháp định giá và khoản nộp bổ sung

Điểm d khoản 2 giao Chính phủ quy định chi tiết phương pháp định giá đất và khoản tiền bổ sung phải nộp đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các trường hợp tại điểm a, b, c. Điều này phản ánh quan điểm: Điều 257 chỉ đặt ra nguyên tắc và mốc thời gian; việc “cụ thể hóa” cách tính, cách điều chỉnh phần nghĩa vụ tài chính còn thiếu, phần chênh lệch theo thời gian sẽ được hướng dẫn ở văn bản dưới luật.

Khi áp dụng thực tế, cơ quan thuế, tài chính và người sử dụng đất cần theo dõi nghị định, thông tư hướng dẫn để xác định rõ: phương pháp xác định đơn giá, thời gian chưa tính tiền, nguyên tắc phân bổ chênh lệch và trình tự truy thu hoặc quyết toán. Đây là điểm dễ phát sinh vướng mắc nếu lẫn lộn giữa nguyên tắc chung của Điều 257 và chi tiết kỹ thuật do Chính phủ quy định.

Trường hợp đã trình phương án giá đất trước ngày Luật 2024 có hiệu lực

Khoản 3 xử lý nhóm hồ sơ đã hoàn tất giai đoạn chuyên môn về giá đất trước khi Luật 2024 có hiệu lực: phương án giá đất đã được trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Với nhóm này, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền tiếp tục quyết định giá đất cụ thể theo phương án đã trình, không áp dụng quy định về giá đất của Luật Đất đai 2024.

Ý nghĩa thực tiễn là tránh phải “làm lại” hoặc điều chỉnh toàn bộ quá trình xác định giá đất đối với hồ sơ đã đi đến bước cuối cùng trước thời điểm luật mới có hiệu lực. Đồng thời bảo vệ sự ổn định, dự đoán được của môi trường đầu tư, tránh nguy cơ phát sinh khiếu nại vì thay đổi căn cứ định giá ở giai đoạn “nước rút”.

Một số nhầm lẫn thường gặp và lưu ý áp dụng

Thứ nhất, dễ nhầm lẫn giữa “thời điểm ban hành quyết định” và “thời điểm bàn giao đất thực tế”. Điều 257 phân định rõ: với giai đoạn trước 2005 và từ 2005 đến trước Luật 2024, mốc so sánh là thời điểm bàn giao đất thực tế (điểm a, b); còn với quyết định theo Luật 2013 nhưng chưa trình phương án giá, mốc là ngày ban hành quyết định (điểm c). Khi tư vấn hoặc giải quyết tranh chấp, cần xác định hồ sơ thuộc nhóm nào trước khi chọn mốc thời gian.

Thứ hai, không ít người cho rằng khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì mọi hồ sơ dở dang phải áp dụng toàn bộ cơ chế giá đất mới. Điều 257 cho thấy quan điểm ngược lại: chỉ chuyển sang áp dụng luật mới ở những điểm chưa được “khóa” bởi quyết định hoặc phương án giá đất; còn những quan hệ, quyết định đã phát sinh, đã hoàn thành một số bước nhất định tiếp tục được xử lý theo cơ chế pháp luật tại thời điểm đó, nhằm bảo đảm nguyên tắc không hồi tố bất lợi và tính ổn định của giao dịch.

Thứ ba, cần lưu ý Điều 257 chủ yếu giải quyết cách tính và thời điểm áp dụng giá đất, nghĩa vụ tài chính, không giải quyết các vấn đề khác như hiệu lực quyết định giao đất, cho thuê đất, hay tranh chấp hành chính. Do đó, khi xem xét một vụ việc cụ thể, phải kết hợp Điều 257 với các quy định về hiệu lực của quyết định hành chính, thời hiệu khiếu nại, khởi kiện và quy định chuyển tiếp, hiệu lực thi hành chung của Luật Đất đai 2024.