Điều 255 Luật Đất đai 2024: Quy định chuyển tiếp về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất khi Luật này có hiệu lực thi hành

Mục đích và tinh thần chung của Điều 255

Điều 255 là điều khoản chuyển tiếp, nhằm “bắc cầu” giữa Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và Luật Đất đai 2024 trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã phát sinh trước ngày luật mới có hiệu lực. Trọng tâm là bảo đảm quyền lợi đã được xác lập hợp pháp nhưng vẫn điều chỉnh dần về cơ chế mới: ưu tiên thuê đất, mở rộng đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Điều luật vừa hạn chế xáo trộn, tranh chấp, vừa tránh để các chủ thể lợi dụng khoảng trống pháp lý giai đoạn chuyển tiếp.

Nhóm trường hợp phải chuyển từ giao đất sang thuê đất

Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân vượt hạn mức

Khoản 1 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp được giao trước 01/7/2014 mà vượt hạn mức tại thời điểm giao phải chuyển sang thuê đất đối với phần vượt. Yếu tố “vượt hạn mức tại thời điểm giao” là điều kiện kích hoạt, không xét hạn mức hiện tại. Phần trong hạn mức vẫn giữ chế độ giao đất, chỉ phần vượt mới chuyển sang thuê, qua đó bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp đồng thời khắc phục tình trạng giao quá hạn mức trước đây.

Các trường hợp giao đất lẽ ra phải là thuê đất

Khoản 3 điều chỉnh những trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất không thu tiền sử dụng đất trước 01/7/2014 nhưng theo Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 thì đáng ra phải thuê đất. Đây là nhóm phải chuyển sang thuê đất, thể hiện định hướng không tiếp tục duy trì ưu đãi giao đất không thu tiền trái với chính sách đất đai hiện hành. Khi áp dụng cần đối chiếu kỹ mục đích sử dụng đất và đối tượng sử dụng với điều kiện thuê đất trong luật mới, tránh suy luận chỉ dựa vào cảm tính “ưu đãi” hay “không ưu đãi”.

Nhóm được tiếp tục sử dụng đến hết thời hạn mà không phải chuyển ngay sang thuê đất

Các khoản 2, 4, 5, 8 hướng đến sự ổn định: những chủ thể đã được giao đất (có thu tiền hoặc không thu tiền), hoặc đang sử dụng đất theo các quy định đặc thù của Điều 60 Luật Đất đai 2013, nếu thuộc diện theo luật mới phải thuê đất, thì vẫn được tiếp tục sử dụng theo thời hạn còn lại. Chỉ đến khi gia hạn mới buộc phải áp dụng cơ chế thuê đất theo luật mới (trừ trường hợp pháp luật cho phép lựa chọn khác). Cách tiếp cận này tránh “hồi tố bất lợi” đối với quyết định giao đất, cho thuê đất đã ban hành đúng pháp luật tại thời điểm trước đây.

Đối với đơn vị sự nghiệp công lập (khoản 8), điều luật cho phép tiếp tục sử dụng đất theo hình thức đã được giao hoặc cho thuê đến hết thời hạn, đồng thời mở cơ chế chủ động chuyển sang hình thức giao đất, cho thuê đất theo luật mới nếu có nhu cầu. Đây là điểm cần lưu ý khi các đơn vị sự nghiệp chuyển đổi cơ chế tài chính, tự chủ hoặc cổ phần hóa.

Trường hợp có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất

Khoản 6 quy định người sử dụng đất thuộc trường hợp tiếp tục sử dụng đất theo khoản 5 Điều 60 Luật Đất đai 2013 được lựa chọn: hoặc tiếp tục thuê đất đến hết thời hạn, hoặc chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo luật mới. Điểm mấu chốt là quyền lựa chọn thuộc về người sử dụng đất trong khuôn khổ điều kiện của Luật Đất đai 2024, không phải quyền tuyệt đối đòi hỏi giao đất có thu tiền với mọi trường hợp. Khi tư vấn, cần phân tích kỹ sự khác biệt về quyền, nghĩa vụ, chi phí giữa “thuê đất” và “giao đất có thu tiền” để quyết định lựa chọn tối ưu.

