Điều 256 Luật Đất đai 2024: Giải quyết về hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận khi Luật này có hiệu lực thi hành

Trọng tâm chính: quy định chuyển tiếp, bảo đảm ổn định pháp lý

Điều 256 là điều khoản chuyển tiếp, nhằm xử lý sự thay đổi từ Luật Đất đai 2013 sang Luật Đất đai 2024 trong ba nhóm vấn đề: hồ sơ địa chính, hồ sơ đăng ký đang giải quyết dở dang, và Giấy chứng nhận đã cấp. Mục tiêu là bảo đảm tính liên tục của quản lý đất đai, tránh việc phải làm lại thủ tục hoặc phủ nhận giá trị pháp lý các giấy tờ, đồng thời đưa hệ thống hồ sơ, dữ liệu đất đai vào khuôn khổ pháp lý mới.

Hồ sơ địa chính dạng giấy và yêu cầu số hóa

Khoản 1 khẳng định hồ sơ địa chính dạng giấy đã lập theo pháp luật trước đây vẫn tiếp tục được sử dụng cho mục đích quản lý nhà nước. Tuy nhiên, đây chỉ là trạng thái chuyển tiếp; về lâu dài, hồ sơ phải được số hóa để tích hợp vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai theo Luật Đất đai 2024. Điểm cốt lõi khi áp dụng là: cơ quan quản lý không được lấy lý do chưa số hóa để từ chối sử dụng hồ sơ giấy, nhưng đồng thời có nghĩa vụ chủ động số hóa trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu.

Hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đang xử lý dở dang

Khoản 2 điều chỉnh các hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận đã được tiếp nhận trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Nguyên tắc là thủ tục tiếp tục giải quyết theo Luật Đất đai 2013 và văn bản hướng dẫn, trong khi thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lại thực hiện theo Luật Đất đai 2024. Điều này cần lưu ý để tránh nhầm lẫn: không phải toàn bộ quy trình bị “chuyển” sang luật mới, mà chỉ khâu xác định cơ quan có thẩm quyền là áp dụng quy định hiện hành.

Một điểm quan trọng là người sử dụng đất được trao quyền lựa chọn: nếu họ đề nghị áp dụng trực tiếp theo Luật Đất đai 2024 thì cơ quan có thẩm quyền phải giải quyết theo luật mới. Điều này mở ra khả năng tận dụng các quy định mới có lợi hơn (ví dụ về thẩm quyền, trình tự, các hình thức ghi nhận tài sản) nhưng cũng đồng nghĩa người dân cần cân nhắc kỹ, tránh yêu cầu áp dụng luật mới khi điều kiện, giấy tờ chuẩn bị trước đó phù hợp hơn với luật cũ.

Giá trị pháp lý của các loại Giấy chứng nhận đã cấp

Khoản 3 bảo lưu toàn bộ giá trị pháp lý các Giấy chứng nhận đã được cấp trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, dù được cấp trên cơ sở pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng trước đây với nhiều mẫu khác nhau (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Điểm cốt lõi là: các Giấy chứng nhận này vẫn đầy đủ giá trị để chứng minh quyền, không bắt buộc cấp đổi sang mẫu mới.

Quy định “không phải cấp đổi” tránh gây áp lực hành chính và chi phí cho người dân. Tuy nhiên, nếu có nhu cầu (ví dụ: muốn thống nhất loại Giấy chứng nhận, muốn bổ sung thông tin tài sản gắn liền với đất theo mẫu mới), người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2024. Khi đó, cần lưu ý đây là cấp đổi, không phải cấp mới, nên quyền đã được ghi nhận vẫn tiếp tục được bảo đảm.

Giấy chứng nhận cấp cho đại diện hộ gia đình và vấn đề ghi tên các thành viên

Khoản 4 xử lý một điểm rất nhạy cảm trong thực tiễn: Giấy chứng nhận đã cấp cho “đại diện hộ gia đình” trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Quy định mới cho phép, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu, thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền. Đây là bước quan trọng để làm rõ chủ thể quyền sử dụng đất, giảm tranh chấp về thành viên hộ gia đình và quyền lợi khi chuyển nhượng, thừa kế.

Việc xác định ai là thành viên có chung quyền sử dụng đất được đặt trên nền tảng thỏa thuận nội bộ giữa các thành viên, và họ phải tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thỏa thuận đó. Quy định này không trao cho cơ quan đăng ký quyền “phân xử” sâu về quan hệ nội bộ mà chỉ yêu cầu có thỏa thuận rõ ràng. Tuy nhiên, trong thực tiễn, nếu thỏa thuận không rõ ràng, không có đầy đủ chữ ký, hoặc có tranh chấp, cơ quan đăng ký đất đai thường sẽ yêu cầu bổ sung tài liệu, hoặc hướng dẫn các bên giải quyết tranh chấp tại tòa án, rồi mới thực hiện cấp đổi.

Những nhầm lẫn thường gặp và lưu ý khi áp dụng

Không bắt buộc đổi tất cả Giấy chứng nhận sang mẫu mới

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng Luật Đất đai 2024 yêu cầu đổi toàn bộ Giấy chứng nhận theo mẫu mới. Điều 256 khẳng định ngược lại: chỉ khi có nhu cầu thì mới cấp đổi. Người dân không nên tự gây áp lực cho mình bằng cách “đi làm lại sổ” nếu không có lý do thực sự cần thiết.

Phân biệt rõ thủ tục áp dụng luật cũ và luật mới

Khi hồ sơ đã nộp theo Luật Đất đai 2013, mặc nhiên thủ tục tiếp tục giải quyết theo luật cũ, chỉ thẩm quyền chuyển sang áp dụng luật mới. Nếu người sử dụng đất yêu cầu áp dụng Luật Đất đai 2024, cơ quan có thẩm quyền cần thông tin rõ về sự khác biệt để tránh hiểu nhầm rằng chỉ đổi “mẫu đơn” mà không phải tuân thủ điều kiện, căn cứ của luật mới.

Lưu ý khi cấp đổi Giấy chứng nhận cho hộ gia đình

Khi cấp đổi Giấy chứng nhận hộ gia đình để ghi tên các thành viên, cần chú ý: xác định đúng thời điểm hình thành hộ gia đình, ai có chung quyền sử dụng đất, và bảo đảm thỏa thuận thể hiện đầy đủ ý chí của các thành viên liên quan. Nếu bỏ sót thành viên hoặc ghi sai, tranh chấp về sau sẽ rất phức tạp và thậm chí có thể dẫn tới yêu cầu hủy Giấy chứng nhận.