Dự án đã chấp thuận chủ trương, lựa chọn nhà đầu tư

Dự án trước 01/7/2014

Khoản 9 xử lý các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư trước 01/7/2014 theo đúng pháp luật đầu tư, nhà ở, đấu thầu, nhưng chưa giao đất, cho thuê đất. Nếu dự án phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được UBND cấp tỉnh rà soát xác nhận tuân thủ pháp luật tại thời điểm chấp thuận và việc chậm giao đất không do lỗi nhà đầu tư, thì không phải đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo cơ chế mới. Đây là cơ chế bảo vệ niềm tin chính sách, tránh “đứt gãy” dự án do thay đổi luật, nhưng kèm điều kiện rà soát, xác nhận chặt chẽ.

Dự án từ 01/7/2014 đến trước ngày Luật 2024 có hiệu lực

Khoản 10 áp dụng cho các dự án đã lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư đúng pháp luật từ 01/7/2014 đến trước ngày Luật 2024 có hiệu lực, chưa giao đất, cho thuê đất, nhưng thuộc trường hợp giao, cho thuê đất không qua đấu giá theo Luật Đất đai 2013 và pháp luật liên quan, đồng thời phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhóm này được tiếp tục thực hiện bước tiếp theo để giao, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024, không phải “tổ chức lại” quy trình lựa chọn nhà đầu tư. Doanh nghiệp cần lưu ý chứng minh tính hợp pháp của việc lựa chọn nhà đầu tư trước đây, cũng như sự phù hợp quy hoạch hiện tại.

Hồ sơ đang giải quyết dở dang

Khoản 7 giải quyết tình huống các chủ thể đã nộp hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày luật mới có hiệu lực nhưng chưa có quyết định. Nguyên tắc là tiếp tục áp dụng pháp luật trước ngày luật mới có hiệu lực để giải quyết, bảo đảm tính liên tục, tránh phải nộp lại hồ sơ. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì được lựa chọn áp dụng theo Luật Đất đai 2024, trường hợp này cần cân nhắc kỹ vì tiêu chuẩn, nghĩa vụ tài chính, quy trình có thể khác so với pháp luật cũ.

Cá nhân được giao đất bãi bồi ven sông, ven biển

Khoản 11 dành cho cá nhân đã được giao đất bãi bồi ven sông, ven biển trước 01/7/2014 để sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Họ được tiếp tục sử dụng đến hết thời hạn giao đất; khi hết hạn, nếu có nhu cầu, phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai, Nhà nước xem xét giao hoặc cho thuê đất. Cụm từ “xem xét” cho thấy đây là quyền cân nhắc của Nhà nước trên cơ sở điều kiện thực tế, không phải đương nhiên được gia hạn.

Những nhầm lẫn thường gặp và lưu ý áp dụng

Thứ nhất, dễ nhầm rằng mọi trường hợp đã giao đất nhưng theo luật mới thuộc diện thuê đất đều phải chuyển ngay sang thuê; trong khi Điều 255 phân hóa rõ: nhiều trường hợp được sử dụng đến hết thời hạn rồi mới áp dụng cơ chế thuê đất. Thứ hai, cần tránh suy luận rằng mọi dự án chưa giao đất khi luật mới có hiệu lực đều phải đấu giá hoặc đấu thầu lại; khoản 9, 10 đã đặt ra ngoại lệ có điều kiện cho các dự án đã được lựa chọn nhà đầu tư hợp pháp trước đó. Thứ ba, khi xác định nghĩa vụ chuyển sang thuê đất, phải đối chiếu đúng mốc thời gian (trước 01/7/2014; từ 01/7/2014 đến trước ngày Luật 2024 có hiệu lực) và căn cứ Luật Đất đai 2013, không chỉ nhìn vào tình trạng hiện tại của dự án hay thửa đất